Leeg kantoor wordt gezellige flat

Er staat 1,4 miljoen vierkante meter kantoor-ruimte leeg in Brussel. Tegelijk zijn er op termijn zeventig-duizend nieuwe woningen nodig. Kantoren ombouwen tot appartementen wordt alvast een stuk makkelijker. Met dank aan het Gewest.

H et is een wetmatigheid op de vrije markt van het vastgoed: er komt altijd een moment van overschot. Met de kantoormarkt in Brussel is het ook zo gegaan. Tot in de jaren 1990 floreerde die markt. Er werden overal kantoren gebouwd. Daardoor staan er nu heel wat leeg, meestal de minst aantrekkelijke.

"Al in 1995 zijn we gaan nadenken over de reconversie van kantoren tot woningen," zegt minister-president Charles Picqué (PS). "Niet zozeer omdat er een overschot was, maar om de adminis­tratieve wijken minder mono­functioneel te maken."

De laatste cijfers spreken boekdelen. Er staat maar liefst 1,4 miljoen vierkante meter leeg op de Brusselse kantoormarkt; in sommige wijken loopt de leegstandsgraad zelfs op tot twintig procent. De vastgoedmarkt wil daarom meer diversifiëren, en woningbouw is al een tijdje in trek. Zeker nu duidelijk is geworden dat de woningnood alleen maar nijpender zal worden, met de spectaculaire stijging van de Brusselse bevolking in het verschiet. Over tien jaar zouden er zeventigduizend woningen moeten bijkomen.

Niet simpel
Kantoren ombouwen tot woningen is echter minder evident dan het op het eerste gezicht lijkt, om verschillende redenen. Ten eerste zit de vastgoedmarkt gevangen in een eigen marktlogica, zegt Bernard Van Nuffel van het kabinet van staatssecretaris voor Wonen Christos Doulkeridis (Ecolo): "Heel wat kantoren zitten in portefeuilles van vennootschappen. Het is moeilijk om er één gebouw uit te halen om het tot woningen om te vormen. Vaak vertegenwoordigt het gebouw maar luttele percenten van de portefeuille en vinden bestuurders, die vrezen voor waardeverlies, dat niet de moeite."

Er zijn ook architecturale beperkingen. Kantoorgebouwen hebben een specifieke morfologie. De indeling is anders dan bij woningen. Het sanitair zit vaak op de verkeerde plek, er zijn geen terrassen, enzovoorts. Wie van een kantoor appartementen wil maken, moet de structuur van het gebouw dus hoe dan ook omgooien. Soms zijn de gebouwen te diep, of ze liggen in een kille kantoorbuurt, of de look is volledig die van een kantoorgebouw.

Onder impuls van minister-president Picqué en staatssecretaris Doulkeridis werd een instrument ontwikkeld om vastgoedontwikkelaars toch over de streep te trekken. Zij krijgen tussen dertig en (voor sociale woningen) vijftig euro per vierkante meter als ze een kantoorgebouw omturnen tot appartementsgebouw. Deze financiële stimulans dekt grosso modo de kosten voor de plannen: architect, stabiliteitsberekeningen, budgetopmaak...

Het Brussels Gewest heeft zelf al driekwart van de lege kantoorgebouwen uitgesloten, omdat ze om allerlei redenen niet geschikt zijn. Uit het overige kwart kwamen elf projecten naar voren, waarvan er nu acht geselecteerd zijn. Het gaat om 450 extra woningen. Dat ligt nog ver van de duizenden woningen die er op de middellange termijn nodig zijn, maar als de appartementen succes kennen, dan kan het de komende jaren snel gaan met de herbestemming en kan dit een deel van de woningnood lenigen.

In januari geeft het Brussels Gewest een boek uit met good practices. De nieuwe stedenbouwwet zal het omvormen van kantoren tot woningen makkelijker maken, belooft Picqué. Bij de geselecteerde projecten zijn er gebouwen in kantoorwijken zoals aan de Thiry- of Woluwelaan of aan Madou. Een deel van het Electrabel-gebouw op de Elsensesteenweg wordt een studentenhome. Maar ook van historische kantoorgebouwen kan iets moois gemaakt worden. Zo komen er luxeappartementen in het magnifieke Chambon-gebouw (ex-ASLK) aan de Wolvengracht.