Woontorens rotten weg: wie moet de renovatie betalen?

Al dertig jaar richt het Brussels Gewest zijn stadsvernieuwingsbeleid op de centrumgemeenten. Maar ondertussen veroudert ook de tweede kroon: Evere, Ganshoren, Ukkel, Vorst, de Woluwes of delen van Molenbeek en Anderlecht staan voor uitdagingen. De renovatie bijvoorbeeld van woontorens in mede-eigenaarschap, die na vijftig jaar hun beste tijd hebben gehad.

Je ziet ze overal als je het Brussels Gewest binnenrijdt: de typische woontorens die vanaf de jaren 1960 massaal voor middenklassers werden gebouwd. De blokken waren een essentieel onderdeel van het tweesporenbeleid dat Brussel moest moderniseren. Terwijl in de binnenstad de meeste aandacht ging naar kantoorontwikkeling, promootte de overheid in de nog grotendeels landelijk gebleven tweede kroon een ambitieus woningprogramma. Brusselaars met financiële slagkracht verlieten de centrumgemeenten om te gaan wonen in het groen van Evere, Ganshoren, Ukkel, de Woluwes of anders in de Vlaamse rand rond Brussel. Het gebied werd bezaaid met nieuwe woonmodellen. Eerst waren dat villawijken en aaneengesloten eengezinswoningen. Daarna steeds meer torenhoog gestapelde koopappartementen.

Een halve eeuw later blijkt dat modernisme niet meer op maat van de 21ste eeuw. Architect, stedenbouwkundige en ULB-academicus Géry Leloutre onderzoekt de pijnpunten van de tweede kroon. Een van de grootste uitdagingen zijn uitgerekend de woontorens. “Vaak zien die blokken er op het eerste gezicht nog goed uit,” zegt hij. “Maar schijn bedriegt. Doorgaans schort het structureel en zijn ze niet meer aangepast aan de nieuwe normen voor brandveiligheid, thermische isolatie en geluidsisolatie. Dat in orde brengen, impliceert peperdure ingrepen.”

Wie denkt dat dat louter een probleem voor de bewoners is, heeft het mis. “Deze appartementen zijn maatschappelijk erg waardevol,” stelt Leloutre. “Met een hoge bewoningsdichtheid en relatief schappelijke prijzen vormen ze een deel van de oplossing van de huisvestingscrisis. Als deze blokken bovendien verkrotten, dan zitten de gemeenten binnen pakweg twintig jaar met een gigantisch probleem van leegstand en verpaupering.”

Met zicht op Brussel

Ali Kemal Karasu is de koning te rijk. Op de 25ste verdieping van een megablok langs de Mettewielaan in Hoog-Molenbeek geniet zijn gezin van een fantastisch uitzicht. “Vind het maar in Brussel. Een groot appartement met drie slaapkamers voor nog geen 200.000 euro.” Maar hij somt ook de noden op. De terrassen raken stilaan aangetast door betonrot. De verwarmingsketels zijn niet meer conform. De nieuwe norm schrijft condensatieketels voor, en dus zware structurele ingrepen in de schoorsteenkanalisatie.

In Vorst vult Florence het rijtje aan. Ze kocht twee jaar geleden een dakappartement in een van de drie woontorens die vastgoedgigant Amelinckx in de jaren 1970 inplantte langs de Brusselsesteenweg, op een steenworp van het gemeentehuis. Afbrokkelend beton, beginnende waterinfiltratie, versleten metalen raamomlijstingen en borst­weringen die qua hoogte niet meer voldoen aan de wettelijke norm. Nog verder, langs de Sint-Jobsesteenweg in Ukkel, opnieuw die dubbele echo. “Het is hier geweldig wonen,” zegt Victor Brunfaut. “Een torengebouw uit 1972 dat nog in relatief goede staat is en met een schitterend uitzicht op het natuurgebied van het Avijlplateau. Anderzijds veroorzaken de balkons veel energieverlies en zullen we moeten bekijken hoe we de ondergrondse garages opnieuw waterdicht kunnen maken.”

Die 'we' moet je letterlijk nemen. De meeste van die woonblokken worden beheerd in mede-eigendom. Er zijn evenveel eigenaars als er appartementen zijn, en dus ook een pak mensen die het over elke ingreep met elkaar eens moeten zijn, in tegenstelling tot de sociale woontorens waar er slechts één beheerder is. Of het nu in Molenbeek, Vorst of Ukkel is, het onderhoudsprincipe is vrij uniform. De eigenaars dragen maandelijks ongeveer 300 euro af om daarmee twee geldpotten te vullen. De ene dient om de kortetermijnproblemen te verhelpen. Dat gaat van gas- en elektriciteitskosten tot het herstel van de lift of de plaatsing van nieuwe brievenbussen. De andere geldreserve is bestemd voor structurele werken.

