Woonexperte Raquel Rolnik : ‘Natuurlijk moet je de huurprijzen reguleren’

Wereldwijd nemen financiële spelers de woningmarkt over. De Braziliaanse professor en woonexperte Raquel Rolnik, die zonet een leerstoel van BSI-Citydev begon, waarschuwt voor de gevolgen daarvan: stijgende huurprijzen en een groeiende dakloosheid. “Die trend is ook in Brussel bezig.”

Met haar excentrieke bril, kleurige outfit en levendige optreden is Raquel Rolnik een verschijning waar je niet snel naast kijkt. Zo uitgesproken haar stijl, zo duidelijk is de professor en huisvestingsautoriteit ook als het over haar favoriete thema gaat: de financialisering – de toenemende invloed van financiële markten, financiële instellingen – van de huisvesting in onze steden. Het is een onderwerp waar ze zich een week lang live in verdiept in het kader van een gloednieuwe leerstoel bij Citydev en het Brussels Studies Institute (BSI).

Rolnik, die naast academicus ook functies bij de VN en het stadsbestuur van São Paulo bekleedde, beperkt zich niet tot droge analyses, maar neemt ook uitgesproken standpunten in over wat overheden vandaag zouden moeten doen. “Knip de link tussen de woonmarkt en financiële markten door.”

U bent hier nu twee dagen en had ook al heel wat gesprekken met Brusselse woonexperts. Wat zijn uw eerste indrukken?
Raquel Rolnik: Vergeleken met andere Europese steden staat de woonsituatie hier nog niet zo hoog op de agenda. In Londen, Barcelona, Parijs en Amsterdam zijn woningen nog veel minder betaalbaar. Toch zit je ook hier ook met stijgende huurprijzen, met meer mensen die moeite hebben om die huren te betalen. Hier en daar zie ik in Brussel ook tekenen van wat we de financialisering van de huisvesting noemen.

Wat is dat eigenlijk, financialisering van de huisvesting?
Rolnik: We hebben in de wereld een grote hoeveelheid kapitaal waar we geen weg mee weten. Van grote bedrijven als Google of Apple, maar ook van overheidsfondsen, private pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen … Dat geld kan volledig vrij circuleren – niet zoals mensen, die botsen op immigratieregels – en het zoekt een parkeerplaats met intrest. Gebouwen en woningen zijn een van de favoriete parkings voor dat geld geworden, omdat ze in principe nooit verdwijnen en ze ook de beste garantie op leningen zijn, waardoor die financiële spelers nog groter kunnen worden. Daardoor moeten de bewoners van steden vandaag concurreren met het globale kapitaal. Guess who wins?

Waar ziet u die tekenen dat de woningmarkt in Brussel financialiseert?
Rolnik: Wanneer ik een soort van gebouwen zie die er overal ter wereld hetzelfde uitzien, glazen torens bijvoorbeeld, die kantoren maar ook woningen kunnen bevatten. Het zijn producten die in de globale markten verkocht worden en er daarom overal hetzelfde uitzien. Of de opkomst van coliving of grote projecten voor studentenkamers. De komst van zulke grote commerciële huisbazen doet huurprijzen enorm stijgen. Daarnaast heeft een steeds groter aantal mensen moeite om een betaalbare woonst te vinden, vooral arbeiders.

Hoe is die financialisering ontstaan?
Rolnik: We hebben een paradigmashift meegemaakt rond huisvesting, die begonnen is in de jaren 1970 in het Verenigd Koninkrijk en de VS. Daarvoor was huisvesting in de eerste plaats een deel van het sociale systeem. Gaandeweg verschoof het accent naar huisvesting als een financiële troef. In Wenen, Zweden, Denemarken en in het VK werd vroeger massaal geïnvesteerd in een openbaar huisvestingsbeleid, maar de erfenis daarvan wordt op veel plaatsen vernietigd. In de plaats kwam het geloof dat de markt voor betaalbare woningen voor iedereen zou zorgen. Al wat we nodig hadden was krediet voor iedereen om een woonst te kopen. Veertig jaar later zie je dat de middenklasse zo inderdaad iets kon kopen. Maar een heel groot deel van de bevolking valt buiten dat schema: de jonge generatie om te beginnen. Als je vandaag geen welgestelde familie hebt die je steunt, zal je nooit een krediet krijgen.

Is dat wel een probleem, dat jongeren niet kunnen kopen?
Rolnik: Op zich niet, maar als er geen alternatief is wel. Iedereen moet het recht hebben op een veilige plaats om te wonen, zonder de dreiging dat je er uitgegooid kan worden. Ook als er iets onverwachts gebeurt in je leven. Het is trouwens geen wiskundig probleem, dat er te weinig huisvesting zou zijn voor te veel mensen.

In Brussel zie je vaker kleinere eigenaars, zijn we dan wel zo kwetsbaar?
Rolnik: Het klopt dat het eigenaarschap hier traditioneel meer versnipperd is. Maar je ziet een globale trend naar geconcentreerd eigenaarschap, die commerciële verhuurders worden. Binnen de studentenhuisvesting is dat fenomeen heel duidelijk.

