Discussie over aanpak wooncrisis barst opnieuw los: 'Sociale woningbouw enige oplossing'

Minder investeren in sociale woningbouw en meer in huurtoelages, zo wil David Leisterh, MR-fractieleider in het Brusselse parlement, de wooncrisis in de stad het hoofd bieden. Socioloog Pascal De Decker is het daar niet mee eens, voor hem blijft sociale woningbouw de enige oplossing.

De huurprijzen in het Brussels gewest zijn opnieuw fors toegenomen, blijkt uit de recentste cijfers van de Confederatie van Immobiliënberoepen. Wie in Brussel vorig jaar een huurcontract ondertekende voor een woning betaalde gemiddeld 1.249 euro huur per maand. Dat is bijna 100 euro meer dan in 2022, of een recordstijging van 8,6 procent. Voor veel Brusselaars wordt huren te duur. Meer dan 50.000 kandidaat-huurders wachten op een sociale woning.

Maar volgens David Leisterh (MR) is het niet verstandig om in sociale woningen te blijven investeren. “Deze legislatuur is daar veel op ingezet, maar het kost veel en neemt heel veel tijd in beslag. We investeren beter meer in de huurtoelages, die op korte termijn Brusselaars kunnen helpen.”

Ook moet er sneller meer bijgebouwd worden, zegt Leisterh, en daarvoor moeten de procedures voor vergunningen versneld worden. “Het duurt tot drie keer langer om hier een vergunning te krijgen dan in Vlaanderen. Ook zijn de stedenbouwkundige lasten geïndexeerd. Het wordt te moeilijk en te duur om te bouwen in Brussel. Investeerders krijgen het signaal dat ze niet welkom zijn.”

De Brusselse MR-fractieleider wil daarnaast, naar Vlaams voorbeeld, een gewestelijke woonwaarborg voor de middenklasse. “Er zijn veel jonge Brusselaars die wel een lening kunnen afbetalen, maar slechts voor 80 procent kunnen lenen bij de bank. Zij hebben dat startbedrag vaak niet. Wij willen ervoor zorgen dat ze ook de laatste 20 procent kunnen krijgen.”

In Vlaanderen komt de maatregel er begin volgend jaar. Brussel moet hetzelfde doen, als ze de middenklasse wil behouden, zegt Leisterh. “De registratierechten liggen ook lager in Vlaanderen, 3 procent tegenover 12 procent in Brussel. Het wordt heel moeilijk om jonge mensen in Brussel te houden, als we niet met extra maatregelen komen.”

Sociale huisvesting

Volgens socioloog Pascal De Decker zullen de voorgestelde maatregelen geen antwoord bieden op de crisis. “Meer woningen leiden niet tot lagere huurprijzen. Dat is een klassieker in liberale marktredenering, maar via de marktwerking zal je nooit betaalbare woningen krijgen. De enige echte oplossing blijft sociale huisvesting, maar nu is er onvoldoende.”

Meer inzetten op huurtoelages en een woonwaarborg, is eveneens geen goed idee, zegt De Decker. “Die maatregelen hebben een averechts effect. Je verhoogt eigenlijk de inkomens, wat zich net vertaalt in stijgende prijzen.”

Al kunnen de huurtoelages wel een tijdelijke oplossing zijn, zegt Alexia Falisse van De Brusselse Bond Beter Recht op Wonen (BBROW). “Maar daarbij mag het niet stoppen. Sociale woningen bieden een structurelere oplossing, terwijl het geld van huurtoelages gewoon in de privésector verdwijnt.”

Een andere structurelere maatregel is volgens de BBROW een plafonnering van de huur. “Maar dat kan ervoor zorgen dat er minder investeerders gaan bouwen”, zegt De Decker. “Of het kan een zwarte markt creëren, zoals bijvoorbeeld in Parijs. Daar bleek dat potentiële huurders eerst een groot bedrag moesten betalen, vooraleer ze de woning konden huren. Opnieuw: er bestaan geen toverformules, de enige oplossing is sociale huisvesting.”

Volgens professor stedenbouw aan de VUB Nele Aernouts blijft het belangrijk om verschillende modellen van huurplafonnering te verkennen. “De negatieve effecten van huurplafonds zijn nog niet afdoende bewezen en sterk gelieerd aan de manier waarop huurplafonds ingevuld worden. Je zou verhuurders kunnen stimuleren om een correcte huurprijs te vragen, door bijvoorbeeld enkel renovatiepremies aan te bieden wanneer verhuurders een referentiehuurprijs hanteren of door de reële huurprijs te belasten.”

Mattheuseffect

Om de jonge middenklasse te ondersteunen met het kopen van een woning, is het geen goed idee om een gewestelijke woonwaarborg in te voeren, zegt Aernouts. Net zoals De Decker geeft ze aan dat de prijzen daardoor net stijgen. “Dat effect zagen we al met de woonbonus in Vlaanderen.”

“Als je inzet op woningeigendom", aldus Aernouts, "gaat daar een grote hap van het woonbeleid naartoe. Dat komt voornamelijk de hogere inkomensgroepen ten goede en leidt tot een Mattheuseffect (het rijker worden van de rijken en het armer worden van de armen, red). Voor Brusselaars met een lager inkomen is eigen woningbezit sowieso ontoereikend."

Wel geeft Aernouts aan dat bovenop sociale huisvesting ook andere modellen uitgebreid kunnen worden, zoals wooncoöperatieven, erfpacht op publieke gronden en Community Land Trust. “Bij dat laatste blijft de grond gemeenschappelijk goed en koop je enkel de woning. Het is vaak de grond die de prijs opdrijft, dus op deze manier hou je koopwoningen op lange termijn betaalbaar.”