Nergens groeit de stad zo snel als rond Biestebroek: bekijk de kaart

Reyers, Neder-Over-Heembeek en de brede zone rond Biestebroek zijn de plekken waar de stad de voorbije jaren het snelst groeide. Huisvesting blijkt daarbij zo dominant, dat het Gewest best nadenkt over een betere bescherming van functies als productie-activiteiten, die net krimpen. Dat staat in een nieuw rapport van perspective.brussels.

Een kaart zegt soms meer dan duizend woorden. Een blik op onderstaand beeld toont meteen waar het gewest het snelst groeit. De kaart geeft weer voor welke plekken in het gewest er in 2020-2021 bouwvergunningen zijn afgeleverd. De wijk waar die dynamiek met afstand het sterktst is, blijkt de Biestebroekwijk aan het kanaal in Anderlecht. Het is de plek waar onder meer een industriezone werd omgevormd tot een ondernemingsgebied in een stedelijke omgeving (OGSO), waardoor er nu duizenden nieuwe woningen worden gebouwd.

Naast Biestebroek blijkt ook de stadswijk in wording aan Reyers een hotspot, net als de buurt rond het Rijksadministratief Centrum en de noordelijke deelgemeenten Haren en Neder-Over-Heembeek.

De kaart komt uit een nieuwe studie van planningsorganisme perspective.brussels, die een overzicht biedt van de stedelijke functies in 2020-2021, op basis van de stedenbouwkundige vergunningen. Die vergunningen werden doorgaans (maar niet altijd) gerealiseerd in de jaren erna, nu dus.

De studie toont hoe vooral huisvesting in trek was in het gewest, met een totaal van 460.000 netto vergunde vierkante meter per jaar in de twee bestudeerde jaren. Op de tweede plek komen voorzieningen (zoals scholen, sportfinfrastructuur, een rusthuis…), goed voor 112.000 vierkante meter. Hotels komen op drie en zijn goed voor 39.000 vierkante meter.

Niet elke stedelijke functie groeit overigens. Het aantal kantoren kromp fors met 145.000 vierkante meter. Hetzelfde geldt voor de productieactiviteiten (-44.000 vierkante meter) en in mindere mate voor de handel (-16.000 vierkante meter).

460.000 vierkante meter huisvesting, dat betekent dat er jaarlijks 3.900 klassieke woningen en nog eens 500 collectieve (doorgaans studentenkamers) bijkwamen. Dat is meer dan de bevolkingsprognoses aangaven, maar tegelijk onvoldoende om de reële bevolkingsgroei in 2022 op te vangen, die door de oorlog in Oekraïne hoger uitviel.

Nieuwe woonwijken hebben ook voorzieningen nodig en dat bleek op verschillende plaatsen in het gewest een pijnpunt. Vooral in het zuiden en zuidoosten van het gewest werden zo veel nieuwe woningen gebouwd, zonder dat er daarom ook nieuwe voorzieningen bijkwamen. Dat is bijvoorbeeld zo aan Sint-Job Kauwberg in Ukkel. Ook aan handelszaken blijkt geregeld een gebrek in nieuwe woonwijken.

Te veel, te duur

Dé plek bij uitstek waar veel woningen worden gepland is een ondernemingsgebied in een stedelijke omgeving (OGSO) in de Biestebroekwijk. Het rapport merkt op dat het evenwicht tussen wonen en de theoretische hoofdfunctie van het produceren er verstoord dreigt te raken. Die productiefunctie zit elders in het gewest overigens nog meer in het defensief. “Hoewel de bescherming van woningen (…) gerechtvaardigd was in een tijd van sterke demografische druk, moeten we ons vandaag afvragen op het toelaten van zoveel woningen in de toekomst gehandhaafd moet blijven,” schrijven de auteurs.

Dezelfde vraag leeft al langer bij stadsverenigingen, die erop wijzen dat de Brusselse woningplannen niet genoeg rekening houden met de vertragende bevolkingsgroei. “Daarnaast komen er ook gewoon te veel dure woningen op de markt, terwijl we vooral betaalbare woningen nodig hebben,” analyseert Claire Scohier van Inter-Environnement Bruxelles (IEB).

De vereniging pleit ook voor een betere bescherming van productie-activiteiten in de stad. “Overal in de stad zie je voortdurend ateliers veranderen in colivings, coworkingruimtes,… Het is tijd om die trend een halt toe te roepen.”

Perspective-directeur Antoine de Borman zit op dezelfde lijn. “We zijn misschien wat te ver gegaan met onze woningbouwdrang. Het is tijd om zwakkere functies beter te beschermen. In het geval van de Biestebroekwijk moeten we er bijvoorbeeld op toezien dat er ook genoeg openbaar vervoer, groen en winkels komen. En ook die productie-activiteiten verdienen meer aandacht.”

Minder handel, vooral in het centrum

Het rapport van perspective toont dat ook de totale handelsoppervlakte afneemt in het gewest. Dat is vooral het geval in de Vijfhoek en de eerste kroon, waar 49.000 vierkante meter verdween. Een deel van de verklaring ligt in de afbraak van het CCN-gebouw naast het Noordstation, maar dat is niet alles. In de tweede kroon kwam er net 17.000 vierkante meter bij.

Het rapport stelt vast dat de centrumbewoners vandaag genoeg handelsfuncties ter beschikking hebben, maar waarschuwt ook voor een toekomst waar de afstand tot basisgoederen zou kunnen groter worden. “Docks Bruxsel is een voorbeeld van handel die naar de periferie trekt, een trend die daar is aangemoedigd door de overheid” geeft Claire Scohier van IEB aan.

De volledige studie is hier te raadplegen.