Brussel wil huurprijzen temperen, maar niet te streng

Met een paritaire huurcommissie wil het Brussels parlement binnenkort buitensporige huurprijzen in het gewest aan banden leggen. Een primeur in België, maar Brussel is niet de eerste stad in Europa die het doet. De verplichting blijft hier minder dwingend dan in Parijs of Berlijn.

De Paritaire Huurcommissie (PHC) is een gezamenlijk voorstel van de meerderheidspartijen in het parlement. Zij willen dat die nieuwe commissie bestaat uit zowel huurders als verhuurders. Die commissie kan bemiddelen tussen de huurder en verhuurder en hen een advies verstrekken over wat een geschikte huurprijs voor de woonst. Een huurprijs is buitensporig als ze minstens 20 procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs voor een bepaalde wijk. Of als een huurder vindt dat de kwaliteit van de woning niet voldoet aan de prijs die tegenover staat.

“We veronderstellen dat op dit moment ongeveer 8 tot 10 procent van de woningen op de Brusselse huurmarkt, buitensporig duur zijn”, zegt Martin Casier (PS), die het voorstel mee indiende in het parlement. “Al hebben we eerlijk gezegd geen precieze cijfers, enkel aanwijzingen op basis van eerdere studies. Dat is natuurlijk een probleem.” Als je ook de huurwoningen van ondermaatse kwaliteit meerekent, dan kom je wellicht aan een hoger percentage.

Brussel is niet de eerste stad die huurprijzen verder wil reguleren. In Berlijn startte een jaar geleden de befaamde bevriezing van de huurprijzen: vijf jaar lang mogen die prijzen niet verder stijgen. Reeds jaren daarvoor bestond er een huurcommissie om de prijzen in de gaten te houden. Ook in Parijs geldt sinds juli 2019 een verbod op stijgingen van boven de 20 procent. Deze maand kwam het Parijse observatorium voor de huurprijzen met een eerste analyse daarvan: de huurprijzen zijn er met 3 procent gedaald in de tweede helft van 2019. Voor 2020 zijn er nog geen cijfers. (Lees verder onder de foto)

Intussen willen ook andere Franse steden met de regel aan de slag, zoals Bordeaux, Lyon en Montpellier. In Spanje geldt ook een regulering van de huurprijzen in Barcelona sinds september vorig jaar. Duidelijke effecten zijn nog niet gekend.

“Je moet zeker anderhalf jaar rekenen tussen het invoeren van de wet en het analyseren van de effecten”, zegt professor Nicolas Bernard (Université Saint-Louis) daarover. Bernard is jurist en expert op vlak van huisvestingspolitiek. “Wat meteen opvalt, is dat de Brusselse commissie enkel een adviesrol krijgt, terwijl in Parijs en Berlijn een echte verplichting geldt. Brussel kiest voor een facultatieve regel. Ze laat de keuze om te procederen over aan de huurders zelf. We moeten nog zien of dat zal werken.”

Vredegerecht

Het gebrek aan een strikte verplichting is ook wat de Huurdersbond zorgen baart. “Als het enkel bij een advies blijft, is het een beetje tijdverlies”, zegt José Garcia van de Huurdersbond. “Wij willen vooral garanties dat de huurprijs conform is met de staat van de woning. Daarvoor moet het Gewest meer personeel aanwerven om objectieve controles van de woningen te doen.”

Volgens Martin Casier kan een huurder die gelijk krijgt van de paritaire commissie, nog altijd naar de vrederechter stappen als zijn huisbaas de huurprijs niet wil verlagen. “Als je de huurder toch naar de rechter doorverwijst, waarvoor dient de commissie dan nog?”, zegt professor Bernard hierover. “Pas door de boetes zelf in de wet te gieten, zorg je voor een snelle en afdwingbare verplichting voor alle huisbazen.”

De Brusselse Open VLD, die ook meeschreef aan het voorstel voor de nieuwe ordonnantie, verduidelijkt dat het niet de bedoeling is om vaste huurprijzen op te leggen en al zeker niet om alle huurprijzen te verlagen. “Dit is echt een maatregel om buitensporige prijzen te vermijden. Buitensporig wil zeggen: ten opzichte van de reële marktwaarde”, zegt fractiesecretaris Johan Basiliades. “Lagere prijzen kan je bekomen met andere maatregelen en meer aanbod. Dat vraagt meer sociale woningen, meer huurtoelagen en een beter gebruik van de leegstand.”

Bernard zegt dat die flankerende maatregelen in Brussel nog niet op punt staan. “In vergelijking met andere Europese steden blijven de huurprijzen in Brussel nog altijd laag. Anderzijds zijn hier veel minder sociale woningen, minder huurtoelagen en is de bevolking gemiddeld armer”, aldus Bernard. “Het moet niet gaan over een verlaging van de huurprijzen, maar over een lagere kost voor de huurders. Dan is een regulering van de privémarkt de enige optie die nog rest, als de andere maatregelen achterblijven.”

Referentiekader

De tekst voor de ordonnantie moet nog naar de Raad van State en naar de Adviescommissie voor huisvesting ter nazicht. Als alles goed loopt, wil het parlement de nieuwe ordonnantie vanaf de zomer aannemen. Vervolgens is het aan de regering om de nieuwe huurwet uit te voeren. De meerderheid hoopt dat tegen 2022 huurders naar de commissie zullen kunnen gaan voor een bemiddeling.

De uitvoering van de nieuwe huurwet staat of valt bij de referentiehuurprijzen. Om die op punt te stellen zou wel nog een inventarisering nodig zijn van 10 procent van alle huurwoningen. "Hopelijk hebben we binnen drie tot vier jaar een voldoende representatief kader", zegt Basiliades van de Open VLD-fractie.

Eigenaars niet tevreden

Het Eigenaarssyndicaat is, zoals te verwachten, not amused met de nieuwe wetgeving. "Er worden hoorzittingen georganiseerd, maar tegelijk wordt wel al een wetsvoorstel gelanceerd. Dat is niet ernstig," zegt Olivier de Clippele, vicevoorzitter van het Eigenaarssyndicaat.

Hij vreest een onstabiele huurmarkt als de wet er ook echt komt. "Een huurmarkt heeft baat bij vertrouwen. Maar wie zal de huurder nog vertrouwen als die zes maand na het tekenen de huurprijs in vraag kan stellen."

Hij vraagt zich of eigenaars nog zullen willen investeren als de huur beknot wordt. Volgens de Clippele tonen voorbeelden in het buitenland aan dat de investeringen na de invoering van de huurprijsregulering fors gedaald zijn.

Hij geeft wel toe dat de huurmarkt de laatste tijd verhit is. "Dat horen we bij onze klanten. Voor elke woning die te huur wordt gesteld, staan er soms tien kandidaten klaar." De Clippele is eerder voorstander van het ondersteunen van de verhuurder, om een tot een sociaal beleid te komen. Via huursubsidies of de sociale verhuurkantoren.

Over de paritaire huurcommissie kan hij kort zijn. "Die zal niet paritair zijn. Want wij gaan daar niet in zetelen."