Hoe Brussel de aankoop van een woning goedkoper wil maken

Minister van Financiën Sven Gatz (Open VLD) heeft een voorstel klaar om de registratierechten bij aankoop van een woning te verlagen. Wie de woning energiezuiniger maakt, krijgt een extra korting.

Helemaal nieuw is het voorstel niet. Het maakt deel uit van het regeerakkoord. Het zal de komende weken besproken worden in het kader van de meerjarenbegroting.

1. Hoe hoog zijn de registratierechten vandaag bij de aankoop van een woning?

De registratierechten bedragen in Brussel 12,5 procent van de aankoopprijs, maar wie een gezinswoning koopt, kan al sinds 2003 genieten van een zogenoemd abattement of voetvrijstelling: een korting op die registratierechten. Die houdt in dat er op de eerste schijf van 175.000 euro geen registratierechten betaald moeten worden. Dat komt neer op een korting van 21.875 euro. Een voorbeeld maakt het duidelijk. Voor een woning van 200.000 euro bedragen de registratierechten, dankzij dat abattement, maar 3.125 euro: 12,5 procent van de 25.000 euro boven het vrijgestelde bedrag van 175.000 euro. Hoe duurder de woning, hoe relatiever de korting wordt. Zo bedragen de registratierechten voor een woning van 450.000 euro toch al gauw 34.375 euro. Wie een woning koopt van meer dan 500.000 euro, en die worden toch steeds talrijker in het Brussels gewest, krijgt zelfs helemaal geen korting. Het abattement is bedoeld als middenklassenmaatregel en niet van toepassing voor woningen vanaf 500.001 euro.

2. Wat stelt minister Gatz nu voor?

De Open VLD-minister stelt drie wijzigingen voor: het abattement optrekken, het plafond optrekken tot 600.000 euro en een extra korting wanneer de woning energiezuinig wordt gemaakt. De bedragen liggen nog niet vast, maar in de nota aan de regering stelt Gatz voor om de korting toe te passen op de eerste schijf van 200.000 tot 250.000 euro (in plaats van 175.000 euro). Omgerekend is dat een korting van 25.000 tot 31.250 euro (in plaats van 21.875 euro). Bovendien wil Gatz het plafond van 500.000 euro optrekken naar 600.000 euro. En wie de woning energie-efficiënter maakt, en een categorie stijgt in de energieprestatie (EPB), zal nog een bijkomende korting krijgen. Het abattement zou per gestegen EPB-categorie met 25.000 euro verhoogd worden.

3. Waarom komt de Brusselse regering met dit voorstel?

Om de middenklasse in Brussel te houden. Als alleen de hoogste en de laagste inkomensklassen in het Brussels gewest blijven wonen, komt het fiscaal draagvlak in gevaar. De Brusselse regering wil daarom dat (jonge) gezinnen in Brussel blijven wonen, en er een woning verwerven. Maar dat wordt steeds moeilijker omdat de vastgoedprijzen in de hoofdstad blijven stijgen. Zelfs in het coronajaar 2021 is de mediaanprijs voor een woning met 5,2 procent gestegen. Zo kost een huis in Brussel al gauw 460.000 euro. Daarbij komt dat de Vlaamse regering vorig jaar beslist heeft om de registratierechten fors te verlagen. Het gaat om een lineaire verlaging van 12 naar 3 procent. Wie de woning energiezuiniger maakt, betaalt zelfs maar 1 procent. Dat maakt een woning kopen in Vlaanderen een stuk aantrekkelijker. Zeker voor een woning vanaf 250.000 euro is Vlaanderen fiscaal interessanter. Brussel kan door de harde wetten van de fiscale concurrentie moeilijk anders dan volgen, door ook de registratierechten te verlagen, al was de Brusselse regering dat al van plan, nog voor Vlaanderen hierover besliste.

4. Wat is dan nog het probleem?

Het Brussels Gewest zit tussen hamer en aambeeld. Het moet de registratierechten verlagen om de middenklasse in de hoofdstad te houden, want die brengt geld in het laatje. Tegelijk zit Brussel erg krap bij kas. De registratierechten vormen een aanzienlijke inkomstenbron, goed voor 621 miljoen euro per jaar. De registratierechten verlagen, zou 37 miljoen euro kosten, terwijl het Brussels Gewest de inkomsten broodnodig heeft om de begroting in evenwicht te krijgen. In een bijzonder begrotingsconclaaf na de paasvakantie zal de Brusselse regering proberen om die knoop te ontwarren.