Voorverkoop van betaalbare flats aan 'close circle' stuit op kritiek

Ontwikkelaar Extensa verkoopt in een nieuw woonblok aan Thurn & Taxis 56 geconventioneerde appartementen onder de marktprijs. Bijna de helft daarvan was voor de eerste bezoekdag al verkocht aan medewerkers van bedrijven op en rond de site. “Wat heb je aan betaalbaar wonen als het niet toegankelijk is?”, vraagt een kandidaat-koper zich af. De ontwikkelaar noemt het een marketingkeuze.

De vrouw werkt zelf op de site, maar wist niet dat er een voorrangsregel gold. “Ik had over het project gehoord via een ex-collega, die het toevallig op de website van Extensa had gelezen. Het zag er nog maar net gepubliceerd uit, dus we waren meteen enthousiast”, vertelt Ilse Paepe (28), die met haar vriend (27) een huis zoekt. “Brussel is vrij duur, dus wij staan al op de wachtlijst van Citydev en andere geconventioneerde projecten.”

Geconventioneerd wonen betekent dat je een woning voor een lagere prijs dan de marktprijs aankoopt. Er is een inkomensplafond aan gekoppeld. In het Brussels gewest bieden drie gesubsidieerde spelers zo’n woningen aan: het Woningfonds, Citydev en Community Land Trust Brussels. Daarnaast kunnen privéontwikkelaars een deel van hun stedenbouwkundige lasten kwijtschelden als zij een bepaald percentage, rond de 20 procent, van hun woningen aan deze tarieven verkopen. Dat moet vooral singles en jonge starters in de stad houden.

Volgens Paepe gaf Extensa precies die jonge starters geen eerlijke kans. Een dag voor de officiële bezoekdag was er al een voorverkoop geweest, ontdekte ze pas ter plekke. Zeven van de acht tweekamerappartementen waren al verkocht. “Ik was verbouwereerd”, vertelt Paepe. “Er was ons altijd gecommuniceerd dat de verkoop pas zaterdag zou starten, zowel per mail als telefonisch. Er stond daarvoor een grote aftelklok op de website.”

Kerktorenmarketing

Paepe was al twee weken met de bank aan het praten, had de gedetailleerde plannen opgevraagd en had al een voorkeurslijstje in haar hoofd. Ze noemt het een verkoop in ‘Tomorrowland-stijl’, waarvoor je stipt op tijd moest registreren online.

Extensa bevestigt aan BRUZZ dat er inderdaad een aparte bezoekdag was voor hun ‘close circle’, vooraf aan deze online registratie. “We hadden heel wat telefoontjes gekregen en er was zoveel interesse dat we de mensen, die het dichtst bij Thurn & Taxis staan, de kans hebben gegeven om al op voorhand te komen kijken”, zegt salesmanager Sonja De Greef.

Het gaat om mensen die werken op of rond de site, kleine handelaars in de Picardstraat, maar ook huurders uit de buurt, verduidelijkt ze. De motivatie daarachter is dat die mensen dichtbij hun werk kunnen wonen.

“Dat stond inderdaad niet op onze website en natuurlijk is dat lastig, maar wij mogen onze verkoop starten wanneer we willen”, zegt De Greef. “Er is geen enkele regel die ons verbiedt om in cascade te verkopen: eerst aan mensen op de site, dan aan mensen in een straal van enkele kilometers errond. Die opendeurdag was marketing.”

Zo’n rechtstreekse marketing is nodig, aldus nog de salesmanager, omdat er verder niet veel budget vrij is. “Geconventioneerde projecten zijn voor ons verlieslatend”, zegt De Greef. De appartementen kosten gemiddeld 1.000 euro minder per vierkante meter dan andere woningen op de site, aan dezelfde kwaliteit. "We hebben gekozen voor kerktorenmarketing via onze bedrijven en partners. Dat kost ons niets, want we sturen hen enkel directe mails”, zegt De Greef.

Een publicatie op openbare zoekertjessites zoals Immoweb was er niet. “We willen vermijden dat we honderden vragen krijgen van mensen die het concept niet begrijpen", klinkt het.

Sponsorvoordelen

Paepe kreeg deze directe mail niet toe, ook al werkt ze op de site. “We gaan deze week de HR-verantwoordelijken opnieuw mailen met de nadrukkelijke vraag om de informatie onder hun medewerkers te verspreiden”, reageert salesmanager De Greef. “Omwille van GDPR-regels mogen wij niet alle 4.000 personeelsleden op de site persoonlijk contacteren.”

Tenslotte kregen ook enkele vzw’s, die Extensa sponsort, op voorhand informatie. Het gaat om Artsen Zonder Grenzen, maar bijvoorbeeld ook een Grimbergse hockeyclub. “Dat past in ons beleid om jeugdwerk en interculturele initiatieven te ondersteunen. Ja, zij krijgen een privétoer van onze gebouwen en kunnen makelaarskosten uitsparen als zij rechtstreeks bij Extensa kopen”, zegt De Greef.

“Dat heeft niets te maken met de geconventioneerde appartementen", benadrukt ze. "Het is de vrije markt. Geconventioneerde kopers moeten altijd aan bepaalde voorwaarden voldoen.” De 23 eerste kopers behoren allemaal tot de doelgroep met een maximaal gezinsinkomen van 62.000 euro per jaar.

Inmiddels heeft Paepe haar kandidatuur ingetrokken. De kleinere appartementen of studio’s waren niet wat ze zocht. “Wij willen niet kopen als investering om het later te verhuren, maar om er te gaan wónen”, benadrukt ze. “Privéspelers kunnen wel naar buiten komen met betaalbaar wonen in Brussel, maar in hoeverre dat toegankelijk is voor wie het nodig heeft, wordt niet gecontroleerd.”

Controle

Staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (one.brussel-Vooruit) reageert dat het Gewest verkiest dat geconventioneerde woningen "door een publieke speler aan de man worden gebracht", zoals Citydev of het Woningfonds.

"Dit kan echter ook door de bouwheer zelf of een derde partij gebeuren. De criteria voor de verkoop veranderen hierdoor uiteraard niet. Wij zullen onderzoeken of het systeem moet worden aangepast", zegt zijn woordvoerder Damiaan De Jonge.

Er zijn nu nog 33 geconventioneerde appartementen beschikbaar in het woonblok. Volgend jaar wil Extensa nog een geconventioneerd gebouw op de site plaatsen. Op termijn moeten er nog eens duizend woningen komen. “Schrijf je in op onze mailinglijst als je op de hoogte wil blijven”, geeft De Greef als tip voor iedereen met koopintenties.