Over leegstand en cohousing: ‘Huisje, tuintje is verleden tijd’

Brussel telt ruw geschat vier miljoen vierkante meter leegstand. Van elke twintig gebouwen in een straat, staat er één leeg. Frederik Serroen en Julien Tregarot willen de leegstand terugdringen met cohousing-projecten.

W e spreken af aan het Eiland van Aa, een vergeten plek in Brussel aan het Kanaal, aan de overkant van het Rad in Anderlecht. Ik bezocht de plek ooit voor een reportage over de loop van de Zenne. De Zenne ligt er niet onder de grond zoals in de rest van Brussel en heeft er twee eilandjes gevormd waar al meer dan een eeuw industriële gebouwen op staan. Zo’n zeven jaar geleden was het een troosteloze buurt met lege loodsen. Vandaag is er tenminste wat activiteit: de gebouwen zijn ingenomen door bedrijfjes én, vreemd genoeg, een Italiaans restaurant. Het bewijst dat de stad eigenlijk geen leegstand verdraagt.

“Maar vergis u niet,” zegt Frederik Serroen. “Een groot deel van het Eiland van Aa staat leeg. De site heeft ook veel meer potentieel. Je kan hier een erg mooi stadswijkje maken, inclusief een hip café met Vedette-strandstoeltjes die over het kanaal kijken.”

Historicus Serroen heeft samen met architect Julien Tregarot een studie gemaakt over leegstand en cohousing in Brussel. ‘Bewoonbaar verklaard’ heet het werkstuk. Het Eiland van Aa is een van de vier bestudeerde cases. Het is een puik afstudeerproject van de twee voor een Master Stedenbouw aan de Erasmushogeschool. “Onze bedoeling was om een studie te maken over nieuwe woonvormen, zoals kangoeroewonen en collectief wonen. We hebben dat gekoppeld aan het probleem van de leegstand in Brussel.”

En die is, zoals bekend, erg precair. Serroen en Tregarot hebben getracht de totale leegstand in Brussel te berekenen, en komen al gauw uit op een kleine vier miljoen vierkante meter (zie optemsom onderaan). Dat is goed voor meer dan 5 procent van de gebouwen. “En daar zijn een heleboel publieke gebouwen of kerken niet bij inbegrepen,” zegt Serroen.

Woningleegstand is er over de hele stad, kantoren staan meer leeg naargelang ze perifeer gelegen zijn. Dergelijke kantoren zijn slecht bereikbaar met het openbaar vervoer, en nu het verkeer steeds meer dichtslibt, raak je er met de wagen ook al niet meer. De structurele leegstand loopt er op tot 30 procent.

Keiberg in Zaventem, net over de grens met Evere maar nog binnen de Ring, is zo’n kantorenpark waar de leegstand hoge toppen scheert. Serroen en Tregarot namen het als tweede case-studie. Ze zien dat de Vlaamse overheid er bewust nog agrarisch gebied rond laat liggen – “patattenvelden” volgens Serroen – maar dat dit eigenlijk weinig coherent is. “Waarom er geen parkgebied van maken en het laten aansluiten op de rest van de stad? Van de lage kantoorgebouwen kunnen met niet al te veel geld woningen gemaakt worden. Van dat soort low cost-conversies bestaan mooie buitenlandse voorbeelden.”

Tregarot: “Natuurlijk is dat geen mirakeloplosssing - mobiliteit blijft een teer punt, maar als je ziet hoe moeilijk het is om aan een woning te raken in Brussel, dan kan dat voor sommige mensen misschien wel een keuze zijn om daar te gaan wonen.”

Goede leerling
Voor Serroen en Tregarot is het duidelijk dat wanneer de ruimte schaars is, die op een betere manier benut moet worden. Serroen: “Dat is de duurzame stadsontwikkeling zoals de universiteiten die vandaag doceren, maar eigenlijk moeten we zeggen dat Brussel al een goede leerling is.”

De cijfers spreken voor zich: de bevolkingsdichtheid in Vlaams-Brabant is 500 inwoners per vierkante meter, in Brussel is het 6.500. Wat betreft efficiënt grondgebruik doet Brussel het dus zeker niet slecht. “Wat we zeker niet willen is de stad volledig verder verstenen,” zegt Serroen. “Vandaar ook onze interesse voor leegstand. Daar is nog potentieel. De Brusselse overheid zou moeten beseffen dat leegstand een grondstof is, die nog ontgonnen kan worden, alvorens de stad verder vol te bouwen.”

In de studie wijzen de auteurs erop dat de (milieu)kost van slopen en heropbouwen aanzienlijk is, en dat hergebruik te weinig overwogen wordt.

