Voor het eerst geen appartement meer onder de 200.000 euro in Brussel

In de eerste negen maanden van 2023 daalden de prijzen voor huizen in Brussel met 3,6 procent. Toch blijven de Brusselse vastgoedprijzen hoger dan die in Vlaanderen en Wallonië. Zo was er in 2023 voor het eerst geen Brusselse gemeente meer waar een appartement minder dan 200.000 euro kost. Dat blijkt uit cijfers van de Federatie van het Notariaat.

Het aantal vastgoedtransacties daalde met 3,1% in België, met name in de wintermaanden januari en februari en in de zomermaanden juli en augustus. Vooral Vlaanderen kende de grootste daling met 5%. In Brussel en Wallonië waren de transacties stabieler: Brussel kende een daling van 1,7% en Wallonië telde bijna hetzelfde aantal transacties als in 2022 (+0,1%).

Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be: “Ondanks de afkoeling van de vastgoedmarkt zitten we toch een stuk boven het niveau van de periode voor corona. In vergelijking met de eerste negen maanden van 2019 waren er in ons land dit jaar 10,7% meer vastgoedtransacties.” (Lees verder onder de infografiek)

Huizen

De gemiddelde prijs voor een huis op Belgisch grondgebied bedroeg in de eerste negen maanden van 2023 gemiddeld 321.993 euro, een stijging met 0,9 procent ten opzichte van vorig jaar. “Voor het eerst sinds vele jaren zijn er dit jaar in België geen prijsstijgingen te zien. Zeker als je rekening houdt met de inflatie kunnen we zelfs spreken van een stabilisatie”, zegt van Opstal. “De afgelopen vijf jaar stegen de huizenprijzen met 28 procent, dus gemiddeld met meer dan 5 procent per jaar. We kunnen nu al met zekerheid zeggen dat die tendens gestopt is in 2023.”

Toch zijn er ook gewestelijke verschillen. Zo kende Vlaanderen een grotere stijging (+2,3%) dan Wallonië (1,1%). Kopers tellen voor een huis in Vlaanderen gemiddeld 355.941 euro neer, terwijl ze voor een huis in Wallonië gemiddeld 238.104 euro betalen. In Brussel daalde de prijs voor een huis met 3,6 procent, al steekt de regio er nog altijd met kop en schouders bovenuit met een gemiddelde vraagprijs van 556.081 euro.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Elsene met een gemiddeld prijskaartje van 772.089 euro de duurste gemeente om een huis te kopen. Elsene wordt op de voet gevolgd door Sint-Pieters-Woluwe (770.645 euro) – vorig jaar nog de duurste gemeente – en Etterbeek (701.089 euro). In de gemeente Ukkel, die in 2022 nog op plaats twee stond, was er een grote prijsdaling van 14%. Een huis kost daar nu nog ‘slechts’ 697.095 euro in plaats van de 810.120 euro van vorig jaar. Ook de gemeente Ganshoren kende een grote daling van 18,3%.

Sint-Jans-Molenbeek blijft de goedkoopste gemeente om een huis aan te schaffen. De gemiddelde prijs bedraagt daar 356.897 euro, al wordt het verschil met de gemeente Ganshoren (357.167 euro) door de opmerkelijke daling stilaan verwaarloosbaar. De gemeenten waar de vastgoedprijzen het meest toenemen, zijn Koekelberg (+9,0%) en Watermaal-Bosvoorde (+7,6%). (Lees verder onder de infografiek)

Appartementen

In tegenstelling tot de huizenmarkt werd de Brusselse appartementenmarkt wel gekenmerkt door een prijsstijging. De gemiddelde kostprijs van een appartement steeg met 1,5 procent tot 285.338 euro. In tegenstelling tot Vlaanderen (+3,9) en Wallonië (+2,3%) is Brussel daarmee de regio met de kleinste prijsstijging. Toch blijven Brusselse appartementen duurder dan Vlaamse en Waalse appartementen. Die laatste twee kosten gemiddeld 277.775 euro en 203.535 euro.

“Die afwijkende tendens kunnen we verklaren door prijzen van nieuwbouwappartementen, die de gemiddelden voor alle appartementen naar boven hebben geduwd”, zegt van Opstal. Een nieuwbouwappartement kost gemiddeld 324.176 euro, wat een toename is van 5,3 procent in vergelijking met 2022. Op lokaal vlak kost zo’n appartement in Vlaanderen en Brussel (339.719 en 342.577 euro respectievelijk) beduidend meer dan in Wallonië (263.458 euro).

“De kostprijs van een nieuwbouwappartement is toegenomen doordat bouwmateriaal duurder is geworden en de lonen van bouwvakkers geïndexeerd zijn. Dat wordt doorgerekend in de prijs”, verklaart van Opstal. Opvallend: van 100 verkochte nieuwbouwappartementen werden er 76 verkocht in Vlaanderen, 20 in Wallonië en 4 in Brussel. “In Brussel is er simpelweg geen ruimte meer voor nieuwbouwappartementen. De vraag is er veel groter dan het aanbod”, aldus de notaris.

Net als vorig jaar blijft Sint-Pieters-Woluwe de duurste gemeente. Wie daar een appartement wil aankopen, moet al snel rekenen op 387.577 euro. Ook voor een appartement in Ukkel moeten geïnteresseerden 371.883 euro neerleggen. In tegenstelling tot vorig jaar sluit niet Oudergem de top 3 af, maar Elsene met een gemiddelde prijs van 361.502 euro voor een appartement.

Door een prijsstijging van 4,8% kost een appartement in Ganshoren nu gemiddeld 206.685 euro. Daarmee overschrijdt de laatste Brusselse gemeente die lange tijd onder de kaap van 200.000 euro kon blijven, nu toch die 'magische' barrière.

Leeftijd

In vergelijking met 2022 daalde het aandeel jonge kopers (30 jaar of jonger) in de vastgoedmarkt van 30,3% naar 29%. De verschillen tussen Vlaanderen en Brussel zijn groot: waar in Vlaanderen nog 30,3% van de kopers 30 jaar of jonger was, was dat aandeel in Brussel veel kleiner met 22,2%.

Ook de gemiddelde leeftijd voor de aankoop van een huis is niet meer al te jong, met een gemiddelde leeftijd van 39,5 jaar voor België en veertig jaar voor de hoofdstad. “Dat is een hoge gemiddelde leeftijd”, aldus van Opstal. “In Vlaanderen is er slechts één provincie die een nog ouder publiek aantrekt: West-Vlaanderen. Daar is de gemiddelde leeftijd 41 jaar, maar dat komt omdat het meestal oudere mensen zijn die zich een tweede verblijf aan de zee kunnen veroorloven.”