De ratrace naar een huurappartement: ‘Mensen vervalsen er zelfs loonfiches voor'

Duizend euro huur neertellen voor een bescheiden studio, tientallen kandidaten voor één appartement en kandidaat-huurders die loonbrieven namaken. De huurprijzen stegen de voorbije jaren snel en dus is het dringen voor een betaalbare woning. “Misschien moeten we kraken legaal maken.”

Ik heb vorig jaar maandenlang gezocht naar een appartement en had het uiteindelijk opgegeven. Een eenvoudige studio kostte al 1.000 euro zonder extra kosten, we waren telkens met tientallen kandidaten en dan hoorde ik nog eens dat mijn inkomen minstens drie keer de huurprijs moest bedragen. Als je halftijds werkt, maak je op die manier nergens een kans.”

Lina De Smedt (33) werkt deeltijds als coördinatrice bij ToekomstAtelier­delavenir (TADA) en organiseert daarnaast ook welzijnsworkshops voor volwassenen. Ze woont momenteel in een studio in Elsene, waar ze 800 euro voor betaalt, zonder kosten. Nu de eigenaar het appartement wil gebruiken voor zijn dochter, moet ze weer op zoek naar een plek voor zichzelf en haar twee katten.

De druk op het betaalbare segment is enorm, merkt ze. “Ik kijk vooral via Immoweb en facebookgroepen. Maar daar moet je er echt metéén bij zijn, want vijf minuten na de publicatie van een advertentie hebben er al twintig mensen gereageerd. Ik heb nog zes maanden om iets te vinden, maar ik stress nu al serieus.” Zeker voor wie alleen zoekt, is de zoektocht onbegonnen werk, vindt de dertiger. “Dan lijkt het al alsof je bij de Europese Commissie moet werken om iets te vinden.”

De Smedt is maar een van de vele Brusselaars die verwikkeld zijn in de ratrace naar een betaalbaar appartement. Een blik in facebookgroepen en op immosites toont dat de prijzen vaak uit de pan swingen. Een eenkamerappartement in Schaarbeek voor 1.600 euro + kosten? Check. Een studio voor 1.200 euro + kosten nabij Louiza? Check. Een kamer in een cohousing­appartement proberen, zegt u? Dat blijkt vaak wat minder duur, maar evengoed stoten we op colivingaanbiedingen voor 1.000 euro per maand, weliswaar kosten inbegrepen.

De situatie is zo nijpend, dat er ondertussen ook al parodieën over verschijnen. “Kamer in mooi en opwindend Brussel. (…) Je zal met 17 mensen van over de hele wereld samenwonen (…). Dit is geen leefruimte, maar een lifestyle. Allemaal voor 1.670 euro + kosten,” luidt het op de Instagrampagina van Dansaert­vlamingen.
Dat de prijzen snel stijgen blijkt ook uit officiële cijfers. Woningen die door makelaars werden aangeboden kostten vorig jaar gemiddeld al 1.200 euro in Brussel, goed voor een recordstijging van 8,6 procent. Dat blijkt uit cijfers van de Confederatie van Immobiliënberoepen. Ook in Vlaanderen werd huren duurder, maar met 821 euro blijft een appartement er gemiddeld wel een pak goedkoper.

Bij die prijzen hoort een kanttekening. Nieuwe huurprijzen liggen doorgaans hoger dan de gemiddelde huurprijzen van bestaande contracten. En het aanbod van immokantoren is meestal ook duurder dan de appartementen die direct door de eigenaar worden aangeboden. Een blik op de website van Immoweb, dat vooral appartementen via immomakelaars aanbiedt, toont in dat verband een opmerkelijke tweedeling: bijna alle huurappartementen bevinden er zich ten oosten van het kanaal, terwijl de kaart aan de armere westkant grotendeels leeg blijft. “Mogelijk gaat het in die volkswijken meer via mond-tot-mondreclame,” vermoedt José Garcia van het Huurderssyndicaat. “Waarom zou je een makelaar betalen als er toch genoeg kandidaten zijn in de wijk? En soms zijn die woningen ook in slechte staat, dan maak je dat liever niet zichtbaar op immoweb.”

