Brussel-Zuid, de stadswoestijn die al vijftien jaar stilstaat

Bestaat er een meer troosteloze omgeving dan die van het Zuidstation? De voorbije 15 jaar lanceerde het Gewest geregeld nieuwe plannen die beterschap moesten brengen, maar op het terrein veranderde er niets. Nu de NMBS 150.000 vierkante meter aan kantoren in de etalage zet in de wijk, trokken we op wandeling. “De NMBS gedraagt zich als een staat in de staat.”

"Voilà, daar gaan we weer. Zie je die daar pissen tegen de haag? En hier op het trottoir staat alweer iemand ik-weet-niet-wat te verkopen. Weet u dat ik er 's ochtends altijd op let om eten mee te nemen, zodat ik ‘s middags niet buiten moet?” Receptioniste Marilyn (59) is niet meteen opgetogen met de omgeving van haar werkplek, zoveel is duidelijk.

Die werkplek, dat is de uitgeverij Le Lombard vlak bij het Zuidstation, tegenover het busstation van De Lijn. Het gebouw met de bekende Kuifje en Bobbie-­reclame op het dak ziet er piekfijn uit. In de inkomhal licht een vitrine op met albums van Thorgal, Yakari en de Smurfen.

Buiten begint een andere wereld. Onveilig op menselijk vlak, maar ook de stenen stad voelt als een slag in het gezicht. Links ligt het trieste Baraplein met een werf van Vivaqua die al jaren aan­sleept, daarnaast de metrowerken op de Jamarlaan, vervolgens de zielloze Zuider­toren, de kale Europa-esplanade met haar urinegeur en het vrijwel onzichtbare Zuidstation. Nog verder naar rechts een gapende wonde in de straat van de uitgeverij: een groot deel van het perceel werd twaalf jaar geleden afgebroken om plaats te maken voor de kantoren van het Victor-project. Maar waar ooit een 140 meter hoge toren moest komen, ligt vandaag een put met woekerend gras.

Verderop in de richting van het stadscentrum, voorbij het busstation en de Zuidertoren, bevindt zich het Hôtel de Bruxelles. Het kijkt uit op de stenen Europa-esplanade met de magnifieke quadrilatèreruimtes onder de sporen, die al ruim veertig jaar stof vergaren. Aan het onthaal zit Sami (24), die zowat opgroeide in het hotel van zijn ouders. Het onveiligheidsgevoel van Marilyn herkent hij. “Onlangs kwam hier nog een klant binnen met een gehavend gezicht na een overval. Mijn moeder probeerden ze ook al te beroven. Dat gebeurt hier zonder gêne, er kijkt toch niemand toe.”

De muur van Kuregem

Aan de voetgangerszone achter het station – het Hortaplein – richting Frankrijkstraat, staan de bussen naar de luchthaven van Charleroi vertrekkensklaar. Rechts rijst een langgerekt bouwblok op – bekend als ‘Frankrijk Bara' – dat vrijwel volledig eigendom is van de NMBS, goed voor 70.000 vierkante meter. Samen met het gebouw naast het Hortaplein (parallel aan het Zuidstation) vormt het complex van de NMBS een soort muur van kantoren die de Anderlechtse wijk Kuregem afsnijdt van het station.

De NMBS wil dat bouwblok verkopen, samen met twee andere omvangrijke percelen rond het Zuidstation: het Delta-­Zennewatercomplex (27.000 vierkante meter) even verderop in diezelfde Frankrijkstraat (langs de sporen, net voor de Veeartsenstraat) en het Atriumbouwblok aan de kleine Ring in Sint-Gillis, goed voor nog eens 49.000 vierkante meter.

De aankondiging van de verkoop veroorzaakte nogal wat ophef. De NMBS had immers een afspraak met drie bouwbedrijven – Besix, BPC/BPI en Immobel – die de nieuwe hoofdzetel van de NMBS aan de andere zijde van het station, langs de Fonsnylaan zouden bouwen. In ruil zouden zij de drie net vernoemde percelen krijgen. Waarom de deal afsprong? Daarover zwijgt de spoormaatschappij, maar verschillende bronnen gaan ervan uit dat de bouwbedrijven afhaakten. In de huidige immomarkt – met gestegen bouwprijzen en tegenvallende verkoop – zou de herontwikkeling van de NMBS-percelen veel minder opbrengen dan oorspronkelijk berekend. Dat betekent meteen ook dat de spoormaatschappij die liefst 150.000 vierkante meter vloeroppervlakte op een slecht moment op de markt brengt.

Een bibliotheek vol plannen

Voor het traject van de kleine Ring tot aan de Veeartsenstraat werden de voorbije vijftien jaar zo vaak nieuwe plannen aangekondigd dat een mens ervan gaat duizelen. Rond 2010 zou het Brussels Gewest eerst een masterplan uitwerken met de NMBS, waarop het Gewest het laken naar zich toe trok en aan een oriëntatienota ging timmeren.

