Neo hangt in de touwen: Ecolo wil geen shoppingcenter op de Heizel

Na meer dan tien jaar zijn Brussel-Stad en het Brussels Gewest er nog niet in geslaagd om een eind te maken aan de procedureslag rond Neo, de geplande ontwikkeling van de Heizelvlakte. Inmiddels is ook duidelijk dat meerderheidspartij Ecolo niet wil weten van een shoppingcenter op de Heizel.

Geen sprake van dat we afzien van Neo 1. Het was de opmerkelijke kop boven een interview met Roald Aerden in de krant L’Echo. Daarmee onderstreepte Aerden – de nieuwe voorzitter van de vennootschap Neo, die in handen is van Brussel-Stad en het Gewest – het belang van het geplande project Neo 1, dat de bouw van een shoppingcenter en woningen omvat. Aerden erkende wel dat er nog altijd geen vergunning is omdat het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) niet is aangepast en liet uitschijnen dat coalitiepartner Ecolo een en ander blokkeert. Wat is er aan de hand met dit jarenlang aanslepende dossier?

Al sinds 2007, toen er een Plan voor de Internationale Ontwikkeling van Brussel werd opgemaakt, dromen Brussel-Stad en het Gewest van een shoppingcenter en congrescentrum op de Heizelvlakte. In 2011 maakte het Nederlandse architectenbureau KCAP een masterplan voor de hele site. Drie jaar later sloot de stad een contract met het consortium bestaande uit Unibail-­Rodamco-Westfield en CFE/Besix voor een eerste groot project: Europea of Neo 1. In ruil voor een canon van 160 miljoen euro aan de Stad zouden de ontwikkelaars een shoppingcenter van 72.000 vierkante meter, bijna zeshonderd woningen, een pretpark en andere recreatie mogen bouwen.

Sindsdien probeert de Brusselse overheid de juridische basis voor het project in orde te krijgen, zodat de nodige vergunningen uitgereikt kunnen worden. In het Gewestelijk Bestemmingsplan is het gebied immers aangeduid als zone voor collectieve uitrustingen. Een shoppingcenter kan dus niet zomaar. De Brusselse regering ondernam ondertussen verschillende pogingen om het GBP aan te passen, maar botste telkens op het verzet van buurtbewoners en milieu- en handelaarsorganisaties als Bral, Inter-Environnement Bruxelles (IEB) en Unizo, die in het megawinkelcentrum een auto-aanzuigend project zien dat bovendien zeer nadelig zou zijn voor de handel elders in de stad.

Mobiliteitsproblemen

Ze gingen dan ook in beroep bij de Raad van State, die de planwijziging tot drie keer toe, in 2015, 2017 en 2020, verwierp. Grootste struikelblok voor de Raad was de mobiliteitsproblematiek. Zo mikte de Stad voor de toegang tot Neo op de fameuze ‘verbindingsweg’, die de voorkant van de Heizelpaleizen zou verbinden met Parking C en de Ring via een tunnel onder Romeinsesteenweg (deels grondgebied Vlaanderen). De Stad begon met de aanleg, maar kreeg geen vergunning van Vlaanderen voor de tunnel, zodat de kant-en-­klare baan voorlopig stopt vlak voor de Romeinsesteenweg.

Ondertussen probeerde de regering ook om Neo 1 op een andere manier geregeld te krijgen, via een Richtplan van Aanleg (RPA), een relatief nieuw stedenbouwkundig instrument waarmee men kan afwijken van het Gewestelijk Bestemmingsplan. Sinds de lancering van het RPA in 2019 is daar echter nog weinig over vernomen.

Wat wel zeker is, is dat het kabinet van Brussels minister-president Rudi Vervoort (PS) sinds enkele maanden opnieuw probeert een wijziging van het Gewestelijk Bestemmingsplan erdoor te krijgen. Deze keer denkt hij wel kans op slagen te hebben omdat Brussel de hulp van Vlaanderen gekregen heeft om een oplossing te vinden voor de ontsluiting van de Heizel. Door hierrond samen te werken hoopt Vlaanderen dat Brussel meewerkt aan een ander belangrijk dossier, de herinrichting van de Ring.

Volgens de Werkvennootschap, de Vlaamse instantie die het dossier Ring en ook de studie naar de Heizelontsluiting beheert, zijn er oplossingen in zicht. “We landen wellicht in november,” zegt woordvoerder Marijn Struyf.

Duidelijk is al wel dat Vlaanderen zijn verzet heeft laten varen tegen het doortrekken van de verbindingsweg onder de Romeinsesteenweg naar de Ring. Voor de ontsluiting van de Heizel zal de verbindingsweg wellicht gecombineerd worden met een nieuwe weg vanaf de A12 via de Trademart en mogelijk ook met een route waarbij aan het eind van de Houba de Strooperlaan een verbinding wordt gemaakt met de op- en afritten aan Parking C.

