Thurn & Taxis breidt verder uit: de wijk waar alles moet gebeuren

Ruim achthonderd extra woningen in zeventien nieuwe gebouwen, waarvan een bijna zo hoog als de Upsite-toren aan de overkant van het kanaal. Bouwpromotor Nextensa is klaar met de laatste plannen voor de site van Thurn & Taxis. Juridisch in orde, maar stadsverenigingen vrezen te veel bebouwing in beperkte open ruimte. “We slepen een erfenis uit het verleden mee.”

Achter de vijver op de site van Thurn en Taxis ligt nu nog een kale parking. Rond 2030 moeten er zeventien nieuwe gebouwen staan, enkele in houtbouw en eentje maar liefst 127 meter hoog. De skyline zal stevig veranderen, tenminste als de plannen van vastgoedontwikkelaar Nextensa worden goedgekeurd.

“Wij kijken ernaar uit,” zegt een jong koppel dat nu anderhalf jaar op de site woont. Ze zijn op wandel met hun baby van elf maanden en kochten een appartement in Park Lane, de eerste nieuwbouwwijk op de site naast het vernieuwde Gare Maritime. “Wij woonden vroeger in de Schumanwijk en zagen dit als een nieuwe buurt dicht bij het centrum. De vijver is nu al leuk en er is de nieuwe brug over het kanaal. We zullen moeten afwachten wat het wordt als alles af is,” zegt de man, nu 34, die liever zijn naam niet deelt.

Wonen ze hier graag? Hij twijfelt even. “Ja, maar er is toch overlast,” zegt hij. “Laat ons zeggen dat er jongeren rondhangen met asociaal gedrag, vooral 's avonds, maar in de zomer ook overdag. Ze maken kabaal en gooien rommel op de terrassen. De politie bellen heeft weinig zin, want ze zijn even snel weer weg.”

“Ik denk dat ik hier makkelijk elke dag kom,” zegt Bregt Hoppenbrouwers, die voorbijrijdt met een cargofiets. Hij werkt bij recyclagebedrijf BC Materials in de Havenlaan en rijdt door het park naar huis in Molenbeek. “We lunchen regelmatig met collega's in Parckfarm en in het weekend kom ik hier joggen. Ik vind de mix van industrie en woningen hier cool.” Het is ook een van de weinige “echt open plekken” in Brussel, vindt hij. “Op het terras van Brasserie de la Senne heb je 's avonds het langst zon,” zegt Hoppenbrouwers. “Ik snap dat er verdicht moet worden, maar in de nieuwe plannen lijkt het wel erg hoog te gaan. Je zit hier op het kruispunt van Laken, Molenbeek en Jette met weinig ander groen. Als er nieuwe bewoners bijkomen, moeten zij samen een kleinere ruimte delen.”

De wijk van Thurn en Taxis is nu zes jaar in ontwikkeling en moet zich, zo hoor je bij bewoners en bezoekers, nog wat zetten. De eerste fase Park Lane is halfweg. Eind 2024 moet de tweede rij woonblokken daar klaar zijn. En nu kondigt ontwikkelaar Nextensa de volgende plannen al aan: Lake Side wordt een tweede wijk op de site, maar dan aan de kant van de Anna Bochdreef, tussen de vijver, het park en Brasserie de la Senne. Er komen alles samen 729 appartementen, 100 coliving-units, twee kantoorgebouwen en onderaan de woonblokken nog plaats voor winkels en voorzieningen zoals een crèche.

“Er zijn studio's en vierslaapkamer­appartementen, maar het merendeel heeft één, twee of drie slaapkamers,” zegt COO Peter De Durpel van ontwikkelaar Nextensa. “Ze zijn dus ook bedoeld voor gezinnen.” De colivingkamers worden verdeeld over twee lagere gebouwen met elk vijftig units, die in groepen van tien een leefruimte en keuken delen. “In beide gebouwen komt een grotere gemeenschappelijke ruimte om feestjes te geven en zijn er gedeelde voorzieningen op het dak,” zegt De Durpel. “We mikken daar op jonge mensen die nog niet helemaal zeker zijn waar ze zich willen verankeren.”