De eigenaars beslissen over de prioriteiten tijdens algemene vergaderingen, vaak onder leiding van een ingehuurd bedrijf. “Tijdens die vergaderingen zie je dan de breuklijnen onder de eigenaars,” zegt Ali Kemal Karasu. “Oude, gepensioneerde bewoners zijn minder geneigd om nog te investeren in dure infrastructuuraanpassingen. Recentere, jongere eigenaars kunnen dergelijke werken dan weer beschouwen als een goede investering om later hun appartement eventueel voor een hogere prijs door te verkopen.”

Mede-eigenaarschap impliceert een vorm van traagheid van handelen. En dat heeft zo zijn gevolgen. “Vandaag al zijn er appartementsgebouwen die zodanig afgetakeld zijn dat de oorspronkelijke middenklasse eruit is weggetrokken,” stelt Leloutre. “De nieuwe, minder kapitaalkrachtige bewoners hebben als mede-eigenaar nog minder slagkracht om het gebouw te onderhouden, en zo beland je in een neerwaartse spiraal. Het feit dat het om privé-eigendommen gaat, bemoeilijkt een overheidsinter­ventie.”

De overheid als hefboom

De broodnodige renovatie is een uitdaging van formaat. Alleen bestaan er nog geen beleidsmatige oplossingen voor, enkel denkpistes. Extra verdiepingen bouwen bijvoorbeeld: de groep van mede-eigenaars wordt hierdoor groter, en dus ook het kapitaal dat ze later aan renovatie kunnen besteden.

Een andere optie is dat de overheid zich inkoopt in de gelijkvloerse verdieping. Vaak gaat het daar om garages. “De stad van morgen zal blijven groeien en verjongen,” analyseert Leloutre. “Dat impliceert de nood aan nog meer crèches en tal van andere publieke nutsvoorzieningen. Een deel van dat programma zou op dergelijke gelijkvloerse verdiepingen kunnen worden gerealiseerd. Meteen ontstaat er een win-win­situatie. Als de overheid het onderhoud van de benedenverdieping overneemt, dan zijn de mede-eigenaars verlost van zware financiële lasten en kunnen ze het uitgespaarde budget herinvesteren in hun gebouw.”

Een variant op dit thema is dat de overheid het beheer overneemt van de groene ruimtes die je zo vaak rond dergelijke flatgebouwen ziet. Doorgaans gaat het om onderbenutte private ruimtes. “De overheid zou ze bijvoorbeeld kunnen valoriseren tot parken die hier en daar in nog andere stedelijke functies voorzien,” meent Leloutre. “En waar de omgeving van de blokken geasfalteerd is, kan je inzetten op een onthardingsbeleid. Zo spelen we in op een ecologisch waterbeheer dat in de context van de klimaatopwarming absoluut nodig is.”

Maar de uitdagingen beperken zich niet tot de woonblokken en de ruimtes rondom. Leloutre beschouwt grote delen van de tweede kroon als een lappendeken van private domeinen, aangevuld met gesloten campussen en industrieterreinen, dus als een geheel van sterk gesegregeerde ruimtes waar je telkens omheen moet, en zelden door kan. De vaak brede verkeersassen tussen die ruimtes vormen extra barrières. Die gefragmenteerde stad is voor hem onhoudbaar geworden. “Breek al die gesegregeerde gebieden met dwarsassen en doorsteken open voor fietsverkeer,” zegt hij. “De tweede kroon moet af van het dogma van de automobiliteit. De toekomst schuilt in zachte mobiliteit.”

Wegversmallingen, fietssnelwegen, gesloten ruimtes openbreken, een goed waterbeheer en de aanpak van een verouderend naoorlogs bouwkundig erfgoed behoren tot de kernuitdagingen. De overheid wordt er zich van bewust, maar beschikt tot op heden nog niet over efficiënte beleidsinstrumenten. “We zouden kunnen denken aan een nieuwe generatie van wijkcontracten,” meent Leloutre. “Het probleem is dat er in de tweede kroon erg veel privé-eigenaars in het spel zijn. Met de nodige aanpassingen zouden die in een wijkcontract kunnen worden geïntegreerd.”