Aantal (deels) leegstaande gebouwen in Brussel geschat op tienduizend

Onderzoekers van de VUB en de ULB hebben het afgelopen jaar voor het eerst een wetenschappelijke studie uitgevoerd naar een betrouwbare schatting van de woningleegstand in Brussel. Ze komen uit op 10.000 gebouwen, met daarin 17.000 à 27.000 woningen.

Tot nu toe wist niemand hoeveel leegstaande woningen er zijn in Brussel. Tijdens de vorige legislatuur gaf het Gewest subsidies aan gemeenten om informatie over leegstaande woningen in te zamelen. Niet elke gemeente reageerde op die oproep, en elke gemeente had ook haar eigen methode. Hoewel ze daartoe verplicht zijn, dienden slechts zes gemeenten de afgelopen drie jaar een leegstandsinventaris in. Staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) besefte dat de strategie om de opsporing van leegstaande woningen aan de gemeenten over te laten niet werkte.

De staatssecretaris wilde een betrouwbaar en regelmatig bijgewerkt kadaster van leegstaande woningen, gecentraliseerd op gewestelijk niveau. Ze bestelde daarom een studie bij onderzoekers van de VUB en de ULB, binnen de samenwerking van het Brussels Studies Institute. Leegstaande kantoren werden niet opgenomen in het onderzoek, want die zijn een bevoegdheid van minister-president Rudi Vervoort (PS).

De onderzoekers gingen na welke kruising van gegevensbanken nuttig kon zijn: ze gebruikten de domiciliëringen uit het rijksregister, de gegevens van het woningkadaster, de waterstand via Vivaqua, de informatie uit de Kruispuntbank der Ondernemingen en qua belasting op de tweede verblijfplaats, en gegevens van leegstands­belastingen bij Brussel Huisvesting.

Op basis daarvan stelden ze een wiskundig model op. Een score van 0 tot 1 geeft weer hoe waarschijnlijk het is dat een gebouw leegstaat. Spelen een rol in die score: of er iemand op het adres gedomicilieerd staat, of er meer woningen dan domicilies op een adres zijn, of het waterverbruik laag is, of er op het adres een onderneming of handelszaak is, of er een belasting op een tweede verblijfplaats wordt geheven.

“Als we dit model toepassen op het volledige gebouwenbestand, dan komen we uit op bijna 10.000 gebouwen die waarschijnlijk geheel of gedeeltelijk leegstaan, wat overeenkomt met 17.000 tot 26.400 woningen”, zegt Ben Hamou. Die ruime marge komt doordat het computermodel nog verfijnd moet worden en niet alle woningen in het kadaster staan geregistreerd. In het verleden werden bijvoorbeeld eengezinswoningen dikwijls onderverdeeld in meerdere appartementen, vaak zonder vergunning.

Eerste stap

De nieuwe databank is maar een eerste stap. “De leegstand moet worden bevestigd door onderzoek van Brussel Huisvesting,” zegt Ben Hamou. “Dankzij deze gegevensbank kan mijn administratie haar onderzoeken richten op bepaalde adressen.”

In eerste instantie zal Brussel Huisvesting zich toespitsen op 3.500 gebouwen, met daarin 13.500 woningen die vermoedelijk al vier jaar leegstaan. De eigenaars krijgen een aangetekende brief. Als zij kunnen staven dat de woning bijvoorbeeld bewoond of gerenoveerd wordt, wordt de procedure stopgezet, zoniet moeten ze een boete betalen. Die bedraagt 500 euro per meter gevel, vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen en het aantal jaren leegstand. Daarna wordt het dossier over­geheveld naar de gemeente.

Als die een akkoord met Brussel Huisvesting ondertekent, zal de gemeente kunnen rekenen op geld voor een ambtenaar die in dialoog gaat met de eigenaars van leegstaande panden. Hij of zij zal helpen om renovatiepremies aan te vragen of kan voorstellen om sociale verhuurkantoren het beheer van het pand over te laten nemen.

“Als de eigenaar echt van slechte wil is, kon de gemeente voor maximaal negen jaar het beheer van een pand overnemen om de nodige renovaties door te voeren en het dan te verhuren,” zegt Ben Hamou. “Dat kan al meer dan twintig jaar, maar bij mijn weten heeft alleen de Stad Brussel dat ooit eens bij één pand gedaan. Gemeenten beschikken niet over voldoende middelen om compleet vervallen panden te renoveren. Als ze toch ingrijpend zouden renoveren, hadden ze niet de garantie dat zij hun investeringen in een pand konden terugwinnen voor een eigenaar zijn pand weer opeiste.”

Ben Hamou wil die procedure nu vereenvoudigen. Gemeenten zullen een groter budget krijgen om renovaties uit te voeren: het wordt verhoogd van 50.000 tot 100.000 euro. Ze moeten de kosten van de renovatie ook kunnen terugwinnen. Voorwaarde is wel dat ze die woningen daarna verhuren tegen de tarieven van sociale verhuurkantoren. Haar voorstel hierover komt deze week op de ministerraad, en het parlement zou het over een paar maanden goedkeuren.

De databank met risico op leegstand voor elke woning moet na verdere verfijningen van het computermodel de komende jaren jaarlijks geüpdatet kunnen worden.