Wanneer een miljoen voor een huis belachelijk goedkoop is

Meer dan 800.000 euro, zoveel kost een huis in Ukkel en Elsene nu al gemiddeld. Duur voor de één, maar nog steeds een buitenkansje voor tal van buitenlandse kopers. We trokken op huizenbezoek, in panden van ruim 1,5 miljoen euro. “Voor de prijs van een appartement kopen Parijzenaars hier een huis met tuin.”

Op de Ukkelse Floréallaan staat een huis uit 1898 te koop voor 1,7 miljoen euro. De voorgevel, met jugendstil-sgraffiti van bloemen en mythische wezens boven deur en alle ramen, valt op in de grauwe huizenrij. Binnen heeft het pand de typische 'pièces en enfilade', met monumentale kroonluchters onder een met engelen beschilderd plafond (voorkamer) of cassetteplafond (zitkamer).

Via een bibliotheek volgen we gastvrouw Hermine van der Enden door openslaande deuren met glas-in-loodramen naar de achteraan gelegen eetkamer. Een gastenkamer en open keuken komen daarop uit. Op de eerste verdieping is er een master suite, met aangrenzende badkamers en dressings voor zowel haar als hem. Op de tussenverdieping zit een bureau, verder zijn er nog vier extra slaapkamers en drie andere badkamers, een wijn- en een ruime voorraadkelder.

“De lambriseringen en plafonds zijn uniek,” zegt makelaar Sonja Hickl-Szabo, met wie de Van der Endens in zee zijn gegaan. “Je moet iemand vinden die dat ook echt kan waarderen.” Ze doet het verhaal van een Parijzenaar die een afspraak gemaakt had voor een bezichtiging. Het was zijn vrouw die kwam kijken en die zei: ‘Il faut tout refaire.’ Zij wou dit allemaal wit schilderen, zoals in Parijs wel vaker gebeurt.”

“Bij het huis horen nog drie parkeerplaatsen vlakbij, de tuin en het terras natuurlijk,” somt Van der Enden op, terwijl ze uit het raam gebaart. “Onder onze rode beuk daar achteraan in de tuin picknicken of barbecueën we als het warm is, hem gaan we nog het meeste missen. Hij is naar schatting 250 jaar oud.” Bewijs daarvan: een certificaat dat hem als nummer 24 van zijn soort in het gewest bestempelt.

“De meeste mensen willen sinds de covidcrisis een tuin, terras of balkon,” vertelt immobiliënagent Hickl-Szabo. “En een beetje ruimte om thuis te kunnen werken.” Het is een vaststelling die haar collega’s delen. “Kopers hebben heel precieze criteria, en dan gaat het vooral om een buitenruimte en een goede ligging ten opzichte van de zon,” zegt makelaar Romain Bourja, die twee jaar geleden een eigen vastgoedkantoor met een vennoot oprichtte. “Als die criteria vervuld zijn, is alles mogelijk wat prijzen betreft.”

Prijzen duurste huizen stijgen snelst

In de praktijk betekent dat dat een huis in Brussel almaar duurder wordt. De gemiddelde prijs voor een huis in het Brussels gewest ligt in 2022 op 573.000 euro, blijkt uit de Notarisbarometer. Dat is een stijging met maar liefst 33 procent in vijf jaar tijd.

In Ukkel en Elsene ligt de gemiddelde verkoopprijs intussen zelfs boven de 800.000 euro. Het is vooral in het segment van de duurste huizen waar de prijzen het sterkst gestegen zijn. Daardoor is de kloof tussen de gemiddelde woningprijs en de mediaanprijs – de middelste van alle verkoopprijzen – in vijf jaar tijd bijna verdubbeld.

Brussels notaris Stijn Joye vreest voor mensen in Brussel, en dan vooral alleenstaanden, met een gemiddeld inkomen. “Met een inkomen van 2.000 euro per maand kun je nagenoeg niet meer kopen, zeker niet met de stijgende rentevoeten.” De prijzen in Brussel zijn zo hard gestegen omdat er veel vraag is, legt de notaris uit. “Mensen met een hoger inkomen stortten zich allemaal op bepaalde, groenere gemeenten waar het aanbod beperkt is. Ze konden zich de stijgende aankoopprijzen veroorloven.”

