Druk op studentenkamers blijft stijgen: 'De zoektocht begint soms al in de kerstvakantie'

De druk op studentenkamers in Brussel stijgt jaar na jaar. Studenten gaan steeds vroeger op zoek, en voor wie een kot onder de 500 euro wil, zijn er ook letterlijk lange wachtrijen. “Veel studenten tekenen meteen een contract uit angst dat ze niets anders meer zullen vinden.”

Zo'n twintig studenten staan samen met hun ouders te wachten aan een pand aan De Jacht in Etterbeek, vlak bij de Vrije Universiteit Brussel (VUB). Allemaal hopen ze een kot voor komend academiejaar te bemachtigen. “We wachten nog even op de rest,” zegt kotbaas Frederik Delvaux. Vijf minuten later mogen de studenten eindelijk naar binnen in de smalle gang. De kotbaas staat bovenaan op de trap en spreekt de menigte toe. “Als we allemaal een stap naar voren doen, kan iedereen binnen.”

Delvaux verhuurt al dertig jaar koten in Brussel. Voor het tweede jaar wordt hij overstelpt met aanvragen voor bezoeken. Meer dan honderd studenten wilden graag een kamer voor volgend academiejaar, maar de kotbaas maakte een selectie en nodigde slechts 25 studenten uit. Niet iedereen zal een kamer kunnen krijgen. “Er komen zes kamers vrij. Ik zal na de rondleiding uitleggen wie als eerst mag kiezen,” gaat de kotbaas verder.
Ook de 21-jarige Andreas Lorrain hoopt een kamer te bemachtigen. Hij begint volgend academiejaar aan zijn laatste masterjaar Wiskunde aan de VUB. Samen met zijn moeder plande hij al verschillende kotbezoeken. “De dag voordien werden ze telkens geannuleerd, omdat de kamer al verhuurd was.”

De kotbaas leidt de studenten rond in het pand, dat tien koten telt, drie toiletten, twee douches en een keuken. Via de smalle trappen probeert iedereen een glimp van de vrije kamers op te vangen. De prijzen variëren van 440 euro voor een standaardkamer tot 730 euro voor een tweepersoonskamer, allemaal gemeubileerd en inclusief alle kosten.

Na de bezichtigingen is het moment aangebroken waar iedereen op heeft gewacht: de selectieprocedure. De stress en onzekerheid zijn voelbaar terwijl de kotbaas de namen hardop voorleest. Wie hem als eerste contacteerde, krijgt de eerste keuze. Een student die hem al in februari een berichtje stuurde, was er het snelste bij en staat bovenaan de lijst. Andreas hoort zijn naam als zevende afroepen en is opgelucht. Enkele andere studenten die hoger op de lijst stonden kozen geen kamer, daardoor kreeg hij alsnog een kans.

“Ik neem de studio,” zegt Andreas. Dat zal hem wel 690 euro per maand kosten, en dat ligt boven zijn budget is. Een zorg voor later, oordeelt hij. Een eerstejaarsstudente grijpt net naast de laatste vrije kamer. “De zoektocht gaat verder,” zegt ze voor ze het pand verlaat. Alle studenten die een kamer hebben gekozen, tekenen meteen erna hun contract.

Rampzalig

De stormloop op de koten is niet nieuw. Zowel Brik – de organisatie voor studenten in Brussel – als de Vlaamse Vereniging voor Studenten (VVS) kaart al langer aan dat er een tekort is aan betaalbare koten in Brussel. Beide lanceerden vorig jaar een manifest om daar verandering in te brengen, maar er is weinig beterschap. “Het is rampzalig. Twee jaar geleden werd al een kwart van de koten verhuurd voor 800 euro of meer. Die prijzen blijven stijgen en er zijn nog geen grote inspanningen gedaan om daar verandering in te brengen,” zegt VVS-voorzitter Julien De Wit.

Voor te veel studenten wordt op kot gaan onbetaalbaar. “De prijs voor een kotstudent bedraagt nu al vaak een vierde van het loon van de ouders. Want niet enkel de koten worden duurder, ook boodschappen, openbaar vervoer, cursussen en inschrijvingsgelden,” zegt De Wit.

Volgens het Kotkompas 2022 – een analyse van de Belgische Markt van Studentenhuisvesting door Diggit StudentLife & Stadim – is 435 euro exclusief kosten de gemiddelde prijs voor een kamer in de hoofdstad. Wie voor een studio kiest, betaalt daar 605 euro zonder kosten voor. Daar komen maandelijks nog 60 à 80 euro kosten bovenop. Brussel blijft de duurste studentenstad. In Vlaanderen bedraagt de prijs voor een standaardkamer gemiddeld 350 euro exclusief kosten en 535 euro voor een studio. In Wallonië is dat 360 en 400 euro.

Om een tegenwicht te bieden aan de dure koten kunnen studenten een kamer huren van hogescholen en universiteiten, al zijn de plaatsen beperkt. De VUB heeft 1.540 koten, maar die kamers zijn allemaal al toegewezen en de vraag stijgt jaar na jaar. “We hebben ongeveer vierduizend aanvragen gekregen,” zegt Bart Geelen, hoofd van de dienst huisvesting. “Dat toont de noodzaak aan betaalbare koten, die er onvoldoende zijn in Brussel.”

Sneller contract tekenen

Geelen ziet vooral een grote stijging bij het aantal generatiestudenten, die voorrang hebben bij een VUB-kot. “We zien voor het eerst dat er studenten zijn die daardoor niet langer drie jaar op hun VUB-kot kunnen blijven,” zegt Geelen. “Zij moeten nu ook op de privémarkt zoeken.”

