Prijzen Brusselse appartementen stijgen ook in trage vastgoedmarkt

De prijs van een appartement in Brussel is in 2023 gemiddeld met zowat 2 procent gestegen. Dat blijkt uit de ERA Barometer. Maar dat gemiddelde verbergt grote onderlinge verschillen.

De jaarlijkse landelijke prijzenbarometer van ERA, het grootste makelaarsnetwerk van België, nam voor het eerst ook de evolutie van de appartementen in Brussel onder de loep. De Brusselse vastgoedmarkt zit anders in elkaar dan elders. Appartementen zijn in het Gewest goed voor zowat twee derde van de markt, tegenover een derde huizen. In Vlaanderen en Wallonië daarentegen wegen huizen veruit het zwaarst door.

De prijzen van appartementen in Brussel stegen het voorbije jaar gemiddeld met 2 procent tegenover 2022, zo maakt ERA de balans op. Dat ligt in lijn met prijsevolutie van appartementen in Vlaanderen.

De prijzen blijven dus in de lift zitten, en dat ondanks de grote tegenwind voor de vastgoedmarkt in het voorbije jaar. De hypotheekrentes stegen fors door het rentebeleid van de Europese Centrale Bank, wat slecht nieuws was voor kandidaat-kopers. Veel gezinnen bleven net als in 2022 met inflatiezorgen kampen en de geopolitieke onrust zaait onzekerheid.

Dat alles leidde ook in Brussel tot een tragere vastgoedmarkt, waarbij panden weken en soms maanden langer te koop staan dan voorheen. Maar dat tragere tempo leidde dus niet tot veralgemeende prijsdalingen, tot ontgoocheling van de kandidaat-kopers. Enige troost: de appartementenprijzen gingen wel de helft trager omhoog dan de algemene inflatie (circa 4 procent in 2023).

Onderlinge verschillen

Brusselse appartementen verschillen onderling wel sterk van prijs, zo stelt ERA vast. De locatie speelt uiteraard een rol. Uit recente cijfers van statistiekenbureau Statbel blijkt dat Sint-Pieters-Woluwe de duurste Brusselse gemeente is voor appartementen, met een doorsnee prijs van 352.500 euro. Elsene en Ukkel volgen. De laagste prijzen zijn te vinden in Anderlecht (200.000 euro), Ganshoren en Sint-Jans-Molenbeek.

Wanneer sommige wijken met rellen of andere ongeregeldheden in het nieuws komen, dan straalt dat af op de hele gemeente. "Dat geldt net zo goed voor Borgerhout in Antwerpen als voor pakweg Molenbeek of Anderlecht. Maar dat zijn wel tijdelijke effecten die wegebben", zegt Johan Krijgsman, de CEO van ERA België.

En wat met de weer oplaaiende discussies rond de vliegroutes op de luchthaven van Zaventem? "Lang niet alle kandidaat-kopers volgen alle ontwikkelingen op de voet. Maar wat we wel zien: als de vliegtuigen duidelijk hoorbaar zijn bij een bezoek, dan heeft dat wel een neerwaarts effect op de verkoopprijs."

Nieuwbouw

Oude, slecht geïsoleerde appartementen liggen beduidend slechter in de markt dan instapklare panden die voldoen aan de moderne eisen op het vlak van energiezuinigheid. De hoge renovatiekosten schrikt veel kandidaat-kopers af. Zulke kosten hoef je uiteraard niet te maken bij nieuwbouw, maar in dat segment rijzen de prijzen de pan uit.

Uit een andere prijsgraadmeter, de Nieuwbouwbarometer van buurtontwikkelaar Matexi en vastgoeddataplatform Real, blijkt dat de prijs van een standaard nieuwbouwappartement (95 vierkante meter, 2 slaapkamers) in Brussel in een jaar tijd met 8 procent is gestegen, tot 381.685 euro. Daarmee stijgen de nieuwbouwprijzen in Brussel veel sneller dan in Vlaanderen en Wallonië.

Een buitenruimte is gegeerd. "Tijdens de coronapandemie wonnen een terras en tuin aan waarde bij appartementeigenaars. Dat vertaalt zich ook in de prijs", zegt ERA. Nog een onderscheidend criterium: het aantal slaapkamers. Verkopers die meer dan 2 slaapkamers kunnen aanbieden, hebben uitzicht op een mooie meerprijs, omdat veel kandidaat-kopers daar op zoek naar zijn.

"Geen prijsdalingen in zicht"

Wat brengt de toekomst? "Ik heb geen kristallen bol, maar niets wijst op prijsdalingen", antwoordt Krijgsman. "De verwachte renteverlagingen gaan de vraag aanzwengelen, waarbij je niet mag vergeten dat er in Brussel sowieso al meer vraag is dan aanbod."