Stijgende inflatie

Voor de snelle stijging van de huurprijzen zijn er verschillende oorzaken. De stijgende inflatie, die ook doorgerekend werd in de huurprijzen is daar één van. Makelaars wijzen ook op de hogere kosten om te investeren in vastgoed, door de stijgende interesten, waardoor minder woningen op de markt komen.

Doorgaans voegen ze daaraan toe dat het beleid van Brussels staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) de investeerders niet meteen blij maakte. “Je hebt het voorkeurrecht van een huurder om zijn woning te kopen of er is het wintermoratorium (het het verbod op uithuiszettingen tussen 1 november en 15 maart, red.),” vertelt Kristien Viaene van vastgoedbedrijf Dewaele. “Een van mijn klanten heeft vier huurders die uiteindelijk een jaar niet betaald hebben. Die man overweegt om zijn Brusselse huurpand hier dan maar te verkopen. In dat soort klimaat zijn eigenaars niet geneigd om veel te investeren in de vernieuwing van hun panden.” (Lees verder onder de illustratie)

De vele berichten over duurdere prijzen doen diezelfde huurprijzen bovendien nog eens stijgen, merkt de vastgoedmakelaar. “Eigenaars denken daardoor al snel dat ze eigenlijk meer moeten vragen. Voor een expat met een riant loon maakt een hogere huurprijs niet zoveel uit, maar voor veel Belgen ligt dat anders. Als hun woonbudget 950 euro is, zit daar vaak geen rek op. En dus krijg je appartementen die te duur zijn en leeg blijven staan. In het centrum hebben we nu zo'n geval, waar de eigenaar absoluut van 1.200 naar 1.400 euro wou gaan want 'de prijzen stegen toch?' Maar nu staat die woning al maanden leeg.”

Wat vastgoedexperte Viaene zegt, merken ze ook bij Huurdersbond. “Er zijn méér woningen beschikbaar dan er mensen naar een woning zoeken, we moeten dat goed in onze oren knopen”, zegt secretaris-generaal José Garcia. “Er is geen echt tekort aan woningen, maar wél een tekort aan woningen die voor de juiste prijs worden aangeboden. De voorbije tien jaar zijn de huurprijzen dan ook 20 procent sneller gestegen dan de index.”

Knoeien met loonfiches

Door de stijgende spanning op de huurmarkt zoeken huurders naar allerlei middelen om toch maar dat begeerde appartement te krijgen. Een twintiger vertelt hoe ze haar appartement vooral kreeg door supersnel te reageren. “Ik had alle documenten al klaar staan op mijn telefoon, inclusief loonfiches. Zodra ik het appartement buitenstapte, heb ik alles verstuurd, letterlijk van op de gang.”

Een leeftijdsgenoot merkte dan weer hoe zelfs hyperalert zijn niet volstaat. “Ik kreeg al verschillende keren de eerste bezoekafspraak voor een appartement, om dan te merken dat het al verhuurd was nog voor ik binnenstapte. En als je voor een koppel huurt, kan je maar beter met zijn tweeën komen. Soms vraagt de verhuurder om ook de partner te ontmoeten, maar voor je dat kan regelen is het appartement al lang weg.”

Aangezien bij de pinken zijn niet volstaat, durven kandidaat-huurders al eens naar andere middelen te grijpen. “Ik hoorde ondertussen ook van een huurder die betrapt werd met valse loonfiches,” vertelt Lina De Smedt. “Zoiets zou ik niet doen, maar ik begrijp dat de verleiding om vals te spelen bij sommigen groot wordt.”

Dat er steeds vaker gesjoemeld wordt met loondocumenten, bevestigen verschillende bronnen. “Je ziet bijvoorbeeld dat mensen data aanpassen op zo'n document of ook de bedragen die ze verdienden, zegt José Garcia van het Huurderssyndicaat. “Het is een minderheid van de kandidaten, maar het afgelopen jaar zagen we dat steeds meer.” Ook immokantoor Dewaele merkt dat er al eens valse loonfiches opduiken. “Het gaat niet enkel over aangepaste cijfers, maar ook over bedrijven waar die kandidaat-­huurders nooit gewerkt hebben.”

Omgekeerd is een gespannen huurmarkt ook een goede voedingsbodem voor oplichters. Op de facebookgroepen waar huurappartementen worden aangeboden wordt nadrukkelijk gewaarschuwd voor fraude. Een beproefd recept daarbij is om aan de kandidaat-huurder een som te vragen nog voor hij het appartement in kwestie heeft gezien en er een contract is. Soms is dat een relatief laag bedrag van een honderdtal euro “om kandidaat-huurder te worden”.

Maar fraudeurs durven ook te vragen om de hele huurwaarborg op hun eigen rekening te storten nog voor de huurder in spe de woning kon bezoeken. De foto's van de woning die daarbij gebruikt worden, zijn vaak van het internet geplukt. In geval van twijfel kan het dus helpen om even te kijken of dezelfde beelden niet elders worden gebruikt.
De bedriegers maken dankbaar gebruik van het feit dat veel expats vanuit het buitenland op zoek moeten naar een stek. Die kandidaat-huurders kennen vaak de Belgische huurwetgeving niet en zijn ook kwetsbaarder doordat ze alles op afstand moeten afhandelen. Clara, die in september naar Brussel wil verhuizen, vertelt zo in een facebookgroep hoe het haar verging toen 'een oudere dame' haar verschillende flats aanbood. “Ze vond contracten uit, data, namen, alles wat je wil. We liepen erin en ze kreeg ons geld. (…) Betaal niet voor een appartement dat je niet hebt gezien. Hoewel ik beschaamd en boos ben, heb ik het liefst dat dit soort voorvallen bekend raakt.”

Een verlichte huurmarkt

Ook rond echte appartementen bestaan illegale praktijken, zo weet professor en jurist Nicolas Bernard (Universités Saint-Louis). “Ik hoor dat eigenaars soms ook al een extra bedrag vragen om een contract te mogen sluiten, zoals dat wel vaker gebeurt in Parijs. Dat mag niet, maar niet iedereen weet dat wellicht.”

Kopzorgen genoeg voor appartementenjagers. Maar wat moet er dan gebeuren om de druk op de huurmarkt te verlichten? Expert Nicolas Bernard ziet alvast heil in de paritaire huurcommissies die staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) oprichtte. Huurders die hun huur te hoog vinden, kunnen die kwestie daar aankaarten. Diezelfde huurders kunnen dankzij die nieuwe Brusselse huurwet trouwens ook naar de vrederechter stappen om een lagere huur af te dwingen, een mogelijkheid die Bernard als revolutionair bestempelt.

De Huurdersbond hoopt dan weer dat er een verplicht rooster komt voor de huurprijzen: een rooster met maandelijkse richthuurprijzen per vierkante meter bewoonbare oppervlakte volgens de staat van de woning en het woningtype. “Al heeft dat ook zijn beperkingen. Het indicatieve rooster dat nu al bestaat, is ook maar een foto van de huidige situatie met te hoge huurprijzen,” waarschuwt José Garcia, die ook pleit om meer openbare en dus betaalbare woningen te bouwen. “Als de privésector het niet doet, moet de overheid nog meer aan de bak dan vandaag het geval is, met zowel sociale woningen als middenklassewoningen.”
Garcia schuift ook een radicaler idee naar voren. “Als zoveel mensen dringend een woning nodig hebben en er zoveel leegstaan, zouden we het kraken moeten toestaan. Je kan dan nog steeds afspreken dat de kraker een vergoeding moet betalen aan de eigenaar.”