Andreas kon geen VUB-kot krijgen, als masterstudent staat hij laag op de prioriteitenlijst. Daarom doorzocht hij zoekertjeswebsites voor koten. Ook op verschillende Facebookgroepen waagde hij zijn kans, maar dat verliep niet zo vlot. “Elke advertentie heeft na vijf minuten al vier reacties. Je moet het dus echt constant in het oog houden,” zegt Lorrain.

De wiskundestudent begon zijn zoektocht in april, een dikke maand later heeft hij dus iets gevonden. Hoewel hij tevreden is met zijn beslissing, had hij wellicht niet meteen getekend mocht de druk minder hoog zijn. “De prijs is veel hoger dan mijn budget, maar omdat het mijn laatste jaar is, kan het wel. En het is een deftig kot. Als ik niet had getekend, had ik misschien niets beters meer gevonden. Dat ik niet meer moet zoeken, is een last die van mijn schouders valt.”

Volgens VVS-voorzitter Julien De Wit happen studenten vaker meteen toe voor het eerste kot dat ze bezoeken. “Vroeger bezochten studenten meerdere koten en kozen ze er dan het beste uit. Met de huidige druk gaat dat niet meer en tekenen veel studenten meteen uit angst dat ze niets meer zullen vinden.”

Door de druk beginnen studenten trouwens steeds vroeger aan hun zoektocht. “Enkele jaren geleden kon je makkelijk in augustus nog een kot vinden,” zegt De Wit. “Nu zijn er zelfs studenten die al in de kerstvakantie beginnen te zoeken. Dan moet je ook sneller weten wat je wil studeren, en waar.”

Om een tegengewicht te bieden aan die steeds vroeger startende zoektocht, verhuurt Brik zijn koten pas vanaf 1 juli. Ook bij hen zijn de kamers elk jaar vroeger verhuurd, zegt Maarten Matthijs. “Vroeger waren er soms eind september nog kamers over. Vorig jaar waren we midden augustus al uitverhuurd.”

Goedkoper

Wel zijn de plaatsen beperkt, zo'n vierhonderdtal. “We zullen niet iedereen kunnen helpen die op 1 juli nog geen kot heeft gevonden,” stelt Matthijs. “Maar studenten zijn creatief. Ze gaan bijvoorbeeld in nabije steden een kot zoeken of huren samen met anderen een appartement.”
Voor die laatste oplossing koos de twintigjarige Igone Santy die in haar tweede jaar criminologie aan de VUB zit. “Ik heb eindelijk een fijne plek gevonden,” zegt ze aan haar bureau op haar huidige kot in de Koningsstraat in Schaarbeek.

In september verhuist ze naar een appartement met twee huisgenoten aan de Vismarkt in het centrum. Opvallend is dat Igone de plek via sociale media vond. “Ik ben alle kotsites afgegaan, ik heb zelfs op Immoweb gekeken. Nergens krijg je reactie of de afspraak wordt de dag ervoor afgezegd. Na heel wat zoeken plaatste ik een post op Instagram. Zo heb ik een gedeeld appartement gevonden.”

Haar nieuwe plek is een grote verbetering, vindt ze. “Vorig jaar bedroeg de prijs voor mijn kot 345 euro zonder kosten. Volgend jaar wordt dat 455 euro. Dat is echt te veel voor wat je krijgt.” Igone was op zich wel tevreden over de kamer, maar het gebouw vertoont heel wat gebreken. In de vloeren zitten gaten en in het plafond heel wat barsten. Een klein raam moet de hele kamer verlichten. Van het stralende zonlicht buiten is binnen weinig te merken. “Naast het gebouw was er ook een hele tijd een kraakpand, wat tot veel overlast leidde. Er is zelfs enkele keren ingebroken,” zegt Igone.
Haar nieuwe plek is bijna het tegenovergestelde, en dat voor 380 euro zonder kosten. “De locatie is fantastisch. Daarnaast is er een fietsenstalling in het gebouw. Het appartement is een pak ruimer en er zijn heel wat ramen, waardoor de zon altijd wel ergens binnenvalt.”

Cohousen wordt populair

Steeds vaker wijken studenten uit naar een gedeelde huurwoning in plaats van naar een kot, omdat dat dikwijls een goedkopere oplossing. “Mijn enige vereiste was een kot in het centrum voor maximaal 460 euro inclusief kosten. Maar die eisen waren te hoog, want ik heb geen enkel kot voor die prijs gevonden. Het is goedkoper om een appartement te delen en je krijgt er vaak meer kwaliteit voor,” zegt Igone.

Volgens perspective.brussel kiest ongeveer een vierde van de studenten voor cohousing. Terwijl studenten zich in Vlaanderen moeten domiciliëren als ze samen een appartement huren, moet dat in Brussel niet. Zo kunnen ze fiscaal ten laste blijven van hun ouders, en verliezen de ouders het kindergeld niet. Die praktijk drijft op zijn beurt de prijzen op de reguliere huurmarkt op, niet bepaald iets dat voor de Brusselse gemeenten wenselijk is.

Om die trend te vermijden, moet het beleid volgens Brik dringend ingrijpen door onder meer de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) aan te passen, zodat het opnieuw aantrekkelijk wordt om standaardstudentenkamers te bouwen. “Het is moeilijk om daar een vergunning voor te krijgen,” zegt Maarten Matthijs van Brik. “Promotoren kiezen daardoor vooral voor studio's.”

Daarnaast wil Brik dat de belasting op bemeubelde logies wegvalt. Niet alle gemeenten innen die belasting, maar onder meer de Stad Brussel wel. “De regel bestaat al langer, maar pas sinds vorig jaar wordt de belasting actief geïnd. Op die manier worden koten per maand zo'n 20,75 euro duurder,” zegt Matthijs.

Staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (