Brusselse vastgoedprijzen stegen minder snel dan inflatie in 2022

In Brussel is, net als in de rest van het land, de vastgoedmarkt licht afgekoeld. De woningprijzen lijken verder te stijgen. Rekening houdend met de hoge inflatie, werd de echte prijs van een huis meestal niet hoger. Door schaarse grondstoffen en de economische crisis vonden er in 2022 toch minder vastgoedtransacties plaats dan het jaar daarvoor.

Dat blijkt uit de vastgoedbarometer van Notaris.be en de Federatie van het Notariaat (Fednot), dat de gegevens van alle vastgoedtransacties in 2022 verzamelde. Het aantal transacties lag vorig jaar iets lager dan in 2021.

In heel het land gaat het om een daling van 2 procent. Vooral in het tweede semester werd er minder gekocht en verkocht, 7 procent minder dan in het eerste semester. Over het hele jaar daalde het aantal vastgoedtransacties in Brussel met 1,5 procent.

"De daling van de activiteit is te wijten aan een cocktail van stijgende rentevoeten, forse energieprijzen, de inflatie en de oorlog in Oekraïne," verklaart notaris en woordvoerder van Notaris.be, Bart van Opstal. Wel was er in 2022 meer activiteit op de Brusselse vastgoedmarkt dan in het tijdperk voor de coronacrisis. Tegenover 2019 waren er in Brussel 4,6 procent meer transacties.

Fednot merkt ook op dat de nieuwbouwprijzen fors gestegen zijn in 2022. In Brussel gaat het om een stijging van 12,3 procent, tegenover 3,7 procent in Vlaanderen. "De stijging van de bouwkosten door de oorlog in Oekraïne speelde zeker een rol," zegt Van Opstal. Daardoor zijn grondstoffen duurder geworden.

Jonge kopers

Opvallend is dat het aandeel jonge kopers vorig jaar hoger lag dan in 2021. In heel België was 30,3 procent van de kopers jonger dan dertig, het jaar voordien ging het om 27,9 procent. “Heel wat jongeren hebben het afgelopen jaar beslist om te kopen, al dan niet met hulp van familie, omdat ze verwachten dat de rentevoeten in de komende periode nog meer zullen stijgen,” aldus van Opstal.

Wel waren er in Brussel net als in de voorgaande jaren minder jonge kopers dan het nationale gemiddelde. Dat heeft te maken met de duurdere vastgoedmarkt in Brussel, die doorgaans minder toegankelijk is voor twintigers. In 2022 was 21,5 procent van de Brusselse kopers jonger dan dertig, een lichte stijging tegenover 2021 (+0,8 procent).

Energiezuinigheid steeds belangrijker

Met een gemiddelde prijs van ruim 576.000 euro zijn huizen nergens zo duur als in Brussel. Het gaat om een stijging van 6,9 procent, maar als Fednot de inflatie doorrekent, gaat het om een prijsdaling van 3,1 procent. Fednot vertrekt voor die berekening van een inflatie van 8,8 procent.

Hetzelfde geldt voor appartementen. Met een gemiddelde prijs van rond de 281.000 euro zijn de Brusselse appartementen 3,9 procent duurder geworden, maar door de inflatie gaat het eigenlijk om een prijsdaling van 6,1 procent. Gelijkaardige tendensen waren er ook in Vlaanderen en Wallonië.

De prijsstijgingen golden niet voor alle appartementen. In de vastgoedbarometer heeft Fednot de gegevens ook vergeleken op basis van het energieprestatiecertificaat (EPC). Daaruit bleek dat slecht geïsoleerde appartementen in waarde zijn gedaald.

"Het is geen verrassing dat uit onze analyse blijkt dat woningen met een goede EPC-score, bijvoorbeeld A of B, sneller in waarde stijgen. Voor kopers van een eigen woning betekent een goede score minder verbruikskosten, voor investeerders is de meerwaarde en de huurwaarde hoger," aldus notaris van Opstal. "Het valt te verwachten dat de prijzen van energieverslindende huizen de komende jaren onder druk zullen komen te staan."