'De woonkwaliteit gaat erop achteruit'

De Brusselse regering moet dringend het roer omgooien, want met het sloganeske 'betaalbaar wonen' dreigen we de kwaliteit van ons patrimonium op het spel te zetten. Dat zegt Philippe Janssens van het studiebureau Stadim. Janssens volgt de Belgische vastgoedmarkt al meer dan dertig jaar.

P hilippe Janssens heeft een lange staat van dienst. Hij begon zijn carrière bij de bank Anhyp, tot 1996 de vastgoedspecialist van België. Toen Anhyp in 1996 zijn vastgoedafdeling opdoekte, mocht Janssens zijn expertise meenemen. Hij zette het bureau Stadim op. Stadim staat voor studie en informatie over immo en beschikt over een databank met vastgoedgegevens die een halve eeuw teruggaan in de tijd. Stadim adviseert overheden en vastgoedspecialisten.

Janssens bekijkt het vastgoedgebeuren door een economische bril, maar hij is geen koele cijferaar. "Ik word echt boos als ik zie hoe we onze woonkwaliteit overboord aan het gooien zijn. Het is fout om steeds kleiner te bouwen. Woonkwaliteit is net onze sterkte."

Maar: de bevolking neemt jaar na jaar toe. Bovendien zeggen overheid en specialisten ons dat we in vergelijking met de ons omringende landen te groot wonen. We zijn verwend.
Philippe Janssens: "Om de verschillen met onze buurlanden te begrijpen moeten we terug in de tijd, meer bepaald tot de periode na de Tweede Wereldoorlog. De vraag naar vastgoed was groot, niet alleen door de oorlog, maar ook door de babyboom. In tegenstelling tot Nederland kende België geen gemeenschappelijke beleggingsfondsen in onroerend goed. Vastgoed was een individuele onderneming. En dat heeft zware consequenties. Nederland moest zijn aandeelhouders een goed rendement bezorgen. Dat heeft gevolgen voor beheer en onderhoud: uniformiteit, tot dezelfde deuren en ramen toe. Als je in Nederland één huis gezien hebt, dan weet je hoe de straat eruitziet."

"Er is ook de menselijke factor. Het perspectief van de directeurs van fondsen - en net zo goed van de sociale huisvestingsmaatschappijen - is de periode dat zij het voor het zeggen hebben. Zijn ze er voor tien jaar, dan zal het hun een zorg wezen wat er over vijftien jaar gebeurt. Menselijk, al te menselijk."

Maar daar hebben we bij ons geen last van.
Janssens: "Nee. Mede door de hoge registratierechten geldt hier het langetermijnperspectief en dus de aanpasbaarheid van woningen. Hoeveel woningen zijn er niet die oorspronkelijk met kolen verwarmd werden, maar nu met centrale verwarming? Ander voorbeeld: de regel is ondertussen dat we een douche én een bad hebben. Dankzij onze ruime woningen is dat geen probleem; een kleine badkamer zoals in veel Nederlandse huizen laat dat niet toe. Nog een duidelijk voorbeeld zijn de grote keukens die de jongste jaren overal geïnstalleerd worden, ook in woningen van voor 1945."

Maar die kwaliteit gaat er nu op achteruit.
Janssens: "Met het sloganeske 'betaalbaar wonen' worden de woningen steeds compacter. Eén cijfer: de jongste tien jaar is het aantal woonhuizen in het Brussels Gewest met drie procent gedaald, het aantal appartementen daarentegen is met negentien procent gestegen. Het aantal bouwvergunningen voor huizen volstaat niet eens om de afbraak te compenseren. En dat is een slechte zaak. Ten eerste voor jonge tweeverdieners met kinderen: die willen een huis, geen appartement. Ten tweede voor de publieke ruimte, die al die appartementen niet aankan. De typologie van het gros van de Brusselse straten is aangepast aan woonhuizen, niet aan appartementen. Een voorbeeld: een eengezinswoning die opgedeeld wordt in vijf studio's, betekent een toename met minstens drie auto's die allemaal een parkeerplaats moeten vinden op straat. Ooit gold in Brussel een zeer goede regel: in een straat die maar tien meter breed was, mochten de gebouwen - woonhuizen dus, geen appartementen - maar tien meter hoog zijn. De voor- en achtergevel moesten kunnen vallen zonder andere gebouwen te beschadigen. Als de Brusselse regering geen maatregelen neemt ten voordele van de bouw van eengezinswoningen, dan zal de stadsvlucht van jonge tweeverdieners blijven verdergaan."

