Corona versnelt kantoorkrimp in Brussel: 'Dit is prima'

Er valt niet aan te ontkomen: de kantoormarkt in Brussel stevent af op een serieuze krimp, 'corona oblige'. Een vijfde van de kantoren staat op verdwijnen, door het toenemende telewerk. De leegstand zal, zonder maatregelen, navenant toenemen. “We gaan door een moeilijke periode,” zegt bouwmeester Kristiaan Borret, “maar er zijn ook opportuniteiten. De crisis kan zuiverend werken.”

De commissie Territoriale ontwikkeling van het Brussels parlement heeft zich in de twee hoorzittingen gebogen over de gevolgen van corona op de kantoormarkt. De N-VA had hierover een resolutie ingediend. Die is intussen weggestemd (zie kader), maar de cijfers die naar voren werden gebracht, zijn niet bemoedigend. Het worden barre tijden voor de kantoormarkt. En dat heeft, nagenoeg helemaal, met corona te maken. We hebben allemaal leren zoomen en teamsen. Telewerk wordt na de pandemie een blijver. Meer dan een vijfde van de kantooroppervlakte in Brussel staat op verdwijnen.

Het meest iconische voorbeeld is de Europese Commissie die beslist heeft om het met de helft minder gebouwen te doen. Ze wil 200.000 vierkante meter kantooroppervlakte minder innemen. Dat is in oppervlakte te vergelijken met de volledige Financietoren. En dat is maar één voorbeeld.

Bij Perspective.Brussels houden ze de kantoormarkt nauwlettend in de gaten. Dat doen ze al lang, omdat het een belangrijke economische speler is in onze stad, maar ook vanwege het stedenbouwkundige belang. In de jaren 1980 en 1990 werd de kantoormarkt zo dominant in Brussel dat de woonfunctie beschermd moest worden. Het behoud van de woningen tegenover de oppermachtige betonboeren, onder meer in de Europawijk, was toen de grote strijd van organisaties als de Brusselse Raad voor het Leefmilieu en Inter-Environnement.

Vandaag zitten we in Brussel in een heel ander verhaal. De kantoormarkt moet zich schrap zetten en zal zich moeten heruitvinden. Dat is deels al gebeurd door meer in te zetten op woningen of coworking, maar de oude gewoontes – kantoren bouwen en zo winst maximaliseren op de bestaande oppervlakte – blijven hardnekkig.

Een verandering dringt zich op. De cijfers liegen er niet om. In 2019, voor corona, werd 400.000 vierkante meter kantooroppervlakte 'verhandeld'. In 2020, het eerste coronajaar, was dat minder dan de helft. “Die tendens zien we ook in andere Europese steden,” zei Cédric Van Meerbeeck van Cushman and Wakefield, een van de grootste 'courtiers' in Brussel, in de commissie Territoriale Ontwikkeling van het Brussels parlement. Hij maakt meteen een belangrijke kanttekening. De kantoormarkt heeft zich in Brussel relatief goed hersteld in 2021.

Toch verwacht Cuhsman and Wakefield de komende jaren wel degelijk een krimp tegenover de 'gouden jaren'. “Dat is niet verwonderlijk,” zegt Van Meerbeeck. “Brussel kende voordien al een dalende tendens. De stad slaagt er niet echt in om nieuwe huurders aan te trekken.”

Zijn collega Kim Verdonck van vastgoedbureau CBRE beaamt dat, en ziet daar twee redenen voor. Eén: Brussel zet zich niet goed in de markt. “Kijk naar de brexit: Amsterdam, Luxemburg en Parijs hebben wel bedrijven kunnen binnenhalen,” zo zei hij in de commissie.
Daarnaast heeft Brussel volgens Verdonck ook een substantieel tekort aan kwaliteitsvolle Grade A-gebouwen, die minder dan vijf jaar oud zijn. Andere steden doen het daar veel beter in.

Leegstand

Het is een vaststelling die haast iedereen doet: corona heeft versneld wat al langer aan de gang was. Flexdesken waren al in opmars, bedrijven huurden al satellietkantoren buiten Brussel om het fileleed te beperken. Daar is nu het telewerk bijgekomen.

De gevolgen zijn niet min. Grote bedrijven verlaten oude gebouwen, om zich compacter te vestigen in gloednieuwe fancy en duurzame kantoren. De verouderde gebouwen raken niet meer verhuurd en worden overbodig, 'obsoleet'. En wie obsoletisme zegt, zegt leegstand.

Die leegstand is ongelijk verdeeld. Vooral de buitenwijken hebben er last van. Dat spoort met de andere evolutie, namelijk een tendens naar centralisatie. Kort door de bocht: de buitenwijken worden steeds minder aantrekkelijk voor de kantoormarkt. Bedrijven en administraties willen zich zo dicht mogelijk nestelen bij het openbaar vervoer en dus meestal in het hart van de stad.

Wat brengt de toekomst? Bij Perspective.Brussels zijn ze eerder voorzichtig. Experte Territoriale Kennis Sophie Coeckelbergs: “Er zijn nog onzekere factoren, met name hoeveel dagen het telewerk zal bedragen op kruissnelheid, welk typekantoor zal ontstaan, wat met gedragsaanpassingen en vastgoedstrategieën?” Een studie, besteld door staatssecretaris Pascal Smet (One.brussels/Vooruit) spreekt van een daling van 22 procent kantooroppervlakte door telewerk. Ook Cushman and Wakefield deed de oefening en schat dat de kantoorvraag elk jaar met 100.000 vierkante meter zal afnemen. De leegstand zou volgend jaar al kunnen stijgen van 7,7 naar 8,5 procent.
Lege, verlaten kantoorgebouwen. Het is een gesel voor de stad, met veel verloedering. Wie achter de Navo of in Woluwe in bedrijvenzones rondwandelt, krijgt een goed idee van wat dat betekent: unheimliche stadsdelen.

Lastige periode

Ook bouwmeester Kristiaan Borret verwacht dat Brussel door een lastige periode zal gaan. “In het begin wisten we niet goed wat corona zou brengen, vandaag hebben we daar een beter zicht op. Het zal pijn doen. Een deel van de economie is helemaal ingesteld op die kantoormarkt. Kijk maar naar de jobs voor laaggeschoolden in de catering, bij de poetsploegen, de broodjeszaken.”
“Tegelijk is dat voor een stedenbouwkundige ook spannend, want de leegstand kan op termijn juist opportuniteiten geven. Het kan zuiverend werken en ons afhelpen van het overschot aan kantoren. Minder kantoren is prima.”

“Kijk, stedenbouwers gaan traditioneel uit van groei. Van woningen, van winkels, van kantoren. Van alles meer. Nu maken we een krimp mee. En dat maakt het interessant. De dynamiek zal nu niet groei zijn, maar transformatie.”

Brussels parlementslid Isabelle Pauthier (Ecolo) waarschuwde al in 2020 voor een kantoorkrimp. “Meer dan een jaar later heb ik gelijk gekregen.” Pauthier is een 'fine observatrice' van de stad, als voormalig directeur van stadsvereniging Arau. “Ik zie twee grote problemen. Er was al een miljoen vierkante meter kantoorleegstand vóór de coronacrisis, nu komt daar 500.000 vierkante meter aan verouderde gebouwen bij. De leegstand zal nog versnellen, omdat er nog eens 417.000 vierkante meter aan nieuwe kantoorgebouwen vergund zijn.” Veel van die geplande kantoren hebben niet eens huurder. Opgeteld zou Brussel kunnen afstevenen op een kantoorleegstand van meer dan twee miljoen vierkante meter.

Er zal iets met die overschot aan kantoorgebouwen gedaan moeten worden. Reconversie is vandaag het modewoord in de vastgoedsector. Daardoor kunnen eigenaars de waarde van het verouderde vastgoed nog een beetje vasthouden.

Brussel heeft wel wat ervaring met reconversie. Sinds 1997 is al 1,67 miljoen vierkante meter aan kantoren omgezet, zestig procent naar woningen, en de rest naar scholen, winkels en andere voorzieningen.

Toveroplossing

Als reconversie de toveroplossing is, waarom zich dan zorgen maken? “Zo eenvoudig ligt het niet,” zegt Pauthier. “De reconversie tot nu toe was het laaghangende fruit. Gebouwen die zich daartoe lenen. De kantoren die overblijven zijn vaak veel moeilijker te transformeren.”

De gebouwen zijn te diep en te donker, hebben te lage plafonds of hebben niet voldoende traphallen en liften. Of ze zitten vol asbest. Het riskeren stadskankers te worden.

De vorige minister-president Charles Picqué (PS) was hier in zekere zin visionair. Hij vond dat de nieuwe kantoorgebouwen futureproof moesten zijn: makkelijk om te vormen tot appartementen. Ze mochten niet te diep zijn bijvoorbeeld, maximaal achttien meter. Of de vastgoedontwikkelaars moesten een plan tonen waarin de eventueel latere reconversie getoond werden. Het ontwerp van Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening daar daaruit voortvloeide is nooit door de regering goedgekeurd. “Dat breekt ons vandaag zuur op,” zegt Pauthier.Pascal Smet werkt met Good Living aan een nieuwe versie van die verordening.

Ook heeft de regering-Vervoort nu beslist om een taskforce in het leven te roepen om de reconversie van kantoorgebouwen te versnellen. Dat is een pokkenwerk, want elk gebouw moet geval per geval bekeken worden. “De 'moeilijke' gebouwen zorgen voor een dilemma,” zegt Borret. “Voor welke nobele doelstelling moeten we gaan: behoud van het gebouw, goed voor de CO₂-balans en in lijn met het circulair bouwen, maar met appartementen die we in een nieuwbouw nooit zouden aanvaarden?”

Pauthier pleit vooral voor een debat over de vorm van de stad. Corona kan helpen om die opnieuw meer op mensenmaat te maken. “Promotoren zijn helemaal niet zo happig op hoogbouw, het kost veel. We moeten daarover durven na te denken. En verder moeten we nu eindelijk komaf maken met de monofunctionele wijken. Die bladzijde moeten we definitief omslaan. De bedrijven willen dat ook niet meer. Ook zij willen gezellige en gemengde stadsdelen.”

Daar is Borret het zeker mee eens. Hij werkt samen met staatssecretaris Pascal Smet aan een masterplan voor de Noordwijk die meer vermenging moet opleveren, met als kers op de taart dertig procent woningen in de Proximus-toren. Het kan moeilijk symbolischer.
“Toch merken we dat we nog moeten duwen,” zegt Borret. “Dat de promotoren niet makkelijk meegaan. Vooral dan in de Noordwijk en de Europawijk. Iedere vastgoedeigenaar hoopt nog op die laatste vette vis. Daarom moeten we durven na te denken over een verplichte reconversie naar woningen.”