Huurprijzen stegen veel trager dan koopprijzen

Terwijl de vastgoedprijzen in het Brussels gewest met 70 procent naar omhoog gingen, stegen de huurprijzen de laatste zeven jaar met 'slechts' 14 procent. Dat blijkt uit een studie van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). "Er zit altijd vertraging op de stijging van de huurprijzen."

Tussen 2004 en 2011 ging de gemiddelde huurprijs in het Brussel Gewest van 562 euro naar 640 euro per maand. Een stijging van 13,8 procent. Opmerkelijk, want tussen 2005 en 2011 gingen de prijzen van koopwoonhuizen met 70 procent omhoog, de prijzen van appartementen stegen zelfs nog harder.

Sint-Pieters-Woluwe duurst, Sint-Joost goedkoopst
Het wekt waarschijnlijk weinig verbazing dat net als bij de vastgoedprijzen, de huur in het zuiden van het Gewest het hoogst is. De top drie bestaat uit Sint-Pieters-Woluwe (827 euro per maand), Ukkel (819 euro per maand) en Watermaal-Bosvoorde (808 euro per maand). Hekkensluiters zijn Sint-Joost-ten-Node (507 euro per maand), Anderlecht (536 euro per maand) en Schaarbeek (554 euro per maand).

In vergelijking met 2010 daalden de huurprijzen in slechts drie van de negentien gemeenten van het Gewest. Anderlecht is de uitschieter, de prijzen daalde er met 6 procent. Ook in Koekelberg en Sint-Agatha-Berchem werd huren goedkoper. Ukkel is de grootste stijger: in 2010 betaalde u nog 673 voor een woning, terwijl dat een jaar later al een vijfde meer was.

Lage huurprijzen onder druk
Waarom de huurprijs met gemiddeld 78 euro steeg op zeven jaar tijd, terwijl de vastgoedprijs sneller steeg heeft verschillende oorzaken. "Op de huurmarkt zie je altijd een vertraging van het effect", zegt VUB-demograaf Patrick Deboosere. "Veel contracten zijn immers van langere duur. Het kan best zijn dat de koopprijzen nu stabiliseren en dat de huurpijzen nog een aantal jaren verder stijgen. Veel verhuurders volgen gewoon de gezondheidsindex, de stijging die binnen een contract wettelijk toegelaten is. Verder is de huurmarkt zeer gesegmenteerd en wij zien dat vooral de laagste segmenten onder druk staan."

Verarming
De situatie van de Brusselse huurder is er wel niet op vooruit gegaan. "De situatie van de huurders op de Brusselse huurmarkt is ronduit catastrofaal", luidt het. "In 1993 verkeerden de eerste vier van de tien inkomensdecielen (netto besteedbaar inkomen, gerangschikt van laag naar hoog, red.) in een hachelijke situatie op de huurmarkt. Vandaag is de situatie van de eerste acht inkomensdecielen erop achteruitgegaan . Die situatie is het gevolg van de huurprijzen die sterker zijn gestegen dan de gezondheidsindex en van de verarming van de Brusselse bevolking."

Uit de studie blijkt ten slotte wel dat de staat van het Brusselse huurbestand er op vooruit gegaan is. "Er is meer comfort, meer oppervlakte en de energieprestaties zijn beter", klinkt het. "Basiscomfort zoals een individuele badkamer of centrale verwarming raken veralgemeend. Uitrustingen zoals videofoon, alarminstallatie of open haard komen minder vaak voor, maar duiken toch steeds vaker in de woningen op."

Al maakt de studie ook kanttekeningen. "25 procent van de huurders beklaagt zich nog steeds over de slechte staat waarin de ramen zich bevinden en dat aandeel is evenmin te spreken over de warmte- en geluidsisolatie. Kleine woningen zijn gemiddeld van mindere kwaliteit en gaan vooral gebukt onder isolatieproblemen en een gebrek aan daglicht."

Overzicht: huurprijzen in 2011 per gemeente, gemiddeld (links) en mediaan (rechts)
IC = betrouwbaarheidsinterval van 95 procent rond het gemiddelde