Vijf jaar later mondde dat proces uit in het richtschema voor een gemengde stadswijk, van de Franse stedenbouwkundige Djamel Klouche. Een BRUZZ-artikel uit 2015 verwoordde het zo: “De eerste fase groepeert projecten die tegen 2018-2020 moeten af zijn. Het gaat onder meer om 87.000 vierkante meter kantoren aan de Fonsnylaan, de renovatie van het postsorteercentrum, het gemengde Victor-project, de opwaardering van de Overdekte Straat en de verplaatsing van de bus- en taxistandplaats (…). Ook de voedingshal en een nieuwe fietsparking van 1.500 vierkante meter (in de grote quadrilatère onder de sporen) zitten in de eerste fase.”

Anno 2024 is van al die voornemens niets in huis gekomen, laat staan dat er beweging zou komen in fase twee, met duizenden extra woningen en een aanpak van de openbare ruimte. Wel volgen de aankondigingen van nog meer nieuwe plannen elkaar op. Zo was het jarenlang wachten op een richtplan van aanleg (RPA), dat uiteindelijk in de koelkast ging nog voor het van kracht werd, wegens te veel protest. Vervolgens stelt de gewestelijke planningsorganisatie Perspective 'Principes voor een woonvriendelijk station' op, een bundel aanbevelingen zonder reglementaire waarde. Gevraagd om toelichting, legt het kabinet van minister Rudi Vervoort (PS) uit dat Perspective intussen alweer aan een concreter document werkt, een “gedeelde visie” voor de stationsomgeving.

Een overheid die jarenlang blijft plannen produceren, zonder dat er iets gebeurt op het terrein, het is bijna voer voor een komedie. Ware het niet dat de hele stationsomgeving ondertussen lijdt onder de huidige inrichting, die onveiligheid, onduidelijkheid en smerigheid in de hand werkt, zoals de verhalen van Marilyn en Sami illustreren.

Wat verklaart die stilstand? Experts benadrukken hoe groot het aantal spelers rond het Zuidstation is. “Het is genoeg dat één iemand gaat dwarsliggen, om alles plat te leggen,” zegt een bron bij een vastgoedbedrijf. Onder die spelers bevinden zich het Gewest en twee gemeenten (Sint-Gillis en Anderlecht), de promotoren, de bewoners en actiegroepen, de MIVB, Infrabel én de NMBS.

Grootgrondbezitter NMBS

Die NMBS beheert niet alleen het station, maar is ook grootgrondbezitter in de omgeving. “De NMBS gedraagt zich als een staat in de staat,” vertelt Djamel Klouche, die het richtschema van 2015 opstelde. “Het is een van de redenen waarom we uiteindelijk echt ontmoedigd zijn geraakt, ze bewogen niet.” De frustratie over de NMBS komt terug bij verschillende spelers. “Een echte catastrofe, dat bedrijf is zo groot dat het zich kan permitteren om gewoon te wachten,” oordeelt een kenner. “Sommigen binnen de maatschappij zijn echt begaan met wat hier gebeurt, maar op het beslissingsniveau is er veel onverschilligheid tegenover Brussel.”

Gevraagd om een reactie komt er slechts een indirect antwoord van de NMBS. “Het Fonsny-project (de geplande hoofdzetel, red.) zal de positie van het station Brussel-­Zuid als internationale hub versterken. Het zal bijdragen aan de herwaardering van de wijk en aan het verbeteren van de levenskwaliteit van de buurtbewoners, met name door de mogelijkheden die het biedt op het vlak van nieuwe stedelijke functies.”

Toen bleek dat de spoormaatschappij haar bouwblokken op de markt bracht, reageerde ook de Brusselse bouwmeester Kristiaan Borret gepikeerd. Het overheidsbedrijf deed die stap immers zonder het Gewest of de bouwmeester te raadplegen. Diezelfde Borret zag de voorbije jaren ook te weinig dynamiek bij het Gewest. “Het ontbrak daar soms aan daadkracht en ook de planningsprocessen zijn te lang.”

De traagheid van de gewestelijke planning viel ook Antoine Crahay op. De architect en stedenbouwkundige werkt vandaag met zijn bureau Citytools aan verschillende projecten rond het Zuid­station. “Die planning gaat zo traag, dat de werkelijkheid vaak al is veranderd als zo'n plan klaar is. Zo borduurde het richtschema van Djamel Klouche nog voort op de demografische boom van rond het jaar 2010 en stelde het een enorme verdichting van de wijk voor. Die groei is intussen véél trager en we hebben de pandemie gehad, waardoor het belang van openbaar groen ook toenam. In dit geval is de vertraging zelfs een voordeel, want zo'n hyperdense wijk willen we niet meer.”

Alleen op de dansvloer

Een niet te onderschatten factor in het verhaal zijn de bewonerscollectieven. Die zagen de voorbije decennia hoe de honger naar geld grote delen van de wijk vernietigde, in de jaren 1990 en 2000 gingen zo vijf huizenblokken aan de zijde van Sint-Gillis tegen de vlakte. “Privépromotoren, de NMBS én zelfs het noodlijdende Gewest, ze deden allemaal aan speculatie,” analyseert Raphaël Rastelli van collectief Midi Moins Une.

Die verenigingen volgen de ontwikkelingen vandaag met argusogen én juridische tanden. Als de NMBS vandaag niet aan de bouw van haar hoofdzetel begint, is het volgens de spoormaatschappij door het beroep dat die collectieven aantekenden tegen de plannen, die ze megalomaan en niet duurzaam vinden. Ook tegen Move'Hub, de opvolger van de Victor-kantoortoren wordt gemobiliseerd. “Daar zouden nu toch 38.000 vierkante meter kantoren komen, terwijl de wijk eerder sociale woningen en openbaar groen nodig heeft,” vindt Claire Scohier van Inter-Environnement.

De houding van de stadsverenigingen leidt tot tandengeknars. Verschillende betrokkenen en ontwikkelaars vinden dat de activisten zo zelf bijdragen tot de blokkering van de wijk en bijvoorbeeld verhinderen dat er woningen bijkomen. Ook bouwmeester Borret betreurt de manier waarop bewonersacties alles lamleggen. “In zekere zin koesteren ze die trauma's uit het verleden. Het klopt ook niet dat de promotoren de dans leiden. Atenor kocht zijn lap grond voor Victor/Move'Hub al in 2008 en kon er niets realiseren. Dan draai je helemaal in je eentje rondjes op de dansvloer.”

De promotor zelf bevestigt dat. “Al die jaren zijn een verspilling, niet enkel van onze eigen middelen, maar ook van woningen voor Brusselaars en duurzame kantoren vlak bij een station,” zegt Atenor-topman Stéphan Sonneville. De ontwikkelaar krijgt vooral een punthoofd van de steeds weer veranderende plannen van het Gewest. “Een immoproject duurt al snel vier tot vijf jaar, maar de overheid verandert elke twee of drie jaar haar regels.”

Park langs de Zenne

Wat zijn de oplossingen? Een stabiele visie op de wijk, meer vragen de bewonerscollectieven niet, maar dan een visie met meer groen en sociale woningen, minder kantoren en veel meer hergebruik van de bestaande gebouwen.

Stedenbouwkundige Djamel Klouche wijst op het belang van een uitvoeringsstructuur met stevige schouders. “Dat is bijvoorbeeld het geval in de stationsomgeving van Lyon Part-Dieu, waar we wél vaart maken. Daar is er een solide beheersmaatschappij opgericht met de nodige middelen. Als er een nieuwe politieke meerderheid komt, zorgt die ook voor continuïteit.” Bouwmeester Borret zit op dezelfde golflengte.

Als het aan Klouche lag, stak het Gewest meteen de handen uit de mouwen. “Tot nog toe wachtte het met de heraanleg van de openbare ruimte tot de privéspelers of overheidsbedrijven bewogen. Wellicht wilde de overheid die herinrichting betalen via inkomsten van die bouwplannen. Het resultaat is wel dat de hele stationsbuurt er al jaren desolaat bij ligt. Het is tijd om de volgorde om te draaien. Het Zuidstation is een Europees knooppunt en die openbare ruimte is voor heel Europa van belang.”

Die openbare ruimte alvast aanpakken, dat wil het Gewest nu ook doen via alweer een plan voor de buurt: het stadsvernieuwingscontract 'Rondom het Zuidstation'. “Het voordeel is dat dit een heel concreet plan is, mét ruim 100 miljoen euro die er al voor gereserveerd is,” legt Antoine Crahay uit, die met City Tools aan de inrichting van die openbare ruimte timmert. Het eerste deel dat uitgevoerd zal worden, is een park tussen de sporen, de Tweestationsstraat en de Veeartsenstraat, op een stuk braakland waar de Zenne nog in de openlucht stroomt. “Je bent op die plek echt in een andere wereld, het wordt een kwalitatief park, dat we via een tunnel ook willen verbinden met de groene zone in de nieuwe Biestebroekwijk.”

Na het park volgen een heraanleg van de Frankrijkstraat, het Hortaplein en de Europa-esplanade, waarvoor Bas Smets tien jaar geleden al een ingrijpende vergroening bedacht. “Alle werken moeten binnen de vier jaar beginnen,” zegt Crahay, die erop vertrouwt dat er tegen dan ook vooruitgang is rond de leegstaande quadrilatères. Die zuilenpaleizen onder de sporen, eigendom van – jawel – de NMBS, vormen een blinde muur die al decennia de hele omgeving besmet. Momenteel loopt een haalbaarheidsstudie, waar ook de spoormaatschappij bij betrokken wordt. “Misschien moet de volgende federale regering de NMBS in dat verband ook wat meer porren,” bedenkt Crahay.

Aan het onthaal van uitgeverij Le Lombard heeft Marilyn ondertussen haar eigen lezing van de situatie. “Weet u wat het is? We hebben te veel ministers in dit land. Als ik straks de bus terug naar Gooik neem (wijst naar de bussen van het De Lijn-station), ga ik in elk geval zo laat mogelijk de deur uit. Ik vertrouw het daarbuiten voor geen haar.”