Huisdieren, borg en vaste huurprijs: dit verandert er op de huurmarkt

De huur om de drie jaar verhogen of huisdieren verbieden, kan niet meer vanaf 1 november. Dat besliste de ontslagnemende Brusselse regering net voor de zomer. We zetten deze en alle andere nieuwigheden even op een rijtje.

De 'ordonnantie huurcontract', die enkele wijzigingen in de Brusselse Huisvestingscode doorvoert, is sinds 1 november van kracht. De aanpassingen geven de huurders een grotere bescherming, al moeten ze zelf ook aan extra verplichtingen voldoen. De wijzigingen maken deel uit van de huisvestingsplannen van PS-staatssecretaris Nawal Ben Hamou, die het recht op huisvesting wettelijk wil verankeren.

Huurprijzen aan banden

Het wordt voor verhuurders niet meer mogelijk om, bijvoorbeeld jaar na jaar, de huur te verhogen bovenop de indexering. Hij mag immers gedurende 9 opeenvolgende jaren de basishuurprijs niet verhogen tussen twee kortlopende huurovereenkomsten in. De laatst gevraagde huurprijs moet voortaan ook in de nieuwe huurovereenkomst vermeld worden.

Als de verhuurder de huur toch wil verhogen, dan moet hij de huurder verplicht meteen een langlopend huurcontract (9 jaar) voorleggen. Daarmee wil de Brusselse regering de huurders meer zekerheid geven. Kortlopende huurovereenkomsten (drie jaar of minder) mogen ook niet meer dan één keer worden verlengd, daarna worden ze automatisch overeenkomsten van lange duur.

Wat betreft verhogingen van de huur is er wel een belangrijke uitzondering: de ordonnantie maakt een verhoging mogelijk na renovatiewerken die de energieprestatie van het pand verbeteren, zolang de hogere huurprijs proportioneel is met de gemaakte kosten en de energiebesparingen waarvan de huurder zal kunnen genieten.

Huurwaarborg beperkt tot 2 maanden

Verhuurders durfden wel eens een huurwaarborg ter waarde van drie maanden huur te eisen, waardoor nieuwe huurders meteen een stevige som moesten ophoesten. Dat wordt door de nieuwe regels onmogelijk. De huurwaarborg mag voortaan maximaal twee maanden huur bedragen, waarbij de verhuurder de maandelijkse lasten overigens niet mag meerekenen.

Er komen ook strengere regels voor de terugstorting van de huurwaarborg bij vertrek uit het pand, om getreuzel door de verhuurder tegen te gaan. De waarborg moet binnen de twee maanden na vertrek terugbetaald worden, zoniet moet de verhuurder een boete betalen van 10 procent van de huurprijs per maand vertraging.

(Bijna) geen cash

Geen handje contantje meer: de huurwaarborg moet voortaan verplicht op een bankrekening gestort of overgeschreven worden. Hetzelfde geldt voor de huur zelf en de maandelijkse lasten. Dat betekent dat verhuurder een bankrekening moet openstellen en vermelden in de huurovereenkomst.

Wat wel mogelijk blijft, is dat kwetsbare huurders zonder eigen bankrekening een cashbetaling op die rekening doen via het post- of bankkantoor.

Brandverzekering verplicht voor huurder

De huurder moet voortaan een verzekering tegen brand en waterschade afsluiten voordat hij in het pand intrekt. Niet de verhuurder, maar de huurder is immers aansprakelijk voor brand- en waterschade. Daarmee volgt het Brussels Gewest de regels elders in het land.

Weigering wegens huisdier verboden, maar ...

Huurovereenkomsten kunnen geen algemeen verbod op huisdieren meer opleggen. Een verhuurder kan een kandidaat-huurder met een hond of een kat dus in principe niet om die reden weigeren.

Al mag de huurovereenkomst wel "het houden van gezelschapsdieren koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is", zo staat in de nieuwe wetgevende tekst. Ook moet het aantal huisdieren "aanvaardbaar" blijven.

Volgens advocaten zal het de vrederechter zijn die in geval van een geschil gaat oordelen over wat redelijk is.

Strijd tegen huisjesmelkers

Huurders worden beter beschermd tegen huismelkers die slecht onderhouden of onhygiënische panden verhuren. Zo kan bij een klacht van de huurder bij de Huisvestingsinspectie de huisjesmelker het huurcontract niet meer opzeggen als vergelding. En als de gemeente de bewoners van een niet-conforme woning uiteindelijk moet herhuisvesten wegens de slechte staat van het pand, kan ze de gemaakte kosten op de malafide verhuurder verhalen.

'Wilde' uithuiszettingen bestraft

De ordonnantie legt de verhuurder zware financiële straffen op bij een illegale uithuiszetting. Het gaat om de uitzettingen - bijvoorbeeld omdat de huurder al maanden niet meer betaalt - waarbij de verhuurder niet over het nodige bevel van de overheid of de rechter beschikt en ook geen deurwaarder inschakelt.

Huurkorting via de fiscus

Een huurdersgezin met minstens 2 kinderen kan een aardige korting op de huur krijgen via een omweg langs de verhuurder en de fiscus.

Dat werkt zo: de huurder mag van de verhuurder eisen om de gezinskorting op de onroerende voorheffing aan te vragen, zegt de ordonnantie. De verhuurder moet die financiële meevaller daarna doorschuiven naar het huurdersgezin, via een afzonderlijke betaling of een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs.

Een verhuurder heeft recht op een verminderde onroerende voorheffing als er een gezin met minstens twee kinderen ten laste in het pand woont. Maar hij mag dus zelf niet genieten van die meevaller, die volgens de ordonnantie voor het huurdersgezin bestemd moet zijn.

De volledige ordonnantie is hier terug te vinden.