Weerstand groeit: ‘Woontorens Immobel zetten druk op de huurprijzen’

De Brusselse vastgoedontwikkelaar Immobel drukt zijn stempel op de stad, en krijgt daarbij heel wat kritiek. Te groot, te duur, de terugkeer van het façadisme, een bron van gentrificatie. “Zij bouwen vooral middenklassenwoningen, net boven wat betaalbaar is voor veel mensen, terwijl er een tekort is aan betaalbare huisvesting.”

Wat hebben de nieuwe Proximus-torens in de Noordwijk, de geplande hoofdzetel van de NMBS aan het Zuidstation, een deel van de nieuwbouwwijk aan Biestebroek en de holle façades aan het de Brouckèreplein gemeen? Allemaal zijn het bouwprojecten van Immobel, de grootste beursgenoteerde – al sinds de negentiende eeuw – Belgische vastgoedontwikkelaar. De laatste jaren is het bedrijf ook in Brussel uitgegroeid tot de grootste, met de grootste projecten.

Maar tegen een aantal van de nieuwste projecten – grootteorde: tussen de 40.000 en 80.000 vierkante meter – rijst de laatste maanden stevig verzet. Tegen de omvang en hoogte van zestig meter van het nieuwe deel van de NMBS-hoofdzetel bijvoorbeeld. De gemeente Sint-Gillis liet twee weken geleden al aan BRUZZ weten dat ze beroep aantekent tegen de bouwvergunning.

Het Brouck’R-project, dat bijna het hele huizenblok tussen de Lakensestraat en het De Brouckèreplein in beslag neemt, ligt stil na kritiek over de sloop van de oude panden, en een extra dakvolume dat zou uittorenen boven de historische gevels. De Raad van State schorste in april na klachten de bouwvergunning. Maar toen was de sloop al vergevorderd: inmiddels staan alleen nog de voorgevels van de betrokken gebouwen overeind, gestut door gele balken. Het façadisme dat Brussel in de jaren tachtig zo kenmerkte, lijkt helemaal terug.

Staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (Vooruit-One.brussels) trok de vergunning in en schrapte het extra volume voor hotelkamers op het dak. Bouwheren Immobel en BPI komen nu zo snel mogelijk met een aangepast ontwerp, dat opnieuw aan een openbaar onderzoek moet worden onderworpen.

Vergunningsissues

“We zien overal collectieve acties tegen herontwikkelingsprojecten,” reageert expert Patrick Luysterman, die de vastgoedmarkt bijna dertig jaar volgde voor de krant De Tijd. “Dat ook Immobel daarmee geconfronteerd wordt, is gezien de grootte van zijn projecten niet meer dan logisch.”

“Het grote probleem voor alle grote ontwikkelaars vandaag is de vergunning: eerst moeten ze die krijgen, daarna mag ze niet betwist of ingetrokken worden. Zeker in Brussel is de situatie bijzonder complex, met een zeer traag werkende administratie. Vandaar dat Immobel ook bezig is met een internationale expansie, om niet langer afhankelijk te zijn van de Belgische markt.”

“In Brussel bestaat er momenteel veel weerstand tegen grootschalige projectontwikkeling,” bevestigt Brussels bouwmeester Kristiaan Borret. “Tegelijk zie ik de ontwerpen van grote ontwikkelaars evolueren. Ik pleitte vroeger voor meer architectuurwedstrijden, en een bedrijf als Immobel is daarin meegegaan.”

“Ze proberen het grote publiek nu ook zo vroeg mogelijk te informeren, waarschijnlijk omdat ze lessen getrokken hebben uit de huidige problemen. Zo laat je zien dat je transparant bent en krijg je ook de kans om je project uit te leggen voor er een negatief klimaat rond ontstaat. Want we moeten af van die negatieve spiraal die elk groot vastgoedproject als ‘monsterlijk’ kadert.”

