Wordt Broeklin, de opvolger van Uplace, dan toch een gewoon shoppingcenter?

Megaproject Broeklin is op zoek naar huurders voor z'n 55.000 vierkante meter aan 'maakwinkels'. Wordt het de beloofde unieke werkwinkelwijk, of gaat het toch om een banaal shoppingcenter? “Docks werd uiteindelijk ook een gewone shopping. En daar komt nu met Broeklin nog een bij.”

Broeklin in Machelen is de opvolger van Uplace, het grote shoppingcentrum dat ondernemer en Club Brugge-voorzitter Bart Verhaeghe onder het viaduct van Vilvoorde wilde ontwikkelen. Door felle tegenstand en juridische procedures moest hij daar in 2020 definitief een kruis over maken. Uplace ging de lokale handelscentra leegtrekken en de mobiliteitsproblemen nog verergeren.

Maar het project rees als een feniks uit zijn as. Deze keer als Broeklin, een knipoog naar de New Yorkse wijk met een indus­trieel verleden. Het betrof niet langer een shoppingcentrum, maar een 'werkwinkelwijk', een concept dat rabiate tegenstanders als Unizo en Bond Beter Leefmilieu (BBL) overtuigde om het verzet te staken.

Eind 2024 werd het project van 153.000 vierkante meter, verspreid over zes grote hallen, definitief vergund. Op de benedenverdieping van hallen 1, 2 en 3 komt in totaal 55.000 vierkante meter retail (winkels), aangevuld met 10.000 vierkante meter horeca: goed voor meer dan tweehonderd winkels en vijftig restaurants. De rest gaat naar kantoren, kmo's, labo's en onderzoekscentra.

“Dit wordt geen megalomaan project op maat van de grote ketens, maar een duurzame werkwinkelwijk met ruimte voor kmo's, maakwinkels, een opleidings- en cultuuraanbod en natuur,” reageerde zelfstandigenorganisatie Unizo. “Een groot shoppingcentrum had extra druk gezet op de mobiliteit en de retailsector in de regio. Nu wordt er ingezet op een complementair aanbod dat doordrongen is van innovatie en circulariteit.”

Sinds deze maand is de zoektocht naar huurders begonnen. Tegen het najaar van 2028 wil Broeklin de deuren openen.

Oude wijn?

De vraag is in hoeverre het nog om een werkwinkelwijk gaat, of toch een ordinair shoppingcentrum? Op de vernieuwde website Broeklin.com laten digitale beelden alvast dat laatste zien. En volgens De Tijd, die er eerder deze maand bij was op de presentatie van het project op de vastgoedbeurs in Cannes, legt Broeklin de winkelhuurders geen concrete eisen op over de invulling van de winkels.

“Als we eisen zouden opleggen, lijkt het alsof ik de retailers moet overtuigen, wat niet zo is,” zegt Jan Van Lancker, CEO van NV Uplace. “Retailers zetten vandaag zelf al in op transparantie, maken en duurzaamheid. Dat is hun eigen strategische keuze. Wij spelen in op die bestaande trend.”

Maakwinkels

Er is natuurlijk nog de vergunning met bijhorende voorwaarden. Daarin staat dat het kleinhandelsgedeelte voor honderd procent uit 'maakwinkels' moet bestaan, een begrip dat voor Broeklin nog niet bestond. “Maakwinkels offreren een unieke ervaring, die steeds betrekking heeft op hoe het product gemaakt wordt,” staat er te lezen.

Niet in alle maakwinkels moet ook effectief iets gemaakt worden. “Enerzijds heb je productieve maakwinkels, die effectief (een deel van) de productie opnemen. Anderzijds heb je ook educatieve maakwinkels, die inzetten op de educatieve ervaring en op educatieve wijze (een deel van) het productieproces toelichten.”

Voor die laatste winkels volstaat het om een video te laten afspelen in de winkel, waarin de herkomst van de jeans die in de winkel ligt, wordt uitgelegd. “Het klopt dat dat voor de vergunning volstaat, maar niet voor ons,” zegt Van Lancker.

Belangrijk ook is de vastgelegde verhouding tussen de twee soort maakwinkels. Minimaal 15 procent van de totale netto handelsoppervlakte, of 6.653 vierkante meter, is bestemd voor productieve maakwinkels. Na tien jaar moet dat 33 procent zijn.

