Waarom Docks het moeilijk heeft

Ten minste twaalf winkels vertrekken uit shoppingcentrum Docks. “De ligging is niet super en de hele sector heeft het moeilijk,” weet retailexpert Gino Van Ossel.

Docks is ondertussen ruim 2,5 jaar open maar lijkt het nog steeds moeilijk te hebben. Ten minste twaalf zaken zullen binnenkort vertrekken omdat ze hun huurcontract opzeggen. Een bezoek ter plaatse leert ook dat veel handelaars ontevreden zijn over de bezoekersaantallen. Dat is ook de reden waarom bioscoopcomplex White Cinema er weg wil.

Gino Van Ossel, professor retail aan de Vlerick business school en Lakenaar, is niet verwonderd over de gang van zaken. “De bezoekerscijfers vallen inderdaad tegen en daardoor ervaren de handelaars de huurprijzen als te hoog.”

E-commerce

De malaise bij Docks heeft onder meer te maken met de ligging van het winkelcentrum, denkt Van Ossel. “Die is niet echt ideaal. Mensen van buiten Brussel raken er niet zo makkelijk. En rond het centrum zijn de wijken erg divers, waardoor het moeilijk is om op een bepaald klantensegment te focussen.”

Een tweede grote factor is de concurrentie door de e-commerce. “Heel de retailsector lijdt daaronder, en segmenten als mode en consumentenelectronica extra hard. Je kan je afvragen wat die Media Markt daar bijvoorbeeld doet. Er is een grote winkel in de Nieuwstraat en ook net over de grens met Vlaanderen is er een.”

De druk door de e-commerce verplicht veel zaken om voortdurend te evalueren of ze goed bezig zijn. “Bedrijven kijken de hele tijd of ze wel op de juiste plaats zitten en of er geen mogelijkheid is om de kosten te drukken. Dat zie je nu wellicht in Docks.”

Verdoken leegstand

Leegstand is erg vervelend voor een shoppingcentrum. Het geeft immers het signaal aan nieuwe kandidaat-huurders dat het centrum niet goed draait. “Dat is misschien waarom er ook gevallen van verdoken leegstand zijn in Docks: winkels waarvan het niet echt logisch is dat ze daar zitten, maar die betere huurcondities kregen. Ik vermoed dat de beleveniswinkel van Samsung daar een voorbeeld van is. Dat soort winkel verwacht je in het centrum, waar veel meer verschillende bezoekers langskomen.”

Het aanmodderen van Docks werpt de vraag op of er wel plaats is voor nog meer shoppingcentra in het noorden van Brussel. Met Neo staat nog een bijzonder groot shoppingcentrum in de steigers. En ook Uplace zou nu toch een – weliswaar kleinere – opvolger krijgen.

“Je kan de centra moeilijk vergelijken en ze zijn ook niet altijd directe concurrenten,” denkt Van Ossel. “Brusselaars zie ik bijvoorbeeld niet snel naar Machelen gaan om te shoppen. En Neo heeft dan weer het voordeel dat het zowel uit de stad als van de ring rond Brussel erg goed zal te bereiken zijn. Al blijft het ongezien dat een Stad een megacomplex bouwt dat zijn eigen handel in het centrum zal beconcurreren.”