“De protesten draaien vooral rond projecten die een paar jaar geleden zijn bedacht, en toen was het nog een heel ander tijdperk,” reageert Immobel-woordvoerster Caroline Kerremans. “We pakken het nu heel anders aan. We bekijken hoeveel we van gebouwen kunnen behouden en hergebruiken. Een efficiënt waterbeheer, duurzaam en fossielvrij bouwen met geothermie zijn vandaag standaard geworden. In vergunningstrajecten betrekken we de buurt zoveel mogelijk en geven we uitleg. Zonder dat we daarbij altijd alle verwachtingen kunnen inlossen.”

Kerremans geeft het project-Lebeau aan de Zavel als voorbeeld, waar Immobel oorspronkelijk een gebouwenblok van Belgacom wilde neerhalen voor drie appartementsgebouwen, een hotel met 150 kamers en een ondergrondse parkeergarage. Na veel protest legde het Gewest bijkomende voorwaarden op. Zo mocht een aantal gebouwen niet meer gesloopt worden.

Immobel heeft intussen een aangepaste bouwaanvraag ingediend. In het nieuwe voorstel worden drie van de vijf gebouwen behouden. “Daar is nog niet iedereen tevreden mee. Maar als we nog meer gebouwen laten staan kunnen we geen binnentuin realiseren, geen geothermie gebruiken om het gebouw te verwarmen, en geen ondergrondse parking graven voor wanneer de Zavel autovrij wordt,” zegt Kerremans.

De Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen heeft opnieuw een negatief advies gegeven. Vooral de geplande nieuwe hoteltoren van veertien verdiepingen aan het Gerechtspleintje is haar een doorn in het oog.

Het nieuwe openbare onderzoek is vorige week begonnen, nog tot 15 september kan iedereen zijn mening geven. Immobel verdeelde een infokrantje in de wijk, en hield de voorbije weken twee ‘informatiemarkten’. Voor projecten zoals Lebeau creëert het nu elke keer een aparte website.

Van kantoor naar woning

Sinds 1997 hebben projectontwikkelaars in Brussel al ruim een miljoen vierkante meter kantoren omgevormd tot woningen. Luysterman: “Ook Immobel doet dat. Denk aan het Chambon-project op de Wolvengracht, dat de oude kantoren van bank ASLK omvormde tot woningen en twee hotels. De lokettenzaal beneden werd foodmarket Wolf.”

Veel kritiek komt er wel op het type woningen dat de grote ontwikkelaars op de markt brengen. Zo moet een gebouw langs de Biestebroekkaai binnenkort plaatsmaken voor de zeven woontorens van het project ‘Key West’ van Immobel en BPI. De hoogste toren wordt 85 meter hoog, en de buurt vreest voor een te hoge bevolkingsdichtheid en gentrificatie. Op de Anderlechtse gemeenteraad hielden inwoners eind juni een burgerinterpellatie. “Deze woontorens zullen druk zetten op de huurprijzen in de volkswijk, terwijl er een schrijnend gebrek is aan betaalbare huisvesting,” vertelt een van hen, Louis Périlleux Sanchez.

“De grote projectontwikkelaars in Brussel, zoals ook Atenor, BPI of Nextensa, bouwen niet de meest betaalbare woningen, en zeker geen sociale,” bevestigt Borret. Hij pleit er daarom voor om bij grote bouwprojecten een bepaald minimumpercentage aan sociale woningen op te leggen.

“Rond 2010 bestond die verplichting in Vlaanderen, maar die is aangevallen door projectontwikkelaars en uiteindelijk door het Arbitragehof ongedaan gemaakt. In Vlaanderen zijn de geesten intussen gerijpt, en in Brussel ook trouwens: in het (bindende, red.) Richtplan van Aanleg voor de Heyvaertwijk staat voor het eerst dat elk project van meer dan 2.000 vierkante meter verplicht minstens een kwart sociale woningen moet hebben.”

Het kabinet van staatssecretaris Smet laat weten dat het momenteel overlegt met vastgoedactoren als Immobel over een ontwerptekst om sociale huisvesting te verplichten in grote projecten. “Later dit jaar zullen we die tekst naar de regering brengen,” zegt woordvoerder Damiaan De Jonge. “Er zijn verschillende Franse steden en ook Hamburg die ons hiervoor inspireren.”

