ZIN vervangt WTC-torens: 'Einde van Manhattantijdperk in Noordwijk'

Op een zucht van het Noordstation wordt vandaag duchtig gewerkt aan ZIN. Het kantoor-, woon- en hotelcomplex moet straks een voorbeeldgebouw voor de monotone Manhattanwijk zijn. We nemen u mee op werfbezoek in het complex dat ook de werkplek wordt voor 6.000 Vlaamse ambtenaren.

Als we net voor het bezoek niet enkel een helm en hesje, maar ook nog eens hoge veiligheidslaarzen aantrekken, moeten we even glimlachen. Een beetje show hoort er blijkbaar bij. Tien minuten later, op de vijfde verdieping onder de grond, is die glimlach alweer weg. We waden er door uitgestrekte plassen en ploeteren door de modder van een grond die op deze diepte altijd vochtig is. We, dat zijn onder meer Vlaams minister-president Jan Jambon (N-VA) en zijn collega bevoegd voor Brussel Benjamin Dalle (CD&V), samen met vertegenwoordigers van de Vlaamse administratie en projectontwikkelaar Befimmo.

“Ziet u die buis daar? Die gaat van hier nog eens een kleine 40 meter dieper, tot aan een waterlaag met een constante temperatuur.” Projectleider Wim Plaum moet zijn stem wat verheffen, want rondom ons wordt aan alle kanten geboord dat het een lieve lust is. “In de winter halen we daar de meeste energie voor verwarming uit, in de zomer voor koeling. Dat we die techniek van geothermie toepassen in een bestaand gebouw van deze omvang is een primeur, voor zover wij weten deed niemand het ons voor. Het was ook geen sinecure om te gaan boren vanop -5."

We bevinden ons op de hoek van de Bolivarlaan en de Albert II-laan, op de plek waar nu al een jaar twee ruwe betonnen torens de hoogte in priemen. Ze zijn alles wat bovengronds overblijft van de WTC-torens 1 en 2, kantoorgebouwen uit 1976 zoals er in die jaren zoveel werden gebouwd op een terrein waar een hele woonwijk werd platgewalst.

De twee betonnen kernen vormen de basis voor ZIN, een gemengd project van 110.000 vierkante meter en een prijskaartje van 370 miljoen euro. Met 75.000 vierkante meter blijft het grootste deel daarvan bestemd voor kantoren en met name de Vlaamse overheid, die huurder wordt. Vlaanderen wil over goed twee jaar van Zin een van de drie plekken in Brussel maken waar de administratie haar diensten concentreert. De andere twee – het Consciencegebouw in dezelfde straat en het Herman Teirlinckgebouw op Thurn & Taxis, zijn op wandelafstand.

Corona heeft die plannen niet fundamenteel gewijzigd, al zal het aantal ambtenaren dat hier kan werken nu wel hoger liggen dan eerst gepland. “We dachten eerst aan 4.400 mensen, maar met het thuiswerk zullen het er eerder 6.000 worden,” zegt Frank Geets van het facilitair bedrijf van de Vlaamse overheid. “Daardoor kunnen we andere locaties in Brussel eerder opgeven.” Eind 2023 wil de overheid verhuizen naar ZIN.

Een kleiner deel van de oppervlakte (14.000 vierkante meter) gaat onder meer naar 127 woningen in een van de zijvleugels, waar afwisselend een etage kantoren en een etage appartementen komen, het zebraconcept, in de woorden van de architecten. Een hotel in een andere zijvleugel doet daar nog eens 16.000 vierkante meter bij.

De resterende oppervlakte is bestemd voor onder meer een grote publiek toegankelijke serre op het gelijkvloers, wellicht met horeca. Op het dak komt bovendien een groot terras met planten voor de gebruikers van het gebouw. En ook aan een sportzaal biedt het ZIN-complex plaats.

Grondwater voor toiletten

Het niveau -5 waar we ons bevinden maakt deel uit van een tweede deel dat behouden blijft: zowat de hele ondergrondse structuur. Daarin worden dan wel nieuwe funderingen geïntegreerd, technieken voor geothermie en ook een drainagesysteem dat het grondwater, dat op deze diepte flink wat druk uitoefent, onder controle houdt. Het water gaat naar bassins die op hun beurt het sanitair van de gebouwen voeden.

Een van de kernambities van het ZIN-project is dan ook hergebruik en ecologie. Waar het kan worden delen van het gebouw behouden, voor de nieuwbouwdelen wordt bijzonder veel gerecycleerd materiaal gebruikt en het complex zal een bijzonder laag energieverbruik hebben. “Bij de inrichting van de kantoren en woningen wordt deze keer ook meteen gedacht aan later: muren en vloeren zijn zo geconcipieerd dat ze makkelijk gedemonteerd en hergebruikt kunnen worden.

Minister-president Jambon toont zich alvast opgetogen over de passiefnorm waar het gebouw aan zal voldoen en wijst ook op de vermenging van functies, die de monofunctionele wijk een beetje levendiger kan maken.

Zijn collega Benjamin Dalle spreekt in dat verband zelfs over een katalysatorfunctie. “Het is het eerste gebouw met die functievermenging in de wijk en zal andere projecten inspireren.”

ZIN als game changer

Vermenging van functies is mooi, maar al bij al ligt het woningenaandeel in ZIN toch niet zo hoog, werpen we de Brusselse bouwmeester voor. 127 woningen zullen op de schaal van de wijk toch niet zo doorwegen?

“Het is niet zoveel,” geeft Kristiaan Borret toe, maar het belang van dit project is vooral dat het toont dat het kan. Totnogtoe werd er vaak gezegd en geschreven dat vermenging van functies beter zou zijn, maar niemand bouwde het, wegens ‘niet haalbaar’. ZIN toont dat het wél kan en bij toekomstige projecten zal de lat dan ook hoger liggen. Op de plek van de Proximustorens zal het woningenaandeel bijvoorbeeld hoger moeten liggen. ZIN is op dat vlak een game changer. Dit is het begin van het einde van het Manhattantijdperk."

Dat het spel zo snel verandert in deze wijk heeft ook met economische factoren te maken. De monofunctionele wijk werd al jaren als minder aantrekkelijk ervaren door huurders en corona versnelde nog eens de trend naar telewerk. Ook de immosector is daardoor vragende partij voor een levendige gemengde wijk.

Ook de circulariteit van toekomstige gebouwen zal trouwens nog beter moeten, weet Borret. “ZIN maakt al veel gebruik van recyclagematerialen en dat is goed, maar uiteindelijk is er nog steeds erg veel afgebroken van het oorspronkelijke gebouw.”

De bouwmeester benadrukt ten slotte de cruciale ligging van ZIN aan twee hoofdassen van de wijk. “In de toekomst willen we het zwaartepunt van die assen ook veranderen. In plaats van de wat claustrofobische Albertlaan, die eigenlijk een doodlopende straat is, wordt de Simon Bolivarlaan de belangrijkste as, die wél doorloopt. ZIN wordt ook het eerste gebouw dat zich draait, met ingangen aan die Boliverlaan.”