Waar kan je nog kopen in Brussel: ‘Staar je niet blind op de locatie’

Geen half miljoen te leen? Dan zoekt u vandaag best geen huis in het centrum of zuiden van Brussel. Veel kopers gaan voor kleiner of wijken uit naar het noordwesten van de stad. Kersverse eigenaars delen hun recente zoektocht. “Ik zeg tegen iedereen: kom naar Anderlecht.”

Meer dan een jaar hebben ze ernaar gezocht, maar Karen* (29) en haar vriend Jef* (33) hebben net de sleutels van hun nieuwe huis. Een bel-etage in Jette met drie slaapkamers, tuin en garage. “Een verbouwproject, maar we hebben wel het gevoel dat alles van onze checklist is afgevinkt,” zegt Karen. Op dat verlanglijstje stonden minstens twee slaapkamers, een terras of tuin en op fietsafstand van het centrum. “We hadden ons eerst beperkt tot de Vijfhoek, waar we nu huren, maar we hadden al snel door dat het er heel veel kost, terwijl je amper iets krijgt.”

Appartementen in hun huidige nieuwbouwblok stonden te koop voor bijna een half miljoen. “Met maar een miniterrasje,” vertelt Karen. In de Marollen en het oosten van Brussel liep het niet beter. “We hebben één appartement bezocht in Elsene. Superchic, maar je slaapt in een kelder met een raampje langs de straatkant. Dat stond te koop voor 595.000 euro. Dan vraag je je toch af of dat ooit nog in waarde kan stijgen.”

Dus deed het koppel wat ze veel van hun vrienden zagen doen: ze weken uit naar het westen. “Wij komen uit de Vlaamse Rand, we kennen Jette van het UZ en hadden weleens gehoord van het Spiegelplein. Ik vind het nu vooral fijn dat ik nog altijd in een kwartiertje met de fiets naar mijn werk kan,” zegt Karen. Ze betaalden uiteindelijk 363.000 euro voor hun woning die nog minstens 60.000 euro renovatiekosten vraagt. “Die kunnen we spreiden over de komende jaren. We zijn jong, flexibel en hebben nog geen kinderen. Het zal wat kamperen worden, maar zo kunnen we er onze eigen draai aan geven.”

In stapjes verhuizen

De zoektocht van Karen en Jef is herkenbaar voor best wat Brusselaars. Wie groot droomt, leert na enige tijd de verwachtingen bij te stellen door kleiner te kopen, nog wat te renoveren of verder van het centrum te zoeken, soms zelfs buiten het gewest. “De centrumwijken langs het kanaal (Kuregem, de Heyvaertwijk, Oud-Molenbeek en de Brabantwijk, red.) blijven het goedkoopst, maar zijn ook dichtbevolkt. In het westen zijn de prijzen gemiddeld, in het zuidoosten erg hoog,” zegt geograaf Gilles Van Hamme (ULB), gespecialiseerd in verhuisbewegingen. “We zien dat mensen in stapjes verhuizen: eerst kopen ze een appartement in het westen, dan zoeken ze iets groters en uiteindelijk wijken ze vaak uit naar de stadsrand. Al blijft de meest bepalende factor op de huizenmarkt je sociale afkomst. Wie minder financiële hulp krijgt van familie, zal sneller goedkopere wijken opzoeken.”

De prijsverschillen tussen de vier windhoeken van Brussel zijn niet nieuw, zegt Van Hamme nog. Alleen zijn die prijzen tijdens de coronaperiode, zoals in de rest van het land, wel erg snel gestegen. Sinds 2019 ging de mediaanhuizenprijs in Brussel met 24 procent omhoog, voor appartementen was dat 18 procent. Dat blijkt uit de laatste gegevens van notarisfederatie Fednot. Voor een huis betaal je nu in de helft van de gevallen minstens 490.000 euro. Een appartement kost rond de 250.000 euro, met grote uitschieters naar boven. De laatste maanden stijgen die bedragen minder snel, maar een prijsdaling is nog niet in zicht, zegt Pamela Carrette van de Brusselse kamer van notarissen. “Afgewogen tegen de inflatie van 10 procent kan je zeggen dat een woning intrinsiek al minder waard is geworden,” zegt ze, want het voorbije jaar stegen de prijzen van appartementen 'maar' met 4,2 procent. “We zien dat de markt stilaan stabiliseert. Ik veronderstel dat de prijzen nu rustig zullen blijven stijgen.”

