Brussel kiest: ‘Alles staat in de steigers voor een huurprijsregulering’

De Brusselse huurmarkt kreunt onder de hoge prijzen. Twee recepten dienen zich aan om tot een oplossing te komen: meer woningen bouwen of meer ingrijpen op de vrije markt. Allebei komen ze met een reeks nadelen. “Steden die de huurprijzen reguleren, merken een daling in het aanbod.”

Het terras van een modernistisch torengebouw. Veertien hoog. Hier woont Leo Van Broeck, voormalig Vlaams bouwmeester. Het appartement is fijnzinnig ingericht met kleine kunstwerkjes. Er staat een handvol gitaren en een piano. De zichten op de stad, aan beide kanten van het appartement zijn verbluffend.

“Het is een van de eerste woontorens van Brussel,” legt Van Broeck uit. “De Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen heeft zich er nog tegen verzet. Hoogbouw in de Leopoldswijk was not done.”

De woning in het torengebouw is waar Leo Van Broeck zelf voor staat. Hij is een onvermoeibare pleitbezorger van het stedelijk wonen, groot voorstander van meer verdichting en van hoger bouwen. Hij neemt graag de verrommeling van Vlaanderen op de korrel. “Fermettegem,” zoals hij het noemt.

“Kijk,” wijst Van Broeck naar een bijenhotel op het terras dat in de lentezon wordt opgewarmd. Een metselbijtje kruipt erin. “Ik had zelf niet gedacht dat ze ook zo hoog zouden nestelen,” zegt hij.

De redding van de biodiversiteit. Het is het andere stokpaardje van Leo Van Broeck. “Dat is belangrijker dan het klimaat. We moeten een derde van de geartificialiseerde ruimte aan de natuur teruggeven,” oordeelt hij. Ook de stad zal haar deel moeten doen. Het gevecht om de ruimte, tussen de landbouw en de natuur, tussen de stad en de natuur, en de plaats van de mens hierin. Het fascineert Van Broeck mateloos. En met zicht op Brussel meandert het gesprek van de salariswagen, over de natuurherstelwet tot de friche Josaphat.

Kampt Brussel echt met een woon­crisis? En kunnen verdichting en hoger bouwen helpen? Professor Pieter-Paul Verhaeghe, specialist aan de VUB in woonbeleid, zegt onomwonden ja op die eerste vraag. “Er staan immers meer dan 50.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. En verder verwijs ik graag naar een goeie studie van de ULB uit 2018. Daaruit blijkt dat de helft van de huurders meer dan veertig procent van het beschikbare gezinsinkomen besteedt aan huur. Normaal wordt een derde als een maximum beschouwd. Dat,” zegt Verhaeghe, “ís een wooncrisis.”

Maar hoe komt het dat de huurprijzen zo sterk stijgen in steden als Brussel? Dat is geen rocketscience, legt professor vastgoedeconomie Sven Damen (UAntwerpen) uit. “De huurmarkt is zoals elke andere markt. De prijs komt tot stand door vraag en aanbod. Als de vraag toeneemt, bijvoorbeeld omdat de welvaart stijgt of omdat er meer mensen willen wonen, dan zal het aanbod moeten volgen om de woningen betaalbaar te houden. Stijgt het aanbod niet of onvoldoende, zoals in andere Europese steden, dan stijgen de prijzen.”

Nimby-effect

Er kunnen verschillende verklaringen zijn waarom er minder gebouwd wordt: de moeilijkheden om een bouwvergunning te krijgen, te veel regulering, of het nimby-effect: not in my backyard. Sven Damen: “Mensen willen blijkbaar liever geen extra woningen in de buurt. Ze vrezen dat de waarde daalt, of dat het bijkomende overlast veroorzaakt. En dat beïnvloedt in steden het aanbod op een negatieve manier. Het aanbod stijgt dan onvoldoende, en de huurprijzen gaan omhoog.”

En dan lijkt de oplossing voor de hand te liggen: meer woningen bouwen. Of: verdichten. Neem nu de woontoren van Leo Van Broeck. Die is gebouwd in een buurt met weinig hoge woongebouwen. Nochtans is het dat wat moet gebeuren, zegt hij. Torens bouwen in huizenblokken en ondertussen ruimte maken voor groen, zodat meer mensen comfortabel in de stad kunnen komen wonen.

Hoe kijkt de vastgoedsector hier dan naar? Die gaat momenteel door een moeilijke periode. Tegelijk ziet die steeds meer overheidsinterventie. Het wantrouwen lijkt te stijgen. Dat vertelt ook Hélène Bostoen, die een vastgoedbedrijf heeft dat vooral in Vlaanderen actief is, maar ze kent Brussel goed. Ze woont er en is bestuurder bij Abattoir en Home Invest, een beursgenoteerd bedrijf dat mikt op huurwoningen, vooral in Brussel.

Ook Bostoen gelooft dat hoger bouwen een oplossing kan vormen om de woon­crisis het hoofd te bieden. “Ik heb een tijdje in New York gewoond. Dat is al lang volgebouwd. Wel, er wordt niettemin nog altijd bijgebouwd. En hoger. Toch komt er ook ruimte vrij voor groen. Je kan niet zeggen dat New York een onleefbare stad is,” zegt ze.

Hier ziet ze hoe de Brusselse woonmarkt minder aantrekkelijk dreigt te worden, vaak omdat de administratie te weinig oog heeft voor de economische kant van een project.

De toekomst oogt niet rooskleuriger, volgens Bostoen. “Omdat de rentevoeten gestegen zijn, en de prijzen van de bouwmaterialen met twintig procent zijn toegenomen, zijn veel vergunde projecten vandaag niet meer levensvatbaar. Het klopt dat de stijgende huurprijzen van de afgelopen jaren wat zuurstof hebben gegeven aan de sector, maar vandaag is winst maken in Brussel niet meer evident. Ik kijk heel goed uit voor elk project dat ik in Brussel begin, en ik ben zeker niet de enige.”

Bostoen geeft het voorbeeld van een collega die een project aan een brede laan uitwerkte, met vooraan een park met een vijver, en achteraan nog een park. “De ambtenaar stedenbouw vond dat er één bouwlaag af moest. Ik kan dat totaal niet begrijpen. Het is niet dat een vogel er dan niet over kan vliegen, hé? Nee, er is totaal geen visie.”

Verdichten is één manier om de huurprijs onder controle te houden, maar nieuwbouw is maar een klein segment van de totale huurmarkt. Er zijn ook manieren om de hele huurmarkt aan te pakken. Door in te grijpen. Door ze te reguleren.

Sommige steden, zoals Berlijn, doen dat al. Daar werd een plafond ingesteld op de huurprijzen. Maar is dat ook efficiënt? “Er bestaat veel literatuur over,” zegt professor Sven Damen. “Wat stellen we vast? Door een huurprijsregulering op te leggen, zakken de huurprijzen in de gereguleerde markt inderdaad. Dat komt echter met veel neveneffecten. Steden die de huurprijzen reguleren, merken een daling in het aanbod. Dat komt omdat de verhuurder zijn rendement ziet zakken, en hij andere oorden zal opzoeken en bijvoorbeeld liever in aandelen investeert.”

“Dat is natuurlijk een probleem,” geeft Damen toe. “Want als de huurprijzen dalen, en het aanbod daalt, zullen meer mensen op zoek gaan naar een huurwoning. Het gevolg is dat ze buiten de gereguleerde markt zoeken, bijvoorbeeld in de rand van de stad, die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Daardoor zullen de huurprijzen daar dan weer stijgen.”

Een ander nadeel aan een gereguleerde huurmarkt, zo tonen die studies volgens Damen aan, is dat de kwaliteit van het woningbestand erop achteruitgaat. “Ook daar zal de eigenaar zijn rekening maken,” zegt hij. “Als hij minder huur krijgt, zal hij ook minder snel de woning opknappen.”
Zo is er het voorbeeld van Stockholm, waar de gereguleerde huurmarkt volledig vast is komen te zitten. Het is jaren wachten om een appartement te kunnen huren, er wordt veel onderverhuurd (op de zwarte markt).

Een mirakeloplossing is het dus niet. Toch nuanceert Pieter-Paul Verhaeghe de al te negatieve effecten van de regulering van de huurmarkt. “Er zijn heel veel vormen van huurprijsregulering,” zegt hij. “Wat ik niet wil, en waar geen enkel expert voor pleit, is het communistisch bevriezen van de huurprijzen. Waar ik wél voor pleit, is een slimme huurprijsregulering. Zo’n regulering begint met referentiehuurprijzen per type woning, aangepast aan de buurtlocatie en oppervlakte van de woning. Vervolgens wordt dan bijvoorbeeld gewerkt met een prijsvork rond die referentiehuurprijzen.”

Heer en meester

“Nieuwbouw kan dan voor vijf tot tien jaar worden uitgesloten van de verplichting, zodat er wel degelijk nog wordt gebouwd. Tegelijk moet de overheid blijven inzetten op de socialewoningbouw, zodat de laagste inkomens niet in de problemen komen.”

Volgens Verhaeghe staat de huurprijs­regulering in Brussel hoe dan ook in de sterren geschreven. “Alles is in stelling gebracht. En als er weer een progressieve regering komt in Brussel, verwacht ik een stap in die richting.”

De vastgoedmarkt staat, dat hoeft niet te verbazen, huiverachtig tegenover een huurprijsregulering. Het betekent dat ze niet meer heer en meester is over het huurcontract. “Eerlijk? Als het er komt dan ben ik weg,” reageert Bostoen. “Het heeft nergens goed gewerkt en het werkt marktverstorend. Wat we nodig hebben, is een gezonde huurmarkt waar eigenaars en huurders elkaar kunnen vinden. Met wat er nu in de pipeline zit, is dat niet het geval.”

Ze verwijst ook naar de plannen van de Brusselse overheid om bij grote projecten 25 procent sociale woningen te verplichten. Dat roept in de sector heel veel vragen op, zegt ze. “Ik ken die maatregel goed. Vlaanderen deed het al eerder. Ondertussen heeft het Grondwettelijk Hof die regeling ongedaan gemaakt (in 2013, red.). Ik heb nu nog een dergelijk project in Vlaanderen. We waren verplicht die sociale woningen te bouwen, maar de socialehuisvestingsmaatschappij had geen aankoopverplichting. Ze bleek niet geïnteresseerd. Dat project is tot op de dag vandaag geblokkeerd.”

Als de investeerders wegtrekken, en de eigenaars minder opknappen, wordt de Brusselse woonmarkt daar dan echt beter van? Pieter-Paul Verhaeghe gelooft niet dat het zo’n vaart zal lopen. Zeker niet als de overheid een verstandige huurprijsregulering toepast. “Ik heb tien jaar gewerkt rond discriminatie op de huurmarkt, voornamelijk in Vlaanderen. Ook toen werd gezegd: er zullen minder makelaars actief zijn bij de invoering van praktijktesten in Gent en Antwerpen. De verhalen over de zogenaamde ‘horrorhuurders’ doken toen ook op. Wel, die makelaars zijn vandaag nog altijd actief.”