Geograaf Wayens: 'Neo is politieke keuze'

Handelaars in Brussel voelen zich van alle kanten belaagd. Door de voetgangerszone, de lockdown en de tunnelsaga zijn heel wat klanten weggebleven. Voeg daar nog de concurrentie van de e-commerce bij en de komst van één, twee of drie shoppingcentra aan de Rand. “Het zijn heel veel onzekerheden en als er iets niet goed is voor de zaken, dan is het wel onzekerheid,” zegt geograaf Benjamin Wayens.

Wayens, onderzoeker aan de ULB en St-Louis, was afgelopen vrijdag te gast op het debat van de Brussels Academy over Neo, een van de grote werven die in de hoofdstad op stapel staan. Brussel-Stad en het gewest willen er behalve de nieuwe concertzaal ook een megacongrescentrum laten bouwen en voorts woningen, crèches, een rusthuis, sport- en pretinfrastructuur en een gigantische shoppingmall. Om nog niet te spreken over het stadionproject op Parking C.

Terwijl Henri Dineur, coördinator van alle Heizelprojecten, zijn volle geloof uitsprak in het succes van het project, plaatste Wayens vooral kanttekeningen. “Er komen op de Heizelvlakte wel heel veel functies samen, die elkaar mogelijk tegenwerken. Bij een grote voetbalmatch zullen sommige klanten van het shoppingcenter thuisblijven.”

Het idee voor Neo komt van de Brusselse overheid. Waarom willen de stad en het gewest per se een shoppingcenter op de Heizel?
Benjamin Wayens: “Het is een politieke keuze. De stad heeft er al die terreinen en samen met het gewest wil ze die te gelde maken. Met de opbrengst van het winkelcentrum wil de overheid een bepaalde uitrusting betalen waarvoor anders geen geld zou zijn, het Congrescentrum met name.”

Stad Brussel en het gewest verantwoorden de bouw van een shoppingcenter met het argument dat er in het noorden van Brussel een tekort aan winkelaanbod zou zijn. Klopt dat?
Wayens: “Ja en neen. Het hangt ervan af of je in vierkante meter of in jobs rekent. Wat betreft winkeloppervlak zit de noordelijke kant inderdaad onder het gemiddelde, maar qua tewerkstelling moet ze niet onderdoen voor de rest van het gewest. Er wordt gewoon in kleinere winkels gewerkt.”

Zijn er voldoende klanten voor een mega-winkelcentrum op de Heizel?
Wayens: “Stad en gewest mikken op Brusselaars, op toeristen, maar vooral op mensen uit de Rand. Maar de Randbewoners kunnen ook makkelijk naar winkelsteden zoals Antwerpen. Bovendien is de Rand dunner bevolkt dan het centrum, hoewel de inkomens er hoger liggen. Van de Rand alleen zal het shoppingcenter dus niet kunnen leven.”

Vragen de handelaars zelf om extra winkelruimte op de Heizel?
Wayens: “Niet echt, de handelszaken die al in Brussel zitten zeker niet. Als je een bepaald zakencijfer haalt met negen winkels in de stad en je opent een tiende, dan gaat de omzet niet noodzakelijk de hoogte in, maar de personeelskosten wel. Je creëert extra aanbod, maar de vraag is niet rekbaar tot in het oneindige.”
“Natuurlijk zijn er ook nieuwkomers, die bijvoorbeeld geen plaats vinden op de Guldenvlieslaan. Zij zijn wellicht wel geïnteresseerd in een plek in Neo. Ze kiezen dan niet specifiek voor de Heizel, maar willen in Brussel aanwezig zijn.”

Volgens Henri Dineur wordt Neo gegarandeerd een succes omdat de overheid in zee is gegaan met Unibail, een internationale promotor die de slagkracht heeft om uitzonderlijke, in ons land nog niet aanwezige merken binnen te halen.
Wayens: “Dat is misschien zo, maar het uitzonderlijke karakter van die merken is meestal tijdelijk. Twintig jaar geleden was Nature et Découverte een unieke zaak in Woluwe Shopping Center, maar er kwamen al snel andere winkels van het label zodat het niet meer uitzonderlijk was. Om hele speciale merken binnen te halen, moet je soms ook heel veel toegevingen doen zodat het niet altijd rendabel is. Sowieso kom je er niet met speciale labels alleen, je moet ze natuurlijk ook aanvullen met gewone merken.”

Is een shoppingcentrum überhaupt nog wel van deze tijd?
Wayens: “De bestaande winkelcentra in Brussel doen het nog steeds heel behoorlijk. In Westland en Woluwe Shopping is amper leegstand. De nieuw geplande winkelcentra pakken het bovendien anders aan. Ze zoeken het in een combinatie van handel en leisure. Net als City 2 destijds al deed met zijn bioscoop.”

Maar wat als er binnenkort drie shoppingmalls verrijzen in het noorden van Brussel?
Wayens: “Drie is wellicht te veel. Ik wed dat dat niet zal werken. Je moet weten dat de handel een verzadigde sector is. Er zit nauwelijks nog groei op. Zowel de omzet en de tewerkstelling als de handelsoppervlakte stagneren. Er wordt natuurlijk nog wel commercieel vastgoed bijgebouwd, maar er komen ook veel winkels leeg te staan. Vooral de kleintjes sneuvelen.”

Hoe zit het dan met het werkgelegenheidsargument waarmee de Brusselse overheid schermt. Neo zou 2500 banen opleveren plus nog wat indirecte werkgelegenheid.
Wayens: “Over de netto-tewerkstelling van Neo valt nu moeilijk iets zinnigs te zeggen. Elders in de stad zullen winkels dichtgaan of zich aanpassen. Bovendien wordt in de detailhandel veel met deeltijdcontracten gewerkt. Hoeveel voltijdse banen er bijkomen, is heel onduidelijk.”

Komen we bij het effect van Neo op de handel in het centrum. De winkeliers vrezen het ergste.
Wayens: “Het effect is moeilijk te kwantificeren, maar het staat vast dat alle handelskernen, niet alleen het centrum dus, een paar procenten van hun zakencijfer gaan kwijtspelen.”

En de handelaars klagen nu al steen en been over de voetgangerszone.
Wayens: “De voetgangerszone heeft vooral invloed op de specifieke winkelbuurten, de Dansaertstraat en de Marollen bijvoorbeeld, meer dan op de Nieuwstraat.”
“Voor de handel is een plotse overstap naar een voetgangerszone nooit ideaal. Een formule waarbij de verschillende verplaatsingsmodi op een intelligente manier gecombineerd worden, werkt veel beter. Je ziet dat ook in andere steden. In Rijsel bijvoorbeeld rijden de auto’s nog over de Grote Markt.”

Als reactie op de bezorgdheden van de handelaars heeft de Brusselse overheid het altijd over ‘acties om de handel te revitaliseren’. Werkt dat?
Wayens: “In Antwerpen is het stadsbestuur er na de komst van Wijnegem Shopping in geslaagd om het stadscentrum nieuw leven in te blazen. Ik denk dat de Brusselse overheid vooral de troeven van het centrum moet uitspelen. Dat is nog altijd veel groter dan een shoppingmall en er zijn speciaalzaken, zoals de mode in de Dansaertstraat, de antiekzaken op de Zavel en de luxe aan de Waterloolaan. Dat is de kracht van het stadscentrum.”