Kopers NMBS-terreinen aan Zuidstation moeten focussen op woningen, groen en hergebruik

De NMBS verkoopt drie omvangrijke terreinen en gebouwen aan het Zuidstation. De lokale overheden maken nu duidelijk wat ze van de koper verwachten: meer (sociale) woningen, groen, collectieve voorzieningen en zo weinig mogelijk afbraak.

In mei bleek plots dat de NMBS drie erg grote percelen in de buurt van het Zuidstation verkoopt: de blokken Frankrijk/Bara (aan de gelijknamige straten in Anderlecht), Delta/Zennewater (langs de sporen aan de Frankrijkstraat in Anderlecht en Atrium (aan de Kleine Ring in Sint-Gillis). Samen zijn ze goed voor liefst 150.000 vierkante meter bebouwde oppervlakte.

De verkoop kwam zelfs voor het Gewest als een - onaangename - verrassing. De NMBS had immers oorspronkelijk voor een pakketdeal gekozen: de drie terreinen zouden naar een bouwconsortium gaan, dat in ruil de nieuwe hoofdzetel van de NMBS zou bouwen, in en achter het huidige gebouw aan de Fonsnylaan.

De kopers zouden dan vooral woningen en collectieve voorzieningen bouwen op de drie terreinen.

'Woonvriendelijke stationsbuurt'

Het Gewest toonde zich niet opgezet met de verkoop, waarbij plots geen sprake meer was van woningen. Bouwmeester Kristiaan Borret liet dat weten aan de spoormaatschappij en liet meteen ook zogenaamde project lines opmaken voor de drie sites. Dat zijn richtlijnen waarin de lokale overheden (Gewest en de betrokken gemeenten Sint-Gillis en Anderlecht) uiteenzetten hoe zij de toekomst van de strategisch gelegen percelen zien. Die project lines hebben geen kracht van wet, maar zijn wel een goeie indicatie waar promotoren al dan niet een vergunning mogen voor verwachten.

De richtlijnen borduren voort op de gewestvisie voor een ‘woonvriendelijke stationsbuurt’. Dat betekent dat de wijk een meer gemengde buurt moet worden, waarbij de woonfunctie en wat daar allemaal bijhoort wordt versterkt.

25 procent van alle woningen zal bovendien met sociaal oogmerk moeten zijn. De project lines sluiten ook aan bij de kritiek die stadsverenigingen hebben bij de ontwikkeling van de wijk.

In het geval van het grootste perceel (Frankrijk-Bara) stellen de richtlijnen bijvoorbeeld dat er minstens 65 procent woningen moeten komen, 20 procent collectieve voorzieningen zoals winkels of voorzieningen en maximaal 10 procent kantoren. Vandaag wordt de site vooral ingenomen door kantoren en technische ruimtes.

Voor het Atriumcomplex in Sint-Gillis, waar vandaag alleen kantoren zijn, geldt hetzelfde streefpercentage. Delta-Zennewater, dat door zijn ligging aan de sporen minder geschikt is voor woningen, moet maar 45 procent woningen bevatten.

Stop aan de afbraakcarroussel

Grote bouwprojecten in Brussel kiezen er doorgaans voor om de bestaande structuur helemaal plat te gooien en vervolgens gloednieuwe gebouwen te plaatsen, zelfs al is de bestaande infrastructuur maar 30 jaar oud. In de project lines wordt een ander principe gehanteerd: waar mogelijk moeten de bestaande gebouwen net worden behouden. Er mag enkel worden afgebroken als dat de kwaliteit van de ruimte duidelijk verbetert. Ook hergebruik van materialen wordt aangemoedigd.

De project lines hebben verder veel aandacht voor groen en klimaat. In het geval van Frankrijk Bara moet er bijvoorbeeld een publiek toegankelijke groene binnenruimte komen van minstens 4.000 vierkante meter en een regenwaterbeheer voor dat hele gebied. In het algemeen wordt gevraagd om zo te bouwen dat de nieuwe wijken het hitte-eilandeffect verminderen. Dat kan onder meer door maximaal te ontharden, meer vegetatie en doorlatende oppervlakten te voorzien.

Geen hoogbouw

Tijdens de ontwerpfase moedigen de overheden ook het tijdelijk gebruik van de verkochte ruimtes aan voor sociale projecten.

Qua omvang zullen de bouwblokken in de toekomst ook in het bestaande stadsweefsel moeten opgaan. Echte hoogbouw is er uitgesloten.

Brussels bouwmeester Kristiaan Borret meldt nog dat de NMBS die project lines nu ook verspreidt bij kandidaat-kopers.