“Projectontwikkelaars in Brussel bouwen vooral (hogere) middenklassenwoningen, net boven wat betaalbaar is voor veel mensen,” zegt bouwmeester Borret. “Waarschijnlijk worden ze vaak gekocht door kleine investeerders om te verhuren. We kunnen alleen maar vaststellen dat al die flats nog verkocht raken, maar we moeten wel opletten dat er geen vastgoedbubbel ontstaat.” (Lees verder onder de kaart met Immobel-projecten)

Wonen als financieel product

Borret ziet daarbij nog een tweede gevaar. “In steden als Londen of Amsterdam hebben internationale investeringsmaatschappijen al een groot deel van de woningmarkt in handen. We zitten in Brussel intussen op een kantelmoment, waarbij dat ook hier zou kunnen gebeuren. En hoe internationaler en grootschaliger een projectontwikkelaar is, hoe meer zulke grote investeringsmaatschappijen hem in het vizier hebben. Immobel is voor hen de geknipte kandidaat."

"Als bouwmeester zie ik daar het risico: wonen wordt dan een financieel product, een ‘asset’. Je kunt zo’n onduidelijke internationale financiële investeringsgroep die eigenaar is van een Brusselse vastgoedontwikkelaar ook niet zomaar aanspreken op zijn lokale verantwoordelijkheidsgevoel.”

Zo ver is het nog niet bij Immobel. Internationale investeringsmaatschappijen hebben wel degelijk al aandelen in handen, maar hun belang blijft beperkt. Maar als CEO en meerderheidsaandeelhouder Marnix Galle - die vandaag 59 procent van de aandelen in handen heeft - besluit om aan zo’n groep te verkopen, kan dat snel veranderen.

Voorlopig blijft het door en door Brusselse bedrijf, dat al in 1863 werd opgericht, nog stevig lokaal verankerd. Galle woont met zijn vrouw, Michèle barones Sioen, in het kasteel van Stuyvenberg, het voormalige optrekje van koningin Fabiola net naast het kasteel van Laken (zie kader).

“Immobel is echt een vaste waarde, er zijn amper nog andere beursgenoteerde bedrijven die er al in de negentiende eeuw bij waren,” zegt Gertjan Verdickt, die aan de KU Leuven financiële economie doceert en in het verleden een doctoraat maakte over de Brusselse beurs.

“Wat altijd typisch voor het bedrijf was, was dat ze vaak dividend betaalden, zelfs in Wereldoorlog II.” Luysterman: “Toen Marnix Galle zijn bedrijf in 2016 fuseerde met Immobel, leidde dat duidelijk tot een nieuwe dynamiek, zowel qua nieuwe projecten als qua dividend.”

Verdickt noemt de focus op een stevig rendement typisch voor vastgoedbedrijven. “Het zijn niet de meest sexy bedrijven op de beurs, ze hebben sowieso een trage groei. Dus geven ze meer uit aan dividenden om beleggers blij te maken.” Maar die tijd lijkt de komende jaren voorbij: de stijgende rente is ook voor vastgoedontwikkelaars geen goed nieuws.

“Ik zou er niet van schrikken mocht het businessmodel van Immobel de komende jaren serieus onder druk komen te staan. Als er daarbovenop onzekerheid zou bestaan over wanneer bepaalde grote bouwprojecten klaar zijn, zal de koers terugvallen. Onzekerheid wordt op de beurs altijd afgestraft,” oordeelt Verdickt.

Vooralsnog lijken investeerders er nog alle vertrouwen in te hebben. Twee maanden geleden bracht Immobel een zogenoemde ‘groene obligatie’ uit, die met een intekenbedrag vanaf 1.000 euro vooral gericht was op de kleine belegger. “Ze hebben zo 125 miljoen euro opgehaald,” zegt Verdickt. “En ze hebben de intekening vervroegd afgesloten, omdat er zo veel vraag naar was.”