Hoe situeert u fenomenen als Airbnb en coliving daarin? In centrale wijken zet die praktijk vandaag druk op de huurmarkt.
Rolnik: Airbnb is bij uitstek zo’n financiële speler, er zijn ook steeds meer bedrijven die heel veel woningen bezitten die ze verhuren via het platform. Airbnb vernietigt de huurmarkt, vooral in internationale steden die veel toeristen aantrekken zoals Brussel, Barcelona of New York. Lokale huurders die per maand betalen, concurreren met welstellende toeristen die hoge dagbedragen neertellen. We moeten Airbnb sterker reguleren. Dezelfde redenering geldt in grote lijnen voor coliving. (Lees verder onder de foto)

Als een gezin zijn spaargeld in een tweede huis stopt en dat verhuurt, is dat deel van de oplossing of van het probleem?
Rolnik: Er zijn twee zaken: naast de overname van de grote financiële spelers is er ook een algemene ontmanteling van onze sociale zekerheid aan de gang. In België misschien minder dan elders, maar toch. Het gevolg? Zodra ik maar de kans krijg om een tweede huis of studio te kopen om door te verhuren, dan doe ik dat. Want op die manier zorg ik voor de buffer waar de sociale zekerheid steeds minder voor zorgt. Die kleine verhuurders zijn dus deel van het probleem, maar ik verwijt ze het niet.

Brussel probeert de huurmarkt nu te reguleren. Sommigen vrezen dat kleine verhuurders dan zullen afhaken, omdat het te omslachtig wordt, waardoor je meer concentratie van eigendom krijgt. Akkoord?
Rolnik: (Maakt een wegwuivend gebaar) Huurprijzen reguleren heeft altijd veel weerstand opgeroepen, maar we hebben het echt nodig. In New York, the capital of capital, is er een huurregulering sinds de jaren 1970, die ervoor zorgt dat er nog steeds mensen uit de arbeidersklasse in New York kunnen wonen, ondanks alle gentrificatie. De huren zijn beperkt in Los Angeles, San Francisco en New York, en dat had toch geen catastrofale gevolgen? Het is natuurlijk geen magische oplossing voor alles. Als je het huisvestingsprobleem structureel wil aanpakken, moet je de link tussen wonen en de financiële markt doorsnijden.

Hoe doe je dat?
Rolnik: Coöperatieve vormen van wonen, zoals Community Land Trust, zijn veel minder kwetsbaar voor financialisering. Financiële actoren raken daar niet zomaar binnen. Uruguay stimuleert dat soort structuren al vijftig jaar en het werkt er goed. In het voormalige Joegoslavië werd huisvesting door vakbonden en coöperatieven georganiseerd en had iedereen een levenslang recht op een woonst. Mensen betaalden elke maand een soort bijdrage aan dat systeem, geen huur voor het appartement waar ze woonden. Niet alles was perfect, maar het principe is wel inspirerend.

Moet de overheid meer sociale woningen bouwen?
Rolnik: Ja. Veel steden die met een grote huisvestingscrisis zitten, proberen dat. Op veel plekken is die sociale huisvesting lang afgebouwd. Wenen is daarop een uitzondering. Hier was ze nooit echt zo talrijk, om te beginnen.

Behalve dan waar u deze dagen woont, in Watermaal-Bosvoorde. Kent u de tuinwijken daar?
Rolnik: Ik ben er langsgereden, ja. Het is mooi om te zien dat er na de Eerste Wereldoorlog zo’n boom was van dit soort projecten. Die wilden niet enkel voor huisvesting zorgen, maar ook een soort gemeenschap creëren. Er zijn echte ontmoetingsplaatsen, gemeenschappelijke keukens … Vandaag is huisvesting een hoogst individuele kwestie. Als je geen woonst vindt, is het jouw probleem, jouw persoonlijke mislukking. Je moest maar slimmer zijn of harder werken.

Hoe ziet uw oplossing er nog uit?
Rolnik: Het is belangrijk om te begrijpen dat huisvestingsbeleid niet enkel over bouwen gaat. Dat is een idee dat de bouwindustrie samen met de financiële sector heeft geïntroduceerd. Het gaat ook om toegang tot bestaande woningen, om regulering van de prijzen. Kijk ook hoeveel gebouwen halfleeg staan, omdat investeerders ze kochten.

Dat is hier onder meer het geval in de hoogste woontoren, Upsite.
Rolnik: Die vastgoedontwikkelaar is waarschijnlijk heel tevreden, want hij heeft alles verkocht. De vraag is of we huisvestingsbeleid moeten voeren dat de ontwikkelaars gelukkig maakt? Of doen we het voor de bewoners?

Meer over de leerstoel op de website van het Brussels Studies Institute www.bsi.brussels/nl