Maar hiermee is alles niet opgelost voor de pleitbezorgers van Europea. Zoals Neo-voorzitter Aerden suggereerde, blijkt Ecolo weinig trek te hebben in een GBP waarin een winkelcentrum van 72.000 vierkante meter gebetonneerd wordt. “Men probeert het nu in onze schoenen te schuiven,” zegt Isabelle Pauthier, Brussels parlementslid en woordvoerster territoriale ontwikkeling van Ecolo. “Maar niet wij zijn de verantwoordelijken, de verantwoordelijkheid ligt bij het project zelf, dat obsoleet en voorbijgestreefd is. Een megashoppingcenter van 72.000 vierkante meter met daarbij 3.700 parkeerplaatsen. En dat op een moment dat we alles in het werk stellen om de CO2-uitstoot te reduceren.”

Volgens haar is de noodzaak en relevantie van dit winkelproject nooit aangetoond. “Daarom is het nooit gelukt om een consensus te vinden. Het is een puur vastgoedproject. Daar komt nog bij dat er sinds de start veel is gebeurd, de opmars van de e-commerce, de daling van de koopkracht, de komst van winkelcentrum Docks dat voor meer dan negentig procent hetzelfde winkelaanbod blijkt te hebben als het stadscentrum, en ten slotte de coronacrisis.”

Pauthier is ervan overtuigd dat een megashoppingcenter op de Heizel de handel elders in de stad zal kannibaliseren. “Bovendien gaat het in tegen het project ‘de stad op tien minuten’ van de Brusselse overheden.”

Gaat Ecolo met deze visie niet in tegen de meerderheidsafspraken van de regering en de coalitie in Brussel-Stad? Pauthier: “In het meerderheidsakkoord van de regering staat er niets over Neo, in dat van de Stad wel, maar onze schepenen focussen zich voor de Heizel op andere projecten, de renovatie van het Koning Boudewijnstadion en de realisatie van het nieuwe Sportpark.”

Ecolo is volgens Pauthier wel degelijk bereid om mee te werken aan een aanpassing van het GBP, zoals het kabinet-Vervoort afgelopen zomer vroeg. “Er moet iets gebeuren op de Heizel. Er kunnen woningen komen, liefst voor de helft sociale en middenklassenwoningen, en ook toeristische infrastructuur. Dat is de bestemming van de Heizel, niet een shoppingcenter van 72.000 vierkante meter. Dat project is overmaats en moet aangepast worden. Brussel is uiteindelijk een kleine, en ook een relatief arme stad.”

Strafclausule

Maar hoe makkelijk is het om Neo 1 te wijzigen? Burgemeester Philippe Close (PS) heeft tot hiertoe altijd volgehouden dat aanpassing niet mogelijk is omdat de Stad vasthangt aan een contract. Dat contract is tot op heden niet publiek, maar naar verluidt bedraagt de strafclausule, bij verbreking, minstens 10 miljoen euro.

Volgens Claire Scohier van IEB is de strafclausule niet de enige reden waarom de Brusselse overheden vasthouden aan Neo 1. “Er is natuurlijk ook de opbrengst, de canon. Bovendien willen ze na het fiasco van het stadion op Parking C en het Congrescentrum van Neo 2 (zie kader) niet opnieuw gezichtsverlies lijden. Anderzijds denk ik niet dat de Brusselse overheden vandaag nog een winkelcentrum van die omvang zouden plannen.”

Vraag is of de projectontwikkelaars nog zo happig zijn op een winkelcentrum van 72.000 vierkante meter op de Heizel. Geweten is dat promotor Unibail-Rodamco-Westfield flinke klappen heeft gekregen door de coronacrisis. In het contract met de Stad zou zijn afgesproken dat als de vergunningen niet binnen een bepaalde termijn beschikbaar zijn, de projectontwikkelaar de stekker eruit kan trekken en de schadevergoeding kan eisen. Over enkele maanden is er zo’n uitstapmoment.

De trein der traagheid

In een reactie op de uitspraken van Aerden liet URW-directeur Michel Dessolain in L’Echo weten dat zijn bedrijf nog altijd geïnteresseerd is in de bouw van een shoppingcenter op de Heizel, maar nu wel snel duidelijkheid wil. “Er is dringend een politiek akkoord, een consensus nodig.” Waarna hij verwees naar een gelijkaardig stedelijke project van URW in Hamburg, dat ook in 2014 werd getekend en ondertussen zo goed als operationeel is.

Of Neo 1 er uiteindelijk komt? Steyn Van Assche, die het project al jaren volgt voor stadsbeweging Bral, meent dat het een afgelopen zaak is. “Ik denk dat iedereen in dat dossier op zoek is naar een elegante exit, zowel de ontwikkelaars als de politiek verantwoordelijken.”