Community Land Trust: Betaalbaar wonen op gemeenschapsgrond

Nieuwe collectieve woonvormen trekken steeds meer aandacht, nu de wooncrisis aanhoudt. Ook Community Land Trust bouwt aan oplossingen voor de toekomst met sociale koopwoningen op gemeenschapsgrond. Brussel is hiermee een pionier op het Europese vasteland, en kan na vijf jaar experimenteren met de eerste vruchten pronken.

In de Amerikaanse stad Burlington, in de staat Vermont, keken ze zich in 1984 de ogen uit toen de nieuwbakken burgemeester, ene Bernie Sanders, uitpakte met een radicaal idee om de woningnood op te vangen. Sanders, inmiddels wereldberoemd als de bevlogen Democratische presidentskandidaat, liet zijn stad grond kopen om die te laten beheren als een gemeenschappelijk goed door een trust. De woningen die er gebouwd werden, konden onder de marktprijs gekocht worden door burgers met een bescheiden inkomen. Die Community Land Trust (CLT) kreeg intussen al op vele andere plekken in de VS en het VK navolging, maar op het Europese vasteland was de primeur van het eerste experiment voor Brussel, opgejaagd door een groeiende huisvestingscrisis.

We treffen Geert De Pauw, coördinator en medeoprichter van de Brusselse Community Land Trust, in Molenbeek, op de hoek van de Mariemontkaai en de Ninoofsesteenweg. Hij monstert met zichtbare trots het nummer 38, waar hun eerste bewoonde gebouw prijkt: L’Ecluse. Negen gezinnen met een bescheiden inkomen konden er een eigen woning kopen, maar de grond blijft eigendom van de gemeenschap. Het is het eerste afgeronde CLT-project op het Europese vasteland, zegt De Pauw. “Daarbij koppelen we inderdaad de eigendom van de grond en de woning van elkaar, maar Community Land Trust gaat nog een stap verder: het maakt de grondeigendom collectief. Die is eigendom van Community Land Trust, een organisatie die wordt bestuurd op een democratische en participatieve manier door zowel bewoners, mensen uit de buurt en het middenveld, en de overheid. Zo ontstaat er een evenwicht tussen hun diverse belangen. Ook het Brussels Gewest heeft vijf vertegenwoordigers in de raad van bestuur, waardoor je samen beheert met zowel beroepsvergaderaars als bijvoorbeeld ongeschoolde arbeiders.” Er wordt gediscussieerd over nieuwe projecten en voorwaarden voor verkoop. Die participatieve aanpak vraagt ook van de overheid een nieuwe instelling. Gemakkelijk is dat niet, geeft De Pauw toe, maar wel rijk. “We investeren daar sterk in, want bewoners krijgen vorming en worden op voorhand gebrieft. Zo groeien alle deelnemers in hun rol.”

De projecten van Community Land Trust staan open voor alle Brusselaars die recht hebben op een sociale woning. Zij moeten eerst lid worden van de Community Land Trust, en vervolgens verplicht sparen om hun aankoop voor te bereiden. CLT koopt dan met de steun van het Brussels Gewest een grond aan, zoekt naar een mix van kopers uit drie verschillende inkomensgroepen, en na een oproep onder de leden krijgen de geïnteresseerden die het langste lid zijn, de woning.

De Molenbeekse moeder Yasmina Ben Hammou hoorde met haar gezin dat vier kinderen telt bij de eerste bewoners van L’Ecluse, en woont er intussen twee jaar. Ze vertelt bijzonder enthousiast over de voorbereiding van anderhalf jaar, en ziet alleen maar troeven. “Het geeft zekerheid en stabiliteit. We hadden anders niet kunnen kopen in Brussel, terwijl we houden van deze stad. We kregen heel veel omkadering en informatie, en ook nu zitten we niet op een eiland. Het collectieve project geeft vooral steun en hulp.”

Vlaggenschip
Momenteel zijn er zeven CLT-projecten, waarvan L’Ecluse voorlopig het enige bewoonde is. “Het verst gevorderde bouwproject is dat in de Verheydenstraat in Anderlecht,” vertelt De Pauw. “Daar komen zeven appartementen met een gemeenschappelijke tuin. Die tuin wordt deels publiek, zodat de buurt er ook wat aan heeft, plus enkele lokalen voor verenigingen. Nog dit jaar zal dat rond geraken. Ons vlaggenschip komt in de Molenbeekse Vandenpeereboomstraat, met 32 appartementen. Deze maand hopen we met de bouw te beginnen. Deze groep komt al meer dan vier jaar samen om dit project vorm te geven. Overal hebben we ook in andere faciliteiten dan woningen voorzien, zodat er een uitwisseling tussen de buurt en de woningen komt. De bewoners kunnen die lokalen ook gebruiken voor gemeenschappelijke activiteiten.”

De Pauw noemt de participatie één van de grote meerwaarden van CLT, net zoals het feit dat de woningen voor altijd betaalbaar blijven voor mensen met een laag inkomen, ook na verkoop. In de contracten staat de voorwaarde dat mensen hun woning alleen kunnen verkopen voor een geplafonneerde verkoopprijs. Wie bij CLT een woning koopt, zal een pak minder betalen dan de waarde ervan, en als hij zijn woning verkoopt, dan zal hij wat hij zelf geïnvesteerd heeft, ontvangen plus een klein deel van de meerwaarde (25 procent). Zo gaat CLT speculatie en gentrificatie in de stad tegen. “Met deze woningen kan niet gespeculeerd worden, je kan er geen winst op maken. Investeren in CLT is dus investeren in de buurt zonder dat het tot verdringing leidt. Zo kan je aan een collectief project bouwen. Je krijgt een stabiele omgeving zonder mensen te verdringen. Echt wegen op de woningmarkt doen we nog niet, daar staan we nog ver van, maar er is een groot potentieel. We hebben in vijf jaar tijd heel wat kennis en ervaring opgebouwd, we werken aan een honderdtal woningen en 350 gezinnen zijn lid. We zijn klaar om de productie op te voeren, als het gewest dat wil. We werken veel met het Woningfonds als bouwheer, zo ziet de overheid enkele voordelen van wat we doen en is het duidelijk dat het een goede besteding is van overheidsmiddelen, omdat de woningen betaalbaar blijven. Ook in de Tivoliwijk krijgen we een proefproject. Daar zijn twee loten uitgehaald, waarvan één voor cohousing en één voor CLT.”

Ook in andere steden zoals Charleroi, Gent, Antwerpen en Parijs ontstaan intussen de eerste CLT-projecten, in navolging van Brussel. Geert De Pauw krijgt veel vragen uit andere Europese landen, droomt ervan om een Europese samenwerking op te starten, en gelooft rotsvast dat het CLT-model met gemeenschappelijke grond en participatie ooit de norm kan worden bij alle publieke gebouwen.