Zuid-Korea investeert fors in Brusselse kantoren

Doorgedreven studie en onderzoek, extreme risicobeperking en een zweem van confucianisme (‘juist handelen op het juiste moment’) blijken ook in hun zakencultuur niet vreemd.

“Koreanen die beleggen in buitenlands vastgoed zullen weinig risico’s nemen,” bevestigt Pierre­-Paul Verhelst van Jones Lang Lasalle (JLL), een van de belang­rijkste consultancy-specialisten in commercieel vastgoed. “In Brussel zoeken ze alleen kantoorgebouwen, waardevolle dan wel, goed gelegen en met langlopende huurcontracten. Het hogere marktsegment met andere woorden.”

In korte tijd zijn dan ook enkele paradepaardjes van de Brusselse kantorenmarkt in Koreaanse handen gekomen. De Astrotoren aan de Astronomielaan op de Kleine Ring, vroeger bekend om zijn goudkoperen beglazing. Eerst gebruikt door Fortis, sinds eind 2016 door Actiris, de VDAB en Bruxelles Formation. Verder sinds de vroege lente 2018 de gebouwen Egmont I en Egmont II in de Karmelietenstraat, achter het Rekenhof en het Koningsplein. Zeg maar de slaapkamer van federaal minister Didier Reynders, nu gehuurd van de Koreanen.

Vanuit een Koreaanse financiële instelling, de Korea Investment Mangagement company (KIM), gebeurt de eigendomsoverdracht via een complexe structuur en een besloten vennootschap van Luxemburgs recht. KIM maakt deel uit van de groep Korea Investment Holdings c. Ltd.

Via de tussenconstructie-handelsvenootschap Egmont Luxembourg werd een erfpachtrecht van 99 jaar gelegd op het gebouwencomplex Egmont I en Egmont II, samen 53.000 vierkante meter groot. Voor het verleende erfpachtrecht kreeg Cofinimmo een eerste pacht van 370 miljoen euro van de Koreanen, en een vast jaarlijks bedrag van 20.000 euro erbovenop.

Hoog rendement

Dan zijn er nog de Engie ‘twin towers’ in de Noordwijk, ook bekend als de North Light en Pole Star van GDF Suez, maar nu dus Engie. Oorspronkelijk waren die torens van AG Real Estate en Belfius. Verder het blok van de EU-vertegenwoordiging aan het De Meeüssquare, door Befimmo voor 122 miljoen euro in erfpacht gegeven voor 99 jaar aan fondsbeheerder CBRE Global Investors, dat voor Koreanen werkt. Ook nog het pand Brederode van de Brederodestraat 9, op de hoek met de Naamsestraat, bewoond door het advocatenbureau Linklaters. En onlangs kwam ook het innovatieve The PassPort, de nieuwbouw aan de ingang van Brussels Airport in handen van de Koreanen.

Dat Brussel gegeerd is, heeft nog andere redenen. “Londen, Parijs, Frankfurt en Amsterdam interesseren Korea ook, maar een van de doorslaggevende factoren is dat de verhuurprijzen voor kantoorruimtes in Brussel relatief lager zijn, zelfs lager dan in een stad als Madrid,” zegt Verhelst. “En kantoorvastgoed brengt hier meer op dan in die andere Europese steden.”

“Als Koreanen investeren, willen ze genoeg diversifiëren om het risico te beperken en zich van een bepaalde meerwaarde te verzekeren. Bovendien geeft de aanwezigheid van Europese instellingen in Brussel een bijkomende zekerheid. Zo is de kans op leegstand kleiner. Staatsobligaties in Korea brengen vaak niet meer op dan twee procent, daarom gaat men op zoek naar een hoger rendement, dat onder meer te vinden is in Brussels vastgoed. Dat kan tot 4,5 procent opbrengen.”

Een van de eerste gebouwen die door Koreanen werden opgekocht, was dat aan Kunstlaan 53, in 2012, toen voor vijftien miljoen euro. Vooral sinds 2016 gaat het geld wel rollen: bijna 400 miljoen euro voor Egmont I en II (gehuurd door onder meer FOD Buitenlandse Zaken), 228 miljoen voor de Engie-toren (eerst 60 procent gekocht, nu 100 procent), en 170 miljoen voor de Astrotoren (4.700 euro per vierkante meter), 137 miljoen euro voor The Passport (voor het eerst met een rendement onder de vier procent) en ga maar door.

Wie de Koreaanse belegger is, blijkt niet altijd even duidelijk. Bedrijven als Samsung, Hyundai en verzekeringsgroep Hana stranden op de interessante Brusselse vastgoedmarkt van kantoren via joint ventures van verschillende Koreaanse investeerders.

Zo werd bekendgemaakt dat The PassPort van Brussels Airport weliswaar gekocht werd door AXA, maar voor Koreaanse investeringsfondsen. De Astrotoren (hoofdzetel van Actiris) is door de Duitse verzekeringsgroep Patrizia Immobilien gekocht. Patrizia deed dat echter voor Koreanen. Het pand 16 aan het De Meeûssquare, met een geschiedenis van huurders van Europese instellingen, is door het Duitse KanAM gekocht, maar meteen werd het huurcontract bestendigd, ten gunste van een Koreaans fonds.

“Over de fiscale structuren die achter de transacties zitten, kan ik me niet uitspreken, dat is andermans domein,” stelt Verhelst onomwonden. “Uiteraard wil men via die fiscale constructies een optimalisatie van de investering, zodat de verkoop (en meerwaarde) van aandelen interessant blijft.” Maar het is duidelijk dat het om een complex net gaat van legale eigendomsverwerving.

Pensioenfondsen

Wie ook interesse heeft in het Brusselse vastgoed zijn de Koreaanse pensioenfondsen. Zeg maar, om het pensioen voor de oude dag van de volgende generaties Koreanen te verzekeren. Verhelst: “Korea wil de schuld die het zal hebben om pensioenen uit te betalen kunnen inlossen. Daarvoor moeten ze buitenlandse, waardevolle activa vinden die op het vlak van rendement een meerwaarde garanderen.”

Eigenlijk begon het verhaal van overzeese investeringen van het National Pension Service of Korea (NPS) al in 2005. En sindsdien bleef het duren, met in 2017 al een 35,5 miljard euro aan buitenlandse investeringen, zo bevestigt een goede Koreaanse bron.

Het Koreaans overheidspensioenfonds NPS belegt hoofdzakelijk in ‘ontwikkelde landen’ in Europa, de Verenigde Staten en de regio Azië/Stille Oceaan. Tijdens de ceremonie van de Investment & Pension Europe Global Awards (IPE) half mei 2018 in Milaan, werd NPS bekroond met de ‘Best Investment Award in the Asia Pacific Region’ voor 2018.

Die focus op ‘risicoloze’ beleggingen, heeft zo zijn consequenties voor het hele plaatje van de Brusselse vastgoedmarkt. In 2017 bleken de Koreanen geïnteresseerd in een bod voor het nieuwe Herman Teirlinck­gebouw (Thurn & Taxis-site) waarin de Vlaamse overheid - de huurder - de meeste van haar Brusselse administraties centraliseerde.

“Uiteindelijk hebben de Koreanen afgehaakt om wel zeer persoonlijke redenen,” stelt Verhelst. “De nefaste connotatie van de kanaalzone met de nabijheid van Sint-Jans-Molenbeek dat vanaf 2016 negatief in het wereldnieuws kwam, zinde hen niet. Plots interesseerde het Herman Teirlinckgebouw de Koreanen niet meer.”