Serroen geeft toe dat de huidige Brusselse regering enkele voorzichtige initiatieven heeft genomen. Zo is er een leegstandscel die probeert de leegstand in Brussel in kaart te brengen, zijn er de contracten voor tijdelijke bewoning en is er het reconversieplan om van lege kantoren woningen te maken. “Maar wat Brussel mist is a spider in the web. Een instantie die verbindingen legt tussen de verschillende bestuursniveau’s en zo echt vooruitgang kan boeken.” Want aan bestuursniveau’s in Brussel is er geen gebrek: de NMBS, de federale en de lokale besturen, het gewest, de OCMW’s, de sociale huisvestingsmaatschappijen. Komt daar bij: ook zij hebben tal van lege gebouwen in hun portefeuille, maar hoeveel er dat zijn? Daar lopen ze liever niet mee te koop.

Serroen en Tregarot kijken naar buitenland waar prachtige voorbeelden bestaan van de omgang met leegstand. Berlijn en Hamburg kennen bijvoorbeeld Baugruppen. Bewoners die met elkaar afspreken om op een leeg terrein, los van een projectontwikkelaar, een gebouw neer te zetten. Of er zijn de kluswoningen in Rotterdam. De overheid verkoopt aftandse panden voor een schijntje en begeleidt de kopers in het verbouwen.

“Niet dat er niets gebeurt in Brussel,” zegt Serroen, “L’Espoir in Molenbeek is een goed voorbeeld. Daar hebben sociale huurders met de steun van een organisatie (Bonnevie, SVG) een passiefgebouw neergezet. En vroeger was er de Afvaardiging van de Vijfhoek waardoor tal van industriële gebouwen omgevormd zijn tot collectieve woningen. Maar die Afvaardiging bestaat vandaag niet meer, hé?”

Gezinsverdunning
Serroen en Tregarot zien veel in de nieuwe woonvormen, die ook nu al opduiken in Brussel. Ze zijn in te delen in verschillende categorieën al naargelang de graad van wat de bewoners met elkaar willen delen: collectief wonen, centraal wonen, kangoeroewonen, aanleunwonen, cohousing, woongroepen, leefgemeenschappen, etc... Dat is volgens Serroen en Tregarot de toekomst. “De tijd van huisje, tuintje is voorbij,” zegt Tregarot. “Dat is niet meer betaalbaar. Door ruimtes te delen, kan je de kosten aardig drukken. Het gevolg is een slimmer ruimtegebruik, een lagere energiekost en een versterking van het sociaal netwerk.”

Serroen: “Dat sluit ook aan bij het nieuwe profiel van de stadsbewoner. Er is weliswaar een bevolkingsstijging, maar er is tegelijk een gezinsverdunning, met meer alleenstaanden, en mozaïekgezinnen. Voor een alleenstaande moeder kan samenwonen heel wat voordelen hebben.”
Serroen en Tregarot vinden dat de overheid die nieuwe woonvormen zou moeten stimuleren, door bijvoorbeeld bij reconversieprojecten quota in te stellen voor collectief wonen, of via fondsen een financieel steuntje in de rug te geven. “Of waarom kan Citydev (voorheen Gomb) hier geen werk van maken?”

Tegenover collectief wonen staat wel een prijs: wie gaat cohousen geeft een deel van privacy op. Of toch niet? Serroen: “Belang hechten aan privacy is een gevolg van de individualisering van de maatschappij die we de laatste dertig jaar hebben gezien. Mensen willen een lounge voor zichzelf.”

“Maar samenwonen betekent op zich niet dat privacy verloren gaat. Veel hangt af van de woonvorm.”

“Wat wel klopt is dat alternatieve woonvormen meer kans op slagen hebben zijn als de stad zelf voldoende geborgenheid geeft. Die is er vandaag in een stad als Brussel te weinig: mensen vluchten na hun werk zo snel mogelijk naar hun eigen huis.” In de mate dat Brussel convivialer wordt, zullen mensen ook meer bereid zijn om ruimtes te delen, gelooft Serroen. Zo kunnen ze met minder geld meer wooncomfort bereiken.

LEEGSTAND IN BRUSSEL

• Woningen (inclusief sociale): 2 miljoen m² *
• Kantoren: 1 miljoen m²
• Opslagplaatsen: 550.000 m²
• Woningen boven winkels: 250.000 m²
• Overheidsgebouwen: onbekend

* Dit is een schatting. Er staan tussen 25.000 en 30.000 woningen leeg.

Op de website van de Brusselse Raad voor het Leefmilieu staat een bladerversie van “Bewoonbaar verklaard” met vier case–studies: de Nieuwstraat, Keiberg, het Eiland van Aa en Pepingen
www.bralvzw.be