“Er zijn inwoners uit de buurlanden, en zeker uit Parijs, die de vergelijking maken,” zegt Joye. “In anderhalf uur sta je vanuit Ukkel of Elsene met de Thalys in de Franse hoofdstad. Voor de prijs van een appartement van honderd vierkante meter daar – pakweg anderhalf miljoen euro – heb je hier een huis met stadstuin. Dat kopen ze dan en vinden het nog belachelijk goedkoop ook. Dat leidt tot een concentratie aan grote vermogens."

"Ook het personeel van internationale instellingen en bedrijven in Brussel heeft hogere lonen, en zij kopen nog altijd huizen. Maar het is niet meer de leraar of andere gemiddelde Belg.”

Biercultuur en gezondheidszorg

Eelco van der Enden, de eigenaar van het huis aan de Floréallaan, noemt Brussel vanwege de prijs-kwaliteitsverhouding “een parel van een stad”. “Als je ze vergelijkt met Londen, Parijs, Amsterdam of Berlijn, dan is Brussel uniek. Voor mij ook heel belangrijk is het spoorwegnetwerk, met de snelle verbindingen met andere Europese steden. Brussel is de hub voor hogesnelheidslijnen. En wat ik heel fijn vind als crowdfunder van Brussels Beer Project: in het barrijtuig van de Thalys verkopen ze nu Delta IPA van die brouwerij (lacht).”

Zeventien jaar geleden kwam het gezin Van der Enden vanuit Amsterdam naar Brussel. Niet omdat het moest voor werk of om familiale reden, al hielp het wel dat de vader van Hermine van der Enden al in Meise woonde, en haar zus in Wallonië. Haar schoonvader was cameraman voor filmregisseur Harry Kümel, vertelt ze, en daardoor had Eelco van der Enden als kind al een tijd in Ukkel gewoond. “Hij werkte over de hele wereld, en dus kon hij overal een uitvalsbasis kiezen.”

Het koppel wilde een nieuwe omgeving, multicultureler en meertalig sowieso, voor hun kinderen van toen acht en tien. “Wij vinden Brussel een heerlijke, fascinerende stad, en het eten is beter hé, geen melk meer bij de lunch (lacht).” Dat de Belgische hoofdstad zo centraal gelegen is, gaf de doorslag, vertelt Hermine. “We zitten hier perfect, want met de tram ben je in tien minuten in Midi, en vandaar over de hele wereld.”

“De diversiteit van Brussel, de échte multiculturaliteit vind ik geweldig,” zegt Eelco van der Enden. “Ik ben een geboren en getogen Amsterdammer, maar Amsterdam is een toeristenstad, Brussel is een stad voor de bewoners. De kwaliteit van leven hier is fenomenaal, de biercultuur onovertroffen, de scholen zijn top, het openbaar vervoer en de gezondheidszorg zijn super. Ik kom net terug van een week Parijs: schitterende stad, maar afstandelijk. Brussel is echt inclusief. Het is chaotisch, niet schoon, anarchistisch, maar dat ben ik ook (lacht).”

“In België moeten we trotser zijn op wat we bereiken. Het is niet voor niets dat mijn kinderen Belg geworden zijn.” Die kinderen zijn inmiddels de deur uit en dus wil het koppel Van der Enden met hulp van hun makelaar downsizen, richting een appartement in Sint-Gillis.

Hickl-Szabo, de makelaar van het Nederlandse koppel, is geboren in Canada uit Oostenrijkse ouders. Ze rolde het makelaarsvak in Brussel in nadat haar Italiaanse man een job bij de Europese instellingen had gevonden. Zij en haar zakenpartner vinden het cliënteel voor hun kantoor HSM Property vooral via mond-tot-mondreclame, en dat is daardoor niet toevallig voor 60 procent internationaal. Af en toe werkt ze zelf ook als ‘property hunter’, vooral dan voor buitenlandse klanten.

‘Heel betaalbaar’

Hoe zij voor Brusselse huizen de prijsstijging van 33 procent in vijf jaar tijd verklaart? “Brussel is als Europese hoofdstad nog altijd ondergewaardeerd naar mijn mening. Als stad is het nog altijd heel betaalbaar. Een Frans koppel dat net een penthouse in Ukkel van me kocht, bezit hier al een paar eigendommen. Ze vertelden me dat ze van Brussel houden omdat het meertalig en internationaal is, met goede scholen, en dat ze hier geweldig vastgoed kunnen kopen aan prijzen die nog steeds ‘abordable’ (betaalbaar, red.) zijn.”

‘Abordable’ is precies ook het woord dat makelaar Lancelot Ullens in de mond neemt over Brussel, wanneer hij ons een net verkocht huis vlak bij Flagey laat zien. Ullens is verantwoordelijke voor het Elsense filiaal van vastgoedkantoor Latour & Petit.

“Brussel blijft een stad waar het goed wonen is en die goedkoop blijft ten opzichte van andere Europese grote steden. Utrecht, Rijsel, Aken of Lyon zijn allemaal al veel duurder.” Het huis van 370 vierkante meter waar hij ons mee naartoe neemt, ligt in een zijstraat van de Lesbroussartstraat. Dit is een burgerhuis, leren we, geen herenhuis, want die naam slaat enkel op huizen met een toegangspoort voor koetsen. Met vier slaapkamers, drie badkamers, stadstuin en terras en een vraagprijs van 1,87 miljoen euro bestempelt de makelaar het als “le haut du moyen gamme”.

Het huis is in 2014 gekocht door een Belgisch-Nederlands-Zwitsers koppel dat er maar drie jaar heeft gewoond. “Brussel is heel internationaal. In 2017 zijn ze vanwege het werk naar Zwitserland verhuisd, en hebben ze het tijdelijk verhuurd. De kopers nu zijn een jong Belgisch-Frans koppel dat een eerste kind verwacht.”

Maar: lager dan de vraagprijs bieden loonde hier. Hickl-Szabo deed eerder ook het verhaal van een ‘fabulous’ penthouse in Ukkel met vier slaapkamers waar hetzelfde gebeurde. “Op een vraagprijs van 1 miljoen euro kregen we een bod van 905.000 euro. De eigenaars wilden eigenlijk meer, maar ze wonen in Italië intussen en ze wilden ook van de rompslomp af.”

“Het spijt me voor de locals die een lager salaris hebben en zich de prijzen hier niet meer kunnen veroorloven,” zegt Hickl-Szabo. “De uitbreiding van de EU en dus de toename van het aantal ambtenaren is daar een factor in, al is het niet de enige. Slimme zakenmensen zijn panden beginnen op te kopen in wijken rond de EU-instellingen in Brussel, zoals de Kasteleinswijk of de area rond Montgomery of het Jubelpark. Zelfs delen van Sint-Joost rond Ambiorix, die dicht bij de instellingen liggen. Dertig jaar geleden voor een prikje gekocht, zijn die panden nu heel duur.”

Volgens de Canadese speelt ook de populariteit van de Europese scholen een rol. “De voorlaatste Europese school die ongeveer negen jaar geleden opende, was in Laken, vlak bij het park. Ik zag met eigen ogen de prijzen stijgen en de buurt gentrificeren. Voordien was die niet zo in trek bij onze klanten, al wonen de koning en de koningin er. Maar het wordt er elke dag fijner en waardevoller. Sinds september is er een nieuw filiaal van de Europese school in Evere, in het oude NAVO-gebouw, en ik verwacht dat de prijzen daar ook zullen stijgen.”

Ullens wijst nog op de Brusselse registratierechten – voor het deel van het aankoopbedrag boven de 200.000 euro – die met 12,5 procent een van de hoogste belastingtarieven in Europa zijn. “Die maken dat verkopers om uit de kosten te raken 13 à 14 procent meer moeten vragen voor een woning die ze aankochten.”

Afkoeling

De experts zien de woningmarkt in het zuid(oost)en van Brussel de laatste maanden wel afkoelen. Ullens: “Na de lockdowns was ze zeer verhit. Misschien nog wel tot deze zomer was er een echte hype, met veel meer vraag dan aanbod.” Intussen kosten verbouwingen veel meer dan tevoren, rezen de energieprijzen de pan uit en zijn de rentevoeten voor het eerst in jaren fors gestegen. “Het enthousiasme is afgenomen,” stelt hij vast.

Dat uit zich echter nog niet in een daling van het aantal transacties of de prijzen: “We zien nu wel minder ‘activiteit’ rondom de panden die we verkopen. Dat wil zeggen dat als we vroeger 20 of 25 bezichtigingen hadden van een pand, we er nu 10 à 12 hebben. Ik denk dat de verkoopprijzen hier zullen stagneren.”