Een echte afkoeling kan je dat niet noemen. Alleen bij openbare verkopen gaan de prijzen licht naar beneden, blijkt uit het laatste jaarverslag van de Brusselse landmetersvereniging (UGEB): gemiddeld 3 procent voor woonhuizen en 7 procent voor appartementen. Bij verkopen uit de hand is er nog altijd een zekere prijsstijging. Wel dagen er nu wat minder kandidaten op voor eenzelfde woning dan een jaar geleden, zeggen makelaars, en is het aantal vastgoedtransacties weer bijna gezakt tot op het niveau van voor covid. “De vertraging is in Brussel zeker nog niet zo groot als in Vlaanderen,” zegt Jean-Pierre Pesch van vastgoedgroep Dewaele, met twee kantoren in Brussel. “Simpelweg omdat de vraag hier groter blijft dan het aanbod.”

In Brussel zijn voor elk gezin grofweg 1,06 woningen voorhanden. Van die bijna 600.000 woningen is twee derde verhuurd en heeft de helft geen energieprestatiecertificaat. Waar de energiescores bekend zijn, zijn ze vaker slecht dan goed: een derde van de huizen en flats krijgt label G, het slechtste, nog eens een derde F of E. “Bij die oudere woningen moeten we nu wat meer ons best doen,” zegt Pesch. “Nieuwbouw en energiezuinige woningen blijven in trek, onder meer bij verhuurders die eieren voor hun geld kiezen (in energiezuinige woningen mogen ze de huurprijs indexeren, in slecht geïsoleerde woningen niet of onvolledig, red.).”

“Wel zien we nu vaker transacties afspringen omdat banken minder leningen toelaten,” zegt Pesch. De rentevoeten liggen zo'n 2 procentpunt hoger dan een jaar geleden: je kan tot twintig procent minder lenen voor eenzelfde maandelijkse aflossing. “Wie financieel weinig draagkracht heeft of niet geholpen wordt door familie, moet water bij de wijn doen. Dat betekent vaker kiezen voor woningen die minder energiezuinig zijn,” zegt Pesch.

Ook het huis van Karen en Jef heeft een EPC-score G. “Wij hopen dat we met dak- en gevelisolatie al een heel eind opschieten,” zegt Karen daarover. Niet iedereen durft zo'n project aan, ziet makelaar Wim Goderis van Capital Estates uit Laken. “Wat af is, wordt vlotter verkocht. Dat is van alle tijden en die schrik is gegroeid door de prijsstijgingen van bouwmaterialen,” zegt hij. Toch is er, sust hij, best nog veel mogelijk op de markt. “Zolang je budget het toelaat. Bezoek dus dingen die je kan betalen en waar je nog eventuele werken kan uitvoeren.”

“Ik zie nog altijd veel appartementen verkocht worden rond de 215.000 euro,” zegt ook Pamela Carrette, zelf notaris in Jette. “Het gaat dan om tweekamerflats in grotere mede-eigendommen, waar de gedeelde kosten wel hoger kunnen uitvallen. Ook in Ganshoren is de huizenmarkt nog haalbaar voor jonge mensen.” Haar collega's in het zuiden zien het omgekeerde. “Kopers met een gemiddeld loon van 2.000 euro per maand, die zien wij hier niet. Zelfs niet als koppel,” zegt notaris Stijn Joye, met kantoor op de Louizalaan. “Wie nu nog kan kopen in Elsene heeft een goede job, flink wat steun van thuis en is bijna altijd met twee.”

Vijftig kandidaten

Ook in (hoog-)Vorst en Sint-Gillis speelt dat, merkte Michiel Totté (31) dit najaar. Hij zocht in zijn eentje een plek in de buurt van groen, eerst rond het park van Vorst. “Ik had vrij snel door dat de competitie heel heftig was. Op kijkdagen zag je er wel meer dan vijftig kandidaten. Je weet dat mensen heel hoog boven de startprijs zullen bieden,” vertelt hij.

