Koten zijn booming business

De afgedankte Leonidasfabriek, de vroegere hoofdzetel van Solvay, de oude ateliers van maatpakkenfabrikant Scabal, het verlaten theatertje Arte tegenover de KVS. Vlaamse bouwpromotoren kopen bekende en minder bekende Brusselse gebouwen op om er studentenflats in te maken en deze te verkopen aan kleine investeerders.

E erder was het fenomeen zichtbaar in studentensteden als Leuven, Gent en Antwerpen. Inmiddels hebben de bouwpromotoren ook Brussel ontdekt. De projecten van studentenhuisvesting schieten als paddenstoelen uit de grond.

Zo is Studentlife, de nv die afficheert met het opvallende I love-logo, begonnen met het strippen van de vroegere chocoladefabriek van Leonidas aan de Papenvest. Er komen, behalve appartementen, vijftig studio’s.

Diezelfde nv kreeg zopas groen licht voor een tweede project, tegenover de KVS. Het vroegere Vlaamse theatertje Arte en een groot stuk van het Ladderstraatje worden omgevormd tot 95 studentenflats.

Ook projectontwikkelaar Allfin is een grote speler op de Brusselse markt van studentenhuisvesting. Allfin is de vennootschap achter het megaproject Chambon op de vroegere ASLK-site aan de Wolvengracht. Het luik studentenflats van Chambon is intussen afgerond. Enkele maanden geleden namen 134 studenten hun intrek in de gloednieuwe residentie Don Giovanni.

Allfin heeft ook de vroegere hoofdzetel van Solvay in hartje Elsene gekocht. De bijna honderd studentenkamers en -studio’s die daar ingericht worden, zullen in augustus klaar zijn.

Ook in de Slachthuisstraat, vlak tegen de Hageltoren, is er een grote bouwwerf. Daar komt Usine, een nieuwbouw met kamers en studio’s. In de buurt van de Triomflaan verbouwt Upgrade Estate het vijfhoekige kantoorgebouw waar vroeger Western Union zat, tot 216 koten voor VUB- en ULB-studenten.

Voorts zijn er nog projecten in volle voorbereiding. De groep Burco heeft een bouwvergunning gevraagd om het blok naast hotel Astoria – de vroegere werkplaatsen van optometriebedrijf Van Hopplynus - te mogen verbouwen tot kamers, studio’s en appartementen. En op de kleine ring aan IJzer gaat vastgoedontwikkelaar Urban Living studentenflats maken in de vroegere ateliers van Scabal.

Vlaamse promotoren
Telkens gaat het om projecten van Vlaamse promotoren. Nv Studentlife is het bedrijf van Antwerpenaar Serge Hannecart, bekend van de lofts aan de Scheldekaai, Allfin is in handen van Marnix Galle, zoon van oud-minister Marc Galle, Burco is de groep van Jean De Cloedt, telg uit het West-Vlaamse baggergeslacht, en Upgrade Estate behoort toe aan een jong dynamisch echtpaar dat in vijftien jaar tijd uitgegroeid is tot de ‘grootste kotbaas’ van Gent.

In alle gevallen betreft het investeringsvastgoed. De promotoren zetten een gebouw neer of renoveren een pand en verkopen de flats vervolgens. Voor een kamer met sanitair wordt 100.000 à 120.000 gevraagd (zonder kosten). De studio’s zijn duurder.

De verkoop gaat vlotjes. Na beleggen in seniorenflats is investeren in koten erg in trek, en niet alleen bij ouders van studerende kinderen. Zoals een van de promotoren zegt: er zijn mensen genoeg die honderdduizend euro hebben die nu op een spaarboekje niets opbrengt. Bij een belegging in een kot of studio worden rendementen van vier, zes of soms wel acht procent in het vooruitzicht gesteld.

Sommige vastgoedspecialisten pakken het anders aan. Quares uit Antwerpen richtte enkele jaren geleden Quares Student Housing op, een vastgoedfonds dat studentenwoningen ‘ontwikkelt’. Bij Quares koop je als belegger geen kot maar aandelen. 11.500 euro is de minimuminleg. Het fonds verbouwde een herenhuis in Sint-Gillis tot Kothouse en kocht in 2013 de internationale studentenresidentie Van Orley aan de Bischoffsheimlaan. Volgende maand wordt dat gebouw uitgebreid met zestien nieuwe studentenflats.

