Als een kot een luxeproduct wordt

Brussel blijft de duurste studentenstad van België, met een gemiddelde prijs van 400 euro, zonder kosten, voor een kot zonder sanitair. De zoektocht naar een studentenkamer wordt meer en meer een calvarietocht, en dat is een kwalijke evolutie. “Betaalbare koten dragen bij tot toegankelijk en democratisch onderwijs.”

Ik heb heel hard moeten zoeken om een kot binnen mijn budget te vinden,” zegt de 20-jarige VUB-student Alina Talipova. Ze is niet de enige. Volgens een studie van perspective.brussels heeft 37 procent van de studenten die een kot huren moeilijkheden ondervonden bij de zoektocht ernaar. Bij internationale studenten is dat 47 procent. De hoge huurprijzen en het gebrek aan woningen zijn de twee voornaamste redenen.

Talipova heeft nog een relatief goedkoop kot gevonden, dat net binnen haar budget valt: 360 euro per maand inclusief kosten, een uitzonderlijk lage prijs in Brussel. Volgens Kotkompas 2021, een analyse van de Belgische Markt van Studentenhuisvesting door Diggit StudentLife & Stadim, is 400 euro exclusief kosten de gemiddelde prijs voor een kamer in Brussel. Dat is een pak hoger dan Vlaanderen (335 euro) en Wallonië (350 euro). Wie voor een studio kiest, betaalt daar in Brussel 580 euro zonder kosten voor, in Vlaanderen en Wallonië is de gemiddelde prijs respectievelijk 495 en 435 euro. Daar komen maandelijks nog eens 60 à 80 euro kosten bovenop.

Die prijzen liggen ongeveer in lijn met die uit andere onderzoeken of wat de universiteiten zelf meegeven. Al zijn de prijzen uit Kotkompas gemiddelden voor het hele gewest. De prijzen kunnen sterk verschillen afhankelijk van de stad. Een studentenkot in Gent is gemiddeld genomen duurder dan bijvoorbeeld in Kortrijk. Maar zelfs als daarmee rekening wordt gehouden, blijft Brussel de duurste regio.

Ook studentenorganisatie Brik merkt de hoge huurprijzen op. Van alle private studentenkamers die Brik in 2021 op zijn platform Mykot plaatste, waren slechts zes kamers te huur voor minder dan 400 euro per maand. Het merendeel van de nieuwe studentenhuisvesting bevindt zich in het luxesegment met prijzen hoger dan 500 euro per maand.
De huidige huurprijzen overstijgen het budget van veel studenten. “Nochtans hebben wij thuis een gewoon, gemiddeld inkomen,” zegt Talipova. “De meeste mensen die ik ken, zoeken een kot rond de 400 euro. Meer dan 500 euro is meestal te duur.”

Energieprijzen

Volgens Jurgen Ral van Brik zal de situatie voor veel studenten niet meteen verbeteren. “Volgend academiejaar komen er twee prijsstijgingen aan. De huurprijzen zullen stijgen – zoals vrijwel elk jaar – maar als de kosten daar niet in vervat zitten, zullen die ook omhooggaan door de stijgende energieprijzen.”
“Het betaalbare segment is vandaag volledig in vrije val,” zegt Ral. “Wat betaalbaar is, evolueert in de tijd. Wij beschouwen alles onder de 500 euro als betaalbaar, maar voor veel studenten schommelt dat eerder tussen de 350 à 450 euro.”

Op kot gaan is door het gebrek aan betaalbare en kwaliteitsvolle koten voor sommige studenten onmogelijk geworden. Ongeveer de helft van de studenten in Brussel woont bij de ouders en een derde van hen doet dat om financiële redenen. Niet op kot kunnen gaan is volgens Ral geen luxeprobleem. “Veel studenten kiezen bewust voor Brussel omdat ze enkel hier een bepaalde richting kunnen volgen. Soms is het noodzakelijk om op kot te gaan, omdat de pendelafstand te groot is. Betaalbare koten dragen dus bij tot toegankelijk en democratisch onderwijs.” Daarom lanceerde Brik dinsdag samen met zijn partners een manifest voor betaalbare en kwaliteitsvolle studentenhuisvesting met een reeks aanbevelingen voor alle betrokken partijen.