Een oud bestemmingsplan

Nextensa heeft een vergunningsaanvraag ingediend en hoopt tegen 2024 op een definitieve goedkeuring. “We wisten na het bijzondere bestemmingsplan (BBP) van 2017 al dat er een heel dens project op tafel zou liggen,” zegt Benjamin Delori van stadsbeweging Bral. “Nextensa gaat hier niet naar het maximum (er is twintig procent minder bebouwde oppervlakte gepland dan mogelijk, red.) en is het is goed dat het park zelf niet krimpt, maar wij hadden gehoopt op zoveel mogelijk groene ruimte. “Waarom zou je in twee kantoorgebouwen voorzien, terwijl nu al bijna tien procent van de kantoren vlakbij in de Noordwijk leegstaat? Dat is onnodige verdichting. We lezen ook niets over sociale woningen, terwijl 52.000 gezinnen in Brussel daarop wachten. Alleen is het moeilijk om hier nog veel tegenin te brengen, want het project past binnen het BBP.”

Dat BBP is in april 2017 afgeklopt door de Stad Brussel, maar stoelt op zijn beurt op beloftes die al jaren eerder aan de vastgoedontwikkelaar waren gemaakt, voor, tijdens en na de aankoop van het terrein. Nextensa heeft de site van Thurn en Taxis al in handen sinds 2001, al was dat nog onder de vleugels van zijn voorgangers Robelco en Leasinvest. Hoeveel die toen voor het verlaten terrein van de spoorwegmaatschappij betaalden, weet COO De Durpel naar eigen zeggen niet meer. “Een appel en een ei,” zegt Benjamin Delori van Bral. “Grond in die omgeving kostte toen niet veel,” zegt ook Brussels bouwmeester Kristiaan Borret. “Die periode van aankoop lijkt me een vreselijk ingewikkeld verhaal en kent verschillende episodes, maar de Brusselse overheid stond erbij en keek ernaar. Dat zou vandaag anders zijn.”

Bij de herontwikkeling van de Europese wijk, bijvoorbeeld, schuift de regering nu vooraf duidelijke standaarden naar voren rond (sociale) woningen. En bij het lege terrein Schaarbeek-Vorming onderhandelt het Gewest zelf over een mogelijke aankoop. “Zo zijn de spelregels vanaf het begin duidelijk,” zegt Borret. “Aan Thurn en Taxis zitten we nu met een bestemmingsplan dat 370.000 vierkante meter nieuwe bouwoppervlakte toelaat. Dat is voor mij te veel, maar het is een erfenis uit het verleden.”

Bij de eerste fase, Park Lane, is al zo'n 20.000 vierkante meter minder gebouwd dan eerst gevraagd. Ook Lake Side plant 30.000 vierkante meter minder dan wat mogelijk is. “Ondanks die vermindering zie ik nog veel problemen op het vlak van woonkwaliteit,” zegt Borret. “Bepaalde gebouwen zijn te diep, andere staan te dicht bij elkaar. Dat kan problemen geven op het vlak van lichtinval en privacy. Er is ook veel te weinig plaats voor gemeenschappelijke ruimten, zelfs in de coliving. Voor mij zijn dat symptomen van een blijvend probleem ten gronde. Het gaat niet zomaar om de architecturale uitwerking, de densiteit ligt in het algemeen te hoog.” 127 meter voor de hoogste toren vindt hij geen probleem.

Het zal voer zijn voor het openbare onderzoek dat later moet beginnen, maar Nextensa is niet ongerust. “Met slecht georiënteerde woningen ga je de markt niet op,” reageert COO De Durpel op de vraag naar die kwaliteit. Hij belooft trouwens wél sociale woningen in Lake Side, ook al moet het niet. “Wij zijn destijds enkel verplicht om betaalbare woningen via het geconventioneerde systeem aan te bieden, maar staan open voor meer. Wij rekenen ongeveer op tien procent sociale woningen,” zegt hij. Op een totaal van 729 appartementen komt dat neer op zeker 70 sociale huur- of koopwoningen. “We zullen daar misschien een deel van de geconventioneerde woningen voor gebruiken, maar niet allemaal.”

Geconventioneerde woningen zijn gesubsidieerde koopwoningen onder de marktprijs. Bij de verkoop van zulke betaalbare flats in Park Lane bleek dat Nextensa de helft vooraf aan kennissen had verkocht (er bleek een aparte bezoekdag te zijn voor hun 'close circle'). De Durpels belofte op sociale woningen is dus mooi, maar niet formeel vastgelegd in de plannen. En zelfs als alles goed gaat, zijn de woningen van Lake Side pas klaar in 2030. De vastgoedmarkt is moeilijk te voorspellen, maar Nextensa moet als beursgenoteerd bedrijf zijn gebouwen wel laten renderen. Er is nu al in een vijfde minder woningen voorzien dan in het eerste plan, en dus ook in de boeken. Als nog eens een tiende van de achthonderd woningen verdwijnt voor sociale doeleinden, moet de winst van de rest komen. En vandaag kijken investeerders alvast lichtjes weg: voor het eerst kopen meer mensen de flats aan Thurn en Taxis voor eigen bewoning dan voor verhuur.

“De woningen die nu op tafel liggen, zijn wellicht onbetaalbaar voor de bewoners van de wijken rondom de site vandaag. Dat zijn grotendeels volkswijken,” vreest Delori. “Gelukkig is er wel een park voor hen. Het is belangrijk dat de winkels en diensten die er komen, toegankelijk zijn voor een breed publiek. Als je naar de foodmarkt en winkels in Gare Maritime kijkt, is dat niet zo.”

Lunchtijd

Rond lunchtijd vind je in die hal een mix van kantoormedewerkers en leerlingen van scholen uit de buurt. “Wij eten hier elke middag. Het is hier droog en groot en je hebt veel banken,” zeggen Lina en Aya van het Imeldacollege in de Picardstraat. In het weekend komen ze hier nooit. “Ik ga ook niet naar andere parken,” zegt Lina.

“Ik zie wel ouders uit de wijk die hier naar de speeltuin komen of picknicken in het park,” zegt kleuterjuf Melse Van Couwenberghe, die via de Parkdreef van haar werk in Molenbeek naar huis in Jette wandelt. “Ik heb het gevoel dat het wat wringt. Mijn buurt is zeer volks en Molenbeek ook, en dan zie je hier toch een ander publiek toestromen met meer middelen. Het blijven eilanden.”

Het leidt tot strubbelingen, zoals de overlast waarover het jonge koppel al sprak. Maar de vaste bewoners trekken zelden naar de overkant van de Picardstraat, zegt een andere bewoner. “Misschien eens voor een broodje, maar het blijven gescheiden werelden. Ik mis vooral een buurtwinkeltje op de site,” zegt hij. “Waar moet iedereen naartoe als er nog achthonderd woningen bijkomen? Nextensa houdt alles netjes opgeruimd voor de verkoop, maar achteraf is de dienstverlening niet zo best.” Hij klaagt onder meer over foutparkeerders in de Parkdreef, voorlopig privéterrein en dus geen officiële straat waar de politie kan beboeten.

“We zullen die straat bij de oplevering van Park Lane volgend jaar aan de Stad Brussel overhevelen,” sust COO De Durpel. De aansluiting van de site met de rest van de kanaalwijken is een aandachtspunt, geeft hij toe. “Misschien communiceren wij te veel digitaal,” zegt hij. “We zullen onze activiteiten ook via het wijkcomité van de Maritiemwijk verspreiden. Zij kunnen lokale verenigingen en jeugdorganisaties aanspreken.”

“Niets is moeilijker dan een nieuwbouwwijk leven geven in de omgeving,” zegt Borret. “Dat duurt snel tien jaar. De eerste bewoners wonen nog maar twee jaar op de site. Mist er een supermarkt? Misschien wel, maar dat is als stedenbouwkundige moeilijk te plannen. Hekken wegnemen en bruggen aanleggen, dat is infrastructuur bouwen. De sociale verbinding is moeilijker te leggen.”