Om te vermijden dat elke winkel maar twee vierkante meter atelier zou inrichten, werd nog een extra voorwaarde toegevoegd: in totaal zal 6.653 vierkante meter van de verhuurbare oppervlakte worden gebruikt voor productie, verwerking of assemblage van producten die in de maakwinkels verkocht worden.

Dat is niet niks. Maar toch: zeker 67 procent van de winkels zal meer op een gewone winkel lijken dan op een plek waar ook echt iets gemaakt wordt.

En zelfs over de productieve maakwinkels is nog onduidelijkheid. “Is dat een plek waar je een wollen trui bestelt, waarna er een breiteam in gang schiet en je die trui dan een week later kan gaan afhalen?” vraagt Didier Courtois (Open VLD) schepen van Middenstand in buurgemeente Vilvoorde. “Of is dat een schoenwinkel waar men je naam op je in het Verre Oosten geproduceerde sneaker borduurt?”

“Wat als de retailer tot de vaststelling komt dat jeans maken niet rendabel is?” vraagt voormalig burgemeester van Vilvoorde en Broeklin-criticus Hans Bonte (Vooruit) zich af. “Mag het dan een gewone jeanswinkel worden?” Volgens de vergunning niet: Broeklin verbindt er zich toe dat het maakwinkelconcept wordt nageleefd, en dat ook ondernemers die een winkel in Broeklin overnemen, aan die voorwaarden moet voldoen.

Een adviserend monitorcomité met daarin het Agentschap Innoveren & Ondernemen Vlaio, de gemeente Machelen en Unizo moet waken over de blijvende naleving van het maakwinkelconcept. Wat als geen retailers gevonden worden om maakwinkels uit te baten? “Daar heb ik nog niet zo over nagedacht. Ik heb er heel sterk vertrouwen in dat we die wel vinden en het spreekt voor zich dat we de vergunning zullen naleven,” oordeelt Van Lancker.

Docks en Neo

Volgens Benjamin Delori van stadsvereniging Bral schuilt net daar het gevaar. “Ook in Docks in Schaarbeek zouden alleen maar winkels intrekken die nergens anders te vinden waren en de winkelstraten geen concurrentie aandoen. De winkels daar zijn dezelfde als overal. Uiteindelijk werd dat gewoon een extra shopping. Nu komt daar met Broeklin nog een bij. Dat alles maakt Neo nog minder relevant.”

Want ja, er is nog een derde shoppingcentrum van alweer 55.000 vierkante meter op komst aan de Heizel, een initiatief van de Stad Brussel. Komt dat nog onvergunde project in het gedrang? “Broeklin verandert niet meteen iets aan de opzet van Neo,” zegt Frederik Ceulemans (Open VLD), schepen voor Stadsvernieuwing. “We weten misschien niet wat Broeklin precies zal worden, wel hebben we altijd weet gehad van het initiatief. De evaluatie van Neo is in de nieuwe meerderheid dan ook niet veranderd. Wel is het onduidelijk hoe het consortium UWR nu zelf de invulling van die 55.000 vierkante meter retail in Neo ziet.”

Zo kan het dat er in de nabije toekomst in noordelijke rand van Brussel toch drie grote shoppingcentra te vinden zijn, ook al zeiden verenigingen als Bral en de BBL, maar ook politici zoals Brigitte Grouwels (CD&V) en Rudi Vervoort (PS) altijd al dat drie te veel is.

Achtergrond: brownfieldconvenant

Uplace en opvolger Broeklin is het resultaat van een brownfieldconvenant, in 2009 afgesloten tussen Uplace en de Vlaamse regering. In ruil voor de sanering van de 12,5 hectare vervuilde grond mocht Uplace er een project met onder meer 55.000 vierkante meter winkels ontwikkelen. Dat convenant is voor Bart Verhaeghe een stok achter de deur. Valt Broeklin in het water, dan dreigt een schadeclaim.

Volgens de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (Ovam) was op vijf van de negen terreinen echter geen sanering nodig. Op twee terreinen werd de sanering uitgevoerd in opdracht van het voormalige bedrijf, op één terrein in opdracht van - en betaald door - Ovam, en op het laatste terrein in opdracht van Broeklin en Ovam samen, maar betaald door Ovam.

“We hebben de kosten voor sanering gedragen,” reageert Uplace. “Soms rechtstreeks en soms onrechtstreeks, via de aankoop van de terreinen.”