Duizenden koten te weinig

De kotenmarkt is ontregeld: door het tekort aan koten, schieten de huurprijzen de hoogte in. De vraag is nu eenmaal groter dan het aanbod. Hoe groot het tekort is, is niet helemaal duidelijk. En dat is een groot gebrek, oordeelt onderzoeker Joren Sansen (VUB). “Als je het aanbod niet kent, is het moeilijk om als overheid gerichte sturing te geven. De overheid zou daarop moeten inzetten, bijvoorbeeld door jaarlijkse enquêtes af te nemen. Zo zou ze meer controle hebben over de huisvesting die op de markt komt, welke type koten dat zijn en hoe het zit met de betaalbaarheid.”
Perspective.brussels voerde al enkele studies uit. Zij schatten het tekort aan studentenwoningen op 9.000 tot 12.000, op een studentenpopulatie van 104.000. Brik werpt de blik al op 2030 en denkt dat er door de stijgende studentenpopulatie tegen dan 20.000 tot 55.000 extra kamers nodig zouden zijn om iedereen een plek te geven.

De markt verkennen is er voor veel studenten niet meer bij. Na maximaal drie bezoeken hakt het grootste deel van de studenten de knoop al door, vaak omdat ze vrezen anders geen kot meer te vinden. Daardoor komen ze vaak in een kamer terecht die op het vlak van kwaliteit te wensen overlaat, zeker bij goedkopere koten. “Iedereen heeft hier gaten in zijn vloer, daardoor vinden muizen hun weg en duikt er schimmel op,” zegt Talipova. “Ook hangt er nergens een brandalarm, bijvoorbeeld. Er zijn genoeg problemen en de prijs-kwaliteitsverhouding zit scheef, maar voor Brussel kan ik niet klagen. Sommige koten zijn nog erger en andere zijn gewoon te duur.”

Ook daarin is Talipova niet alleen. Maar liefst een vierde van de studenten vindt de kwaliteit-­prijsverhouding van zijn woning problematisch, met als belangrijkste problemen de geluids- en warmte-isolatie en de internetverbinding.

Projectontwikkelaars

Het tekort aan koten is een eerste reden voor de stijgende prijzen, maar de komst van de dure koten van projectontwikkelaars op de studentenhuisvestingsmarkt is minstens zo belangrijk. Zo kondigde projectontwikkelaar Unibricks eind 2021 de bouw van UNEST Erasmus aan, een complex van 119 koten in Anderlecht.

Dat studentencomplex krijgt een luxueus randje. Een studio is 25 vierkante meter groot, met eigen sanitair en kitchenette. Bovendien zijn er heel wat gemeenschappelijke ruimtes, waaronder een fitnesszaal. Meer luxe duwt de prijzen dus omhoog, maar er speelt nog een andere factor mee. “Projectontwikkelaars zijn afhankelijk van investeerders en worden daar ook door beïnvloed,” zegt onderzoeker Joren Sansen. “Die investeerders verwachten een opbrengst van hun investering, een return on investment. Ook daardoor, los van het feit dat het nieuwbouw is en een hogere kwaliteit heeft, zal de huurprijs hoger zijn. Zeker als het om een beursgenoteerd bedrijf gaat.”

Dat projectontwikkelaars sneller voor studio's kiezen, is niet vreemd. Ze kunnen er hogere huurprijzen voor vragen, maar ook wordt die manier van werken indirect gestimuleerd door de overheid. “In de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) (die de stedenbouwkundige voorschriften die gelden op het hele grondgebied van de overheid bepaalt, red.) staat geen enkele stimulans om collectieve studentenhuisvesting te ontwikkelen,” verduidelijkt Ral. “Studentenhuisvesting bestaat niet in die stedenbouwkundige regelgeving van het Gewest. Projectontwikkelaars kijken dan naar wat er wel kan en een studio is daarbij de meest eenvoudige en voordelige vorm, omdat een wooneenheid minimaal 22 vierkante meter moet zijn.”

Volgens Ral moet die wetgeving aangepast worden, zodat er opnieuw meer collectieve studentenhuisvesting gebouwd wordt. De verschillende gemeenten kunnen wel afwijkingen op de GSV toekennen. De Stad Brussel, waar een groot deel van de kotstudenten woont, heeft dat al heel vaak gedaan en stelde ook eigen oppervlakte-­eisen op, om zo collectieve studentenhuisvesting toe te laten. “Het is ook de bedoeling om die wetgevingen op elkaar af te stemmen,” zegt de Brusselse schepen van Stedenbouw Ans Persoons (one.brussels/Vooruit). “Staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (one.brussels/Vooruit, red.) is daar volop mee bezig voor de volgende GSV.”