Nijpend tekort
Met al hun projecten spelen de promotoren natuurlijk in op het nijpende tekort aan studentenhuisvesting in Brussel, waar 51 grote en kleinere instellingen van hoger onderwijs zijn. Hoe groot de schaarste is, valt moeilijk te becijferen. Quares schat het tekort op 27.000 kamers. Volgens Brik, de Nederlandstalige studentendienst in Brussel, is dat overdreven. “De laatste ramingen spreken van 9.000 kamers,” zegt directeur Koen Van Ryckeghem. “Hoe dan ook, het tekort is gigantisch. Wij hebben zelf 400 koten in eigen beheer. Die zijn altijd meteen verhuurd. Daarnaast hebben wij nog een database met 4.000 koten van privé-eigenaars. Ook daar is de bezettingsgraad heel hoog.”

Brussel telt momenteel 90.000 Vlaamse, Franstalige en internationale studenten. Tegen 2020 zullen dat er 100.000 zijn. Daartegenover staan tien à twaalfduizend kamers. Natuurlijk gaat niet iedereen op kot. Er zijn in Brussel flink wat pendelaars, ruw geschat zo’n tweederde van de studenten. Maar dat kan ook weer te maken hebben met het beperkte kameraanbod.

Vorig jaar bleek uit onderzoek van het Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling (ATO) dat een derde van de Brusselse kotstudenten geen kamer huurt, maar aan cohousing doet. Ze huren samen een groot appartement of huis. Van Ryckeghem: “Op die manier komen ze aan een betaalbare kamer, maar ideaal is het niet. Niemand kijkt na of alle normen voor studentenkamers nageleefd worden. Bovendien bezetten de studenten op deze manier appartementen en huizen die eigenlijk bedoeld zijn voor gezinnen. Het is dus een maatschappelijk probleem.”

Met alle studentenhuizen die de privé nu her en der in Brussel bouwt komen er op korte termijn een kleine duizend studentenflats op de markt. Iets wat Van Ryckeghem alleen maar kan toejuichen. Het is ook de reden waarom minister voor Brussel Sven Gatz (Open VLD) besloot om het investeringsbudget van Brik te bevriezen: de privé lijkt het immers over te nemen.

Angels
Toch waarschuwt Van Ryckeghem voor mogelijke angels en voetklemmen. Hoe zit het met de betaalbaarheid van de nieuwe studentenkamers? In sommige van de studentenhuizen zal je voor een kamer, kosten inbegrepen, al gauw 500 euro per maand moeten neertellen. Van Ryckeghem: “Dat is veel voor een deel van de studenten. Wij merken dat de nood het hoogst is in het segment 300-350 euro. Die kamers zijn altijd het eerst weg. We zien ook dat voor sommige studenten een bedrag van twintig of dertig euro meer per maand een reden is om niet op kot te gaan.”

Ander heikel punt is het ontbreken van visie bij sommige promotoren. “Ze maken kamers of studio’s om ze vervolgens meteen te verkopen, zonder zich nog te bekommeren om het beheer. Vaak hebben zij geen enkele visie op wat studentenhuisvesting is. Bij de bouwaanvraag hebben ze het wel over studentenflats omdat dat goed klinkt. Maar eigenlijk zetten ze een kazerne met units neer, die voor verschillende doeleinden gebruikt kunnen worden. Als ze niet gehuurd worden door studenten, is er wel een ander publiek te vinden, zoals expats, stagiairs of wie weet zelfs escortservices.”

Voor Brik moet studentenhuisvesting aan specifieke vereisten voldoen. “De residentie moet goed gelegen zijn, dichtbij de campus en bij openbaar vervoer, maar ook in de buurt van winkels, cafés en culturele voorzieningen zodat er een band met de stad kan ontstaan.” Bovendien moet een studentenhuis doordacht ontworpen zijn. “De tijd van de studio’s waar iedereen op zichzelf leeft, is voorbij. De student van nu wil veel meer community, gezamenlijke keukens en ontspanningsruimtes. Shared is in. Er moet dus een goed evenwicht zijn tussen de kamer en gemeenschappelijke voorzieningen in het gebouw.”

Van Ryckeghem vraagt zich dan ook af wat de toekomst is van alle studentenblokken die nu verrijzen. Zullen het over tien à vijftien jaar nog wel studentenkamers zijn? En is het opdelen van gebouwen in piepkleine units dan wel zo’n goede zaak voor de stad? “We hebben het met de kantoren gezien. Op die markt is vandaag een enorm overschot terwijl er een groot tekort is aan huisvesting voor gezinnen en aan fuif- en cultuurzalen. Hopelijk gaan we met de huidige projecten niet dezelfde kant op.”