Kantoren makkelijker om te bouwen tot scholen dan tot woningen, toont studie aan

Om de huisvestingscrisis op te lossen in Brussel, klinkt de suggestie wel vaker om leegstaande kantoorruimtes om te bouwen tot woningen. Maar dat blijkt niet altijd zo eenvoudig, toont een nieuwe studie aan van Perspective.brussels, dat instaat voor de ruimtelijke planning in het gewest. Kantoren omvormen tot scholen is een haalbaardere optie.

Door het groeiende belang van telewerk en de aankondigingen van enkele vastgoedspelers die hun kantoorruimte willen terugdringen, wordt verwacht dat heel wat kantoorruimte zal vrijkomen. Sommigen zien daar een oplossing in voor de huisvestingscrisis waarmee Brussel kampt. "Maar het is een illusie te geloven dat we de huisvestingscrisis kunnen aanpakken door kantoren te verbouwen," stelt Antoine de Borman, directeur-generaal van Perspective.brussels.

Op vraag van de Brusselse regering voerde Perspective.brussels immers een studie uit naar de leegstaande kantoren in het Brussels gewest en welke mogelijke conversies die kantoren zouden kunnen ondergaan. De analyse toont aan dat conversies van kantoren al vele jaren worden toegepast.

Sinds 1997 werd al 1.674.298 m² aan kantoorruimte omgebouwd. Tussen 2018 en 2020 werd 56 procent van de lege kantoorruimten omgevormd tot wooneenheden, 31 procent tot voorzieningen, 5 procent tot handelszaken en 8 procent tot ruimten voor andere activiteitensectoren.

Slechts 30 gebouwen

Maar uit de studie blijkt ook dat het niet zo eenvoudig is om kantoorgebouwen om te bouwen tot woningen. In maart 2022 werd nog iets meer dan een miljoen vierkante meter lege kantoorruimte in Brussel geïdentificeerd. Maar als er enkel wordt gekeken naar het aantal gebouwen dat volledig vrij is én waar huisvesting mogelijk is – de industriële zones worden dus uitgesloten – blijven er nog 30 gebouwen over, die dus helemaal leegstaan en potentieel geschikt zijn voor conversie.

Bovendien blijft er een groot obstakel over om kantoorgebouwen om te vormen tot woningen: de kostprijs. "Er zijn tot op vandaag nog maar weinig socialehuisvestingsprojecten voortgekomen uit de conversie van kantoren," zegt de Borman. "Het financiële kader van de beheerders van sociale woningen is moeilijk te verzoenen met de kostprijs van een conversie."

Schoolgebouwen

Wat volgens de studie wel een optie is: de conversie van kantoren naar schoolinfrastructuur. Tussen 1997 en 2020 werd er voor 28 kantoorgebouwen een dergelijke stedenbouwkundige vergunning verleend. Sinds 2014 werd een bestemmingswijziging van kantoor naar school aangevraagd voor 34 projecten, 28 ervan werden reeds gerealiseerd.

"Voor scholen is de conversie doorgaans makkelijker," vertelt de Borman. "Er zijn een aantal elementen aanwezig die het eenvoudiger maken om een open ruimte om te vormen in een klasruimte. Al blijven er ook hier aandachtspunten bestaan. Zo moeten de sanitaire ruimtes voldoende groot zijn, moet de toegang makkelijk zijn en moet er ook voldoende circulatie binnen het gebouw mogelijk zijn."

"Het gebouw moet natuurlijk ook voorzien zijn op het aantal kinderen dat erin zal vertoeven en er moet ook een buitenruimte zijn voor recreatie," aldus de Borman. "Alles hangt natuurlijk wat af van situatie tot situatie en van de typologie van het gebouw. Het is moeilijk om een algemene regel te formuleren. Maar dit is dus een mogelijke conversie. Een conversie tot woningen bestaat natuurlijk ook, maar hier is het moeilijker om het financieel toegankelijk te houden. We blijven de komende maanden de mogelijke pistes voor conversies onderzoeken."