Zelf vond Totté na vier maanden een instapklaar appartement in Watermaal-Bosvoorde: hij betaalde net geen 240.000 euro voor 80 vierkante meter met balkon, zo'n vijfde onder de gemiddelde prijs in de wijk. “Daar heb ik veel geluk gehad. De eigenares wou snel verkopen en heeft mijn bod vrijwel meteen aanvaard.” Hij ondertekende de akte net deze week. “Ik kijk er wel naar uit. Er is veel groen en ik sta in twintig minuten met de trein op mijn werk in de Noordwijk.”

Niet iedereen begint met een zoektocht in het centrum tot die hopeloos blijkt. “Dat is niet wat ik zie in Jette,” zegt notaris Carrette. “Het zijn vaak mensen die de buurt al kennen of van het dorpse en Nederlandstalige karakter houden. Dat zie je ook in Neder-over-Heembeek en Anderlecht.”

Alleen: met al die ogen op het noordwesten stijgen ook de prijzen. In Ganshoren en Sint-Agatha-Berchem vooral voor huizen, in Jette vooral voor flats. “Wij zoeken al meer dan een jaar een gezinswoning met kleine buitenruimte, maar dat is wat iedereen zoekt,” vertelt Milena Vleminkx (34). “De vraagprijs kunnen we betalen, maar er wordt heel hoog overboden en wij willen een buffer voor renovatiewerken. Sinds vorige zomer lijkt de markt wel wat kalmer. Wij kijken nu ook naar grotere opbrengstwoningen om onder meerdere kopers te verdelen.”

“Ik zeg tegen iedereen: kom naar Anderlecht,” zegt Ellen De Naeyer (40), nu drie jaar trotse inwoner van de Veeweydewijk. “De prijzen vallen nog mee en vooral: het is niet zo gehypet als Jette. Je maakt meer kans om de enige bieder te zijn.” In Anderlecht kost de helft van de woonhuizen nog minder dan 350.000 euro, volgens notarisgegevens. Een appartement vind je er voor minder dan 190.000. De gemeente heeft genoeg troeven, vindt De Naeyer. “Het Astridpark is aangenaam. Je kan vlot met de metro naar het centrum en fietsen langs het kanaal. En er is al één hip café (lacht).”

“Er zijn blijkbaar genoeg mensen die wél nog kunnen kopen. Om te weten of kopen nu echt duurder is, zou je de betaalbaarheid moeten nagaan voor verschillende groepen,” zegt vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen). “Middenklassers die hun loon geïndexeerd zagen en extra korting genieten op de registratierechten (in april is het abattement in Brussel verhoogd tot 200.000 euro en meer voor wie energiezuinig renoveert, red.) voelen de stijgende rentevoeten minder hard. En we weten niet of de rente de komende jaren weer zal dalen.”

“Laat je bijstaan door een kenner,” geeft Kelly Claessens, interieurexpert uit het tv-programma Blind Gekocht en zaakvoerster van meubelwinkel La Fabrika in de Dansaertstraat als tip. “Het grote struikelblok bij mensen die lang zoeken is dat ze het potentieel niet zien of niet weten hoe te budgetteren. Hoe meer je bezoekt, hoe sneller je dat zelf zal kunnen inschatten. Alleen is dat natuurlijk tijdsintensief.”

Getipt door een vriendin vond Claessens (41) vorig jaar een duplexappartement met ruime tuin en oprit, zonder dringende werken. Ze betaalde minder dan 450.000 euro en jawel, woont nu ook al in place to be Jette. “Dat had ik in de Vijfhoek nooit kunnen vinden. Ik was wel bang om uit het centrum te verhuizen, maar met locatie moet je flexibel zijn. Ik zoek dan graag naar referentiepunten. Heb ik al klanten in de buurt? Ken ik er vrienden? Zo wordt het weer leuk om een nieuwe hoek te ontdekken.”

(*) Karen en Jef zijn schuilnamen.