Uitgelicht: Minder vastgoed verkocht, maar aan hogere prijs

De prijzen van huizen en appartementen zijn in 2014 min of meer stabiel gebleven en de Brusselse notarissen verwachten ook in 2015 geen prijsdalingen. “De vraag naar Brussels vastgoed blijft groot,” zegt notaris Olivier Neyrinck. Er is in 2014 wel een stuk minder vastgoed verhandeld.

H et aantal transacties in Brussel daalt met 7,8 procent, terwijl ze in heel België stijgen. De notarissen hebben hier niet echt een verklaring voor. Mogelijk heeft het te maken met administratieve vertragingen. Dat komt dan weer door de nieuwe regel die sinds augustus van kracht is. Verkopers moeten nu stedenbouwkundige en andere informatie klaar hebben op het moment van het compromis, en niet zoals voorheen op het moment dat de akte verleden wordt.

Er zijn dus minder transacties, maar de totale som aan registratierechten lijdt daar niet onder. Die is opnieuw in stijgende lijn. Het Brussels Gewest haalt in 2014 maar liefst een half miljard euro op aan registratierechten (508 miljoen euro), een stijging met 3,66 procent ten opzichte van 2013. Ter vergelijking: in 2009 bedroeg de totale som aan registratierechten slechts 307 miljoen euro. Het vastgoed blijft dus een stevige bron van inkomsten voor de Brusselse overheid.

Zoete broodjes
Aan de hand van de notariële akten in 2014 krijgen de notarissen een vrij correct beeld van de vastgoedprijzen per gemeente. Die zijn in Brussel grosso modo stabiel gebleven.

Een gemiddeld huis of villa in Brussel kost nu 360.000 euro, dat is 2,9 procent meer dan in 2013. Dure gemeenten blijven dure gemeenten. In Brussel, Etterbeek, Elsene, Ukkel, Watermaal-Bosvoorde en de Woluwes gaan huizen vlotjes van de hand voor 400 à 500.000 euro en meer. In Anderlecht, Molenbeek, Berchem, Ganshoren, Sint-Joost en Jette liggen de prijzen onder de 300.000 euro. De andere gemeenten zitten daar tussenin.

De prijzen van de verkochte appartementen in Brussel zijn dan weer lichtjes gedaald. Een gemiddeld appartement kost op basis van die gegevens nu 185.000 euro. Dat is een daling met 2,6 procent. Die daling is voornamelijk toe te schrijven aan de prijsdaling voor driekamerappartementen (mediaanprijs 290.000 euro, -1,8 procent). Voor de tweekamer- en eenkamerappartementen blijven de prijzen min of meer stabiel.

Ook hier speelt de ligging een grote rol. In Ganshoren was de mediaanprijs voor een appartement het laagst (142.0000 euro), in Sint-Pieters-Woluwe lag die prijs het hoogst (270.000 euro).

De prijzen van de verkochte opbrengsthuizen tot slot zijn fors gestegen (+17,8 procent). De mediaanprijs in Brussel ligt op 570.000 euro. De notarissen wijzen er wel op dat er een groot verschil is tussen een opgedeeld burgerhuis en een kant- en klaar appartementsblokje. Vooral die laatsten verkopen als zoete broodjes.

Dat heeft dan weer te maken met het feit dat kopers steeds grotere eisen stellen aan de stedenbouwkundige ‘legaliteit’ van de aankoop. Opgedeelde burgerhuizen zijn vaak niet in orde met de stedenbouwkundige voorschriften. “Kopers zijn daar steeds gevoeliger voor,” zegt notaris Isabelle Raes, “en het zorgt dus voor een minwaarde van het vastgoed.” De Brusselse gemeenten treden ook strenger op tegen stedenbouwkundige overtredingen.

Woningen waarvan de keuring van de installaties niet in orde is of die energieverslindend zijn, zijn ook minder populair, hoewel er vandaag nog geen indicaties zijn dat dit tot een echte waardevermindering leidt. “Wel gaan woningen die recent gebouwd zijn, en dus energiezuinig zijn, sneller van de hand,” zegt notaris Raes.

Dat geldt zeker voor appartementen. Aftandse grote appartementsblokken met hoge gemeenschappelijke kosten zijn minder en minder gegeerd. Kleinere nieuwbouwappartementsblokken met aparte verwarming per appartement zijn daarentegen wel in trek. Verder merken de notarissen dat hun cliënten nog altijd liever kopen dan huren. “Zeker nu de rentes erg laag liggen,” zegt notaris Neyrinck. Daartegenover staat dat de banken vorig jaar meer hypothecaire kredieten hebben geweigerd.