Het lage aantal nieuwe eengezinswoningen en het opdelen van woonhuizen is volgens u de oorzaak van de tweespalt in de huizenprijzen tussen Brussel en de Rand.
Janssens: "De cijfers spreken voor zich. In 2010 was de referentieprijs voor een appartement in Brussel 263.000 euro, in Vlaams-Brabant 250.000 euro en in Waals-Brabant 247.500. De verschillen zijn verwaarloosbaar klein. Referentieprijzen voor huizen zijn een heel ander verhaal. In Vlaams-Brabant was de referentieprijs 326.742 euro, in Waals-Brabant 360.330 en in Brussel 455.238 euro."

Wat raadt u de Brusselse regering aan?
Janssens: "Quota vastleggen voor nieuwe appartementen en eengezinswoningen: een verhouding 75-25 moet haalbaar zijn. Ook het vertimmeren van eengezinswoningen tot flats moet krachtdadig worden tegengegaan. Het openbaar domein kan de toevloed aan appartementen niet aan. Dat de grond in de stad schaars is, klopt. Anderzijds: bij het ontsluiten van binnenblokken heb je wel degelijk de keuze. Het verschil tussen het aantal degelijke appartementen - geen konijnenkoten - en het aantal eengezinswoningen is maar vijftien procent, al was het maar omdat appartementen veel meer publieke ruimte vergen. Het is dus een mythe dat er in de stad - en hier beschouw ik heel het Brussels Gewest als één stad - geen ruimte is voor eengezinswoningen. Ook moeten de kwaliteitsnormen veel strenger worden en moet de overheid opleggen hoeveel mensen er in een appartement van x-aantal vierkante meter mogen wonen."

Waarom kennen we hier te lande geen vastgoedbubbel? Of hebben we die nog te goed?
Janssens: "Je moet de mechanismen begrijpen. In globo zijn de huidige prijzen in overeenstemming met de parameters ter zake: de inflatie van de afgelopen dertig jaar, de toename van de koopkracht bovenop de inflatie, en de financieringscapaciteit die toegenomen is dankzij de lage interesten en de verlenging van de termijnen. De huidige prijzen liggen zelfs nog vier procent onder de verwachtingen."

Maar het is crisis. Gaan de prijzen dalen?
Janssens: "Ik verwacht in eerste instantie een stagnatie van de prijzen. Maar er is een ander probleem: de grootouders worden te oud. Traditioneel springen ouders bij als hun kinderen een huis kopen. Dat is meestal geld dat ze zelf van hun ouders geërfd hebben. Jonge dertigers hadden alzo dertig procent van de aankoopprijs in handen: spaargeld en het cadeau van de ouders. Maar omdat de grootouders langer leven, is dat geld niet langer beschikbaar. De banken hebben dat de laatste jaren gecamoufleerd door langdurige leningen toe te staan en door de mogelijkheid om tot 110 procent van de waarde van het goed te lenen. Nu banken meer en meer de leningen opnieuw beperken tot tachtig procent van de waarde, dreigen jongeren de aankoop van hun droomwoning te moeten uitstellen. Ik voorspel dan ook een vermindering van de transacties. Maar de vraag naar kwaliteitsvolle huurappartementen zal met het uitstellen van de aankoop van het droomhuis toenemen."

De huurprijzen zijn wel hoog voor de lagere middeninkomens.
Janssens: "Het probleem is dat er nooit een woonbeleid gevoerd is voor asielzoekers en arbeids­migranten. Daarom is de druk van onderuit zo groot. Zes Poolse jongens die in shifts werken en een appartementje met twee slaapkamers huren, kunnen meer betalen dan een jong Brussels koppel met één kind. Ook mensen die uit andere culturen komen en het gewoon zijn om hypercompact te wonen, kunnen meer betalen."

Brussel verarmt zienderogen. Moet het Gewest sociale woningen bouwen?
Janssens: "Het is de taak van de samenleving om de sociale behoeften vast te stellen, maar niet alle behoeften moeten noodzakelijk in de stad bevredigd worden. Steden trekken van oudsher armen aan, mensen die zware financiële tegenslagen gehad hebben en de anonimiteit van de stad verkiezen. Het probleem is niet om die mensen te helpen, wel dat je in een spiraal terechtkomt. Hoe meer voorzieningen voor de zwakke segmenten, des te meer je er aantrekt. Ik ben een groot voorstander van sociale mix, maar het is maar de vraag of er in Brussel nog genoeg middenklasse is voor die mix."