Immoweb over Brussels woonbeleid: 'Opletten voor perverse effecten'

De nieuwe Brusselse regering zet zwaar in op betaalbaar en energiezuinig wonen voor iedereen. De grootste immosite van België, Immoweb, zit op een schat aan informatie en wil die regering graag helpen. “Maar uit die gegevens blijkt ook dat sociaal bedoelde maatregelen niet altijd het meeste opleveren”, zegt Valentin Cogels, CEO van Immoweb.

De uitstoot van broeikasgassen met 40 procent verminderen, is één van de doelstellingen van de nieuwe regering. Maar liefst 70 procent van die uitstoot komt door het verwarmen van gebouwen. Met het beter isoleren van huizen is dus grote winst te halen.

Immoweb, de grootste vastgoedsite van het land, met hoofdkantoor in Vorst, wil de regering daarbij helpen. Hoe dan?
Valentin Cogels, CEO Immoweb: "Van 300.000 panden hebben wij gegevens zoals het energieverbruik (EPB), de oppervlakte, hoe het gebouw verwarmd wordt enzovoort. Zo kunnen we nagaan in welke wijken de grootste energiewinst te halen valt, en kan de overheid een gericht beleid voeren."

Dat is nu niet het geval?
Cogels: "Nu telt vooral het inkomen: hoe hoger, hoe minder steun. Die koppeling vinden wij geen goed idee. Uit onze gegevens blijkt bijvoorbeeld dat de grootste energiewinst niet te halen valt bij de renovatie van kleine, al relatief energiezuinige appartementen. Die is te halen bij grote villa’s in Ukkel en Watermaal-Bosvoorde."

Die mensen hebben geld genoeg, is de redenering. Zij hebben minder nood aan premies.
Cogels: "Ik snap dat men de armen wil helpen, maar inzake ecologie moet je voor efficiëntie gaan. Je moet ecologie niet aan het sociale koppelen."

U hebt ook uw bedenkingen bij sociale woningen.
Cogels: "Ik ben er niet tegen, maar men moet niet overal 15 procent sociale woningen willen hebben, zoals dat nu in het regeerakkoord staat. Dat is een ‘arrosage automatique’, terwijl de noden niet overal dezelfde zijn."

Wat stelt u dan voor?
Cogels: "Het reguliere woningaanbod in het algemeen moet omhoog, waardoor de prijzen ook in de lagere segmenten zakken. Dat kan door de vergunningsprocedure korter te maken. Zo komen er sneller nieuwe woningen bij, en verliest de promotor minder geld omdat hij nog niet kan verhuren. Iets wat hij nu wel moet compenseren via een hogere huur."

De nieuwe regering wil ook de huurmarkt verder reguleren. Te huur gestelde woningen zouden enkel nog premies krijgen als de huur beantwoordt aan de referentietabel van de huurprijzen.
Cogels: "Een slecht idee. Door dat huurplafond zullen minder mensen geneigd zijn om op de Brusselse privémarkt te investeren omdat het minder opbrengt. Resultaat? Een lager aanbod én dus uiteindelijk hogere prijzen."

En wat te vinden van het openbaar huurwaarborgfonds, dat op termijn alle huurwaarborgen moet centraliseren.
Cogels: "Een goed idee, als het voor iedereen is. En niet alleen voor de lagere inkomens, want dan bestaat het risico dat zij gediscrimineerd worden. Hetzelfde geldt voor het voorschieten van de huurwaarborg. Het Brusselse woningfonds doet dat nu enkel als je inkomen laag genoeg is, waardoor eigenaars soms net dié mensen discrimineren. Opnieuw een pervers effect."

Het verlenen van een korting op de registratierechten bij aankoop van een woning zou ook zo’n pervers effect teweeg brengen.
Cogels: "Jazeker. Bij een overbevraagde markt zoals de Brusselse zal zo’n korting voor enige eigenaars er alleen maar toe leiden dat de verkoopprijs omhoog gaat. De markt compenseert dus, net zoals bij lage rentevoeten, die doen de huizenprijzen ook stijgen."
"Al is een korting op registratierechten wél een goed instrument om bijvoorbeeld bouwpromotoren te overtuigen om op grote schaal gebouwen op te kopen om te renoveren, en ze daarna opnieuw op de markt te brengen. Dat zou onze voornaamste tip zijn aan de Brusselse regering."

Waarom helpt u de regering eigenlijk? Wat brengt dit Immoweb op?
Cogels: "Immoweb is nu de marktleider, maar gedraagt zich nog niet als een leider. Wij willen de samenleving ook in de goeie richting laten bewegen, en een sociale rol spelen. Daarnaast vinden we het klimaat erg belangrijk."