Koten van de universiteit

Wie nu de zoektocht naar een kot voor volgend academiejaar aanvat en een betaalbaar kot in Brussel zoekt, kan best een aanvraag doen voor een studentenhome van de universiteit of de hogeschool. Alleen geldt hier hetzelfde verhaal: het aanbod is beperkt en er zijn lange wachtlijsten. Bovendien krijgen sommige studenten bij het toewijzen van deze koten voorrang.
De VUB heeft ongeveer 1.500 plaatsen. “De vraag is een pak groter,” geeft afdelingshoofd Campusvoorzieningen Isabelle Selleslag toe. “Jaarlijks hebben we ongeveer 4.000 aanvragen. Al moeten we die cijfers met een korrel zout nemen, niet iedereen die een aanvraag indient, komt uiteindelijk aan de VUB studeren. Daarnaast zijn er ook studenten die geen aanvraag doen, omdat ze weten dat ze laag op de prioriteitenlijst staan.”

Ook die koten worden volgend academiejaar flink duurder, vooral door de hoge energiekosten. Dit jaar kost een standaardkamer op de VUB 321,70 euro, volgend jaar wordt dat 371,80 euro. 50 euro erbij, of een stijging met meer dan vijftien procent.

Heel wat studenten zoeken hun heil in cohousen, waardoor ze de prijs kunnen drukken. Volgens perspective.brussel kiest ongeveer een vierde van de studenten voor cohousing en voor bijna de helft van hen is dat de 'ideale woning'. Dat samen huren was voor Nelle Adriaens een oplossing, zij woont met drie andere studenten in een appartement in Schaarbeek. Samen betalen ze ongeveer 1.700 euro per maand, kosten inbegrepen. Adriaens heeft de kleinste kamer en betaalt daar 405 euro voor. “Ik zou voor die prijs misschien wel een kot in Brussel kunnen vinden, maar de prijs-kwaliteitsverhouding zou een pak lager zijn. In veel studentenhuizen is er bijvoorbeeld behalve de keuken en badkamer geen gedeelde ruimte. Daarnaast wilden we graag met zijn vieren op kot gaan en vaak is er binnen één studentenhuis maar één kamer beschikbaar.”

Al ondervindt de vriendengroep ook problemen in de woning. “We hebben last van vochtinsijpeling, wat tot heel wat schimmel en vochtoverlast leidt,” zegt Adriaens. “Ik hoop dat de huisbaas dat snel oplost, want ik heb geen zin om opnieuw aan de zoektocht te beginnen. Het is niet makkelijk om iets betaalbaars en degelijks te vinden. Dit appartement zouden we ook niet gevonden hebben, als we de mensen die hier voor ons woonden niet kenden, bijvoorbeeld.”

Dat cohousen is echter niet de beste oplossing. Studenten die dat doen, concurreren met gezinnen en andere groepen op de reguliere huisvestingmarkt. In steden als Gent en Leuven is cohousen voor studenten daarom in principe verboden. In Brussel is dat niet het geval. “Op zich is het ook geen probleem dat studenten samen een appartement willen huren,” zegt Persoons. “Het is wel een probleem als dat een winstmodel wordt, zoals we bij veel cohousings zien. Een verbod is op dit moment sowieso niet aan de orde, omdat er niet voldoende aanbod is.”

Geen simpele klus

Het probleem van studentenhuisvesting aanpakken, is geen simpele klus, ook omdat er heel wat betrokken partijen zijn. Zo is Pascal Smet bevoegd voor Stedenbouw, staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) voor de Brusselse huisvestingscode en heeft de Brusselse minister-­president Rudi Vervoort (PS) studentenzaken in zijn portefeuille. En ook Vlaams minister van Onderwijs Ben Weyts (N-VA) heeft een deel onder zijn bevoegdheid: de instellingsgebonden koten van Nederlandstalige universiteiten en hogescholen. Daarnaast zijn ook de lokale besturen, de onderwijsinstellingen en de projectontwikkelaars betrokken partij.

In zijn manifest voor betaalbare en kwaliteitsvolle studentenhuisvesting geeft Brik daarom een hele reeks aanbevelingen aan alle betrokken partners. Aan de gewestelijke regering vraagt de organisatie onder meer om de GSV aan te passen, met het oog op meer collectieve studentenhuisvesting. Projectontwikkelaars zouden ook goedkopere kamers moeten ontwikkelen. Al zal daarmee het probleem niet meteen opgelost zijn, beseffen ze ook bij Brik. “Er bestaat geen quick fix,” zegt Ral. “Het tekort aan kwaliteitsvolle en betaalbare koten is een historisch probleem dat we niet binnen een paar jaar kunnen omkantelen. Het kan enkel opgelost worden als alle betrokken partijen, binnen een stimulerend wetgevend kader, op korte termijn aan de slag gaan.”

Dit artikel kwam tot stand met steun van Fonds Pascal Decroos

BRUZZ radio staat deze week helemaal in het teken van De Week van de student.