Verlaging registratierechten zet Brussel voor blok: 'Verschil tussen gewesten is enorm'

Wallonië en Vlaanderen hebben op 1 januari de registratierechten voor de aankoop van een gezinswoning verlaagd tot enkele procenten. In Brussel blijft die belasting met 12,5 procent op eenzame hoogte. “Brussel kan moeilijk anders dan volgen", zegt professor fiscaal recht Michel Maus (VUB). Toch blijft de vraag of een dergelijke verlaging financieel wel haalbaar is voor het Brussels Gewest.

Zowel Vlaanderen als Wallonië verlagen de registratierechten voor de gezinswoning. Vanaf 1 januari gaan die in Wallonië van 12,5 procent naar 3 procent. In Vlaanderen waren die in 2022 al verlaagd naar 3 procent. Vanaf 1 januari gaan die daar nog een trapje lager naar 2 procent.

In Brussel liggen de registratierechten met 12,5 procent een pak hoger. Het Brussels gewest kent wel al sinds 2003 een abattement. Dat is een korting op de registratierechten. Sinds 2022 moet er op de eerste schijf van 200.000 euro geen registatierechten worden betaald.

Dat betekent concreet dat voor de aankoop van een woning tot 250.000 euro, Brussel nog altijd goedkoper blijft dan Wallonië en Vlaanderen. Maar daarboven kunnen de registratierechten flink oplopen. Dat zegt financieel expert Joost Goubert van het Brussels kantoor van Immotheker, dat kopers bijstaat in de zoektocht naar een lening bij een bank.

“Het verschil in registratierechten voor wie een woning koopt van 500.000 euro in Sint-Lambrechts-Woluwe (Brussel) of in buurgemeente Sint-Stevens-Woluwe (Vlaanderen) is enorm, zelfs met het abattement”, zegt hij.

Race to the bottom

Bij Immotheker kijken ze dan ook, in afwachting van een nieuwe regering, met veel interesse uit naar de reactie van het Brussel Gewest op de verlaging van de registratierechten voor de gezinswoning, vooral dan die in Wallonië. “Want die is inderdaad gigantisch.”

Professor fiscaliteit Michel Maus (VUB) gaat ervan uit dat een antwoord van het Brussels Gewest niet zal uitblijven. “Dat kan moeilijk anders”, zegt hij. Het Brussels Gewest heeft dat in het verleden ook altijd gedaan, in 2022 nog met de verhoging van het abattement, als antwoord op de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen.

“Het is een soort van race to the bottom geworden”, schetst Maus het algemeen plaatje. “We zien het ook bij andere gewestelijke belastingen. Dat komt door de regionalisering van belastingen in 1989. De gewesten konden zo eigen inkomsten aanboren. Die zijn gebaseerd op de woonplaats van de belastingsplichtige.

"We zien dat de gewesten een gunstige fiscaal tarief gebruiken als wortel om bewoners naar hun gewest te lokken, wat dan weer goed is voor de gewestelijke inkomsten uit de personenbelasting.” Die fiscale concurrentie speelt ook vandaag.

Bodemtarief

Een eerste voorstel om de registratierechten te verlagen is zopas ingediend in het Brussels parlement. Team Fouad Ahidar (TFA) stelt voor om ook in Brussel de registratierechten voor de gezinswoning te verlagen.

TFA stelt een bodemtarief van 2 procent voor, zoals in Vlaanderen. In het voorstel van ordonnantie wordt ook het abattement behouden voor de eerste schijf van 200.000 euro. De belasting op de aankoop van een gezinswoning zou daarmee de laagste van heel België worden.

“We willen dat meer mensen een eigen woning kunnen kopen”, legt Ahidar uit. “dat ze financieel onafhankelijk kunnen zijn, niet meer afhangen van stijgende huurprijzen. Zo kunnen we de generatiearmoede doorbreken.”

Het voorstel is zopas ingediend in het Brussels parlement, en zal dan zijn gewone weg volgen via commissie en plenaire zitting. Zelfs al komt het voorstel van een partij die tot nader order in de oppositie zit, het kan het startschot betekenen van een debat in het parlement.

Zolang er geen regering is, heeft het parlement veel meer vrij spel. Bij TFA hopen ze dan ook dat hun voorstel postief onthaald wordt. "De MR heeft serieus ingezet op de verlaging van de fiscaliteit in Wallonië en herhaalt dat ook op het federale niveau, waarom zou dat anders zijn in Brussel?” zo klinkt het bij Team Fouad Ahidar.

Lees verder onder de foto.

Stadsvlucht

Maar hoe hard spelen die registratierechten bij de aankoop van een woning echt? Joost Goubert van Immotheker verwacht dat de woningmarkt in Wallonië zeker zal bewegen.

"Banken vragen steeds meer een eigen inbreng van de koper die een lening wil aangaan", legt Goubert uit. “De verlaging van de registratierechten in Wallonië geeft kopers meer ademruimte, en dus zullen ze ook sneller een woning kunnen kopen."

Voor Brussel ziet het verhaal er genuanceerder uit. Immotheker gelooft niet dat het grote verschil tussen Brussel en de rest van het land meteen tot een grotere stadsvlucht zal leiden in Brussel. “Al heb ik natuurlijk geen glazen bol”, zegt Joost Goubert.

“Maar algemeen gesproken is het zo dat wie een huis wil kopen niet alleen naar de prijs kijkt. Andere factoren kunnen ook een rol spelen. De wijk waarin je wil wonen, of je er langer over doet om naar je werk te rijden. Voor Franstaligen die overwegen om in Vlaanderen te kopen, speelt de taal ook een rol.” Er zijn dus tal van andere afwegingen die door de koper wordt gemaakt.

In Brussel overstijgt bovendien de vraag naar een koopwoning ook nog altijd het aanbod. Goubert gaat ervan uit dat de Brusselse koopmarkt niet zal stilvallen nu Wallonië de registratierechten fors heeft verlaagd.

Michel Maus voegt daar ook nog aan toe dat de forse verlaging van de registratierechten, zoals die in Wallonië, op termijn ook een stuk wordt gecompenseerd door hogere woningprijzen. “Studies tonen aan dat een daling van de registratierechten de verkoper uiteindelijk ten goede komen en niet de koper. Want door de verlaging van de registratierechten stijgt de vraag, en gaan de woningen weer duurder worden.”

Dieperik

De belangrijkste vraag tot slot is of zo’n drastische verlaging als in Wallonië financieel wel haalbaar is voor het Brussels Gewest. Dat heeft een structureel tekort van anderhalf miljard euro.

De Brusselse schuldenberg groeit aan in een onrustwekkend tempo. Daarentegen brengen de registratierechten jaarlijks 700 miljoen euro in het laatje. Het is de grootse bron van rechtstreeks inkomsten in het Brussels Gewest. Daarin snijden stuurt de Brusselse financiën nog meer de dieperik in.

Voor Fouad Ahidar is dat geen punt. “Er is een terugverdieneffect. Als de mensen in Brussel blijven wonen, dan brengt dat juist geld op, omdat ze hier consumeren, en hier belastingen betalen. Het is juist de stadsvlucht die het gewest geld kost. Als Vlaanderen en Wallonië tarieven hanteren van 2 en 3 procent, dan kunnen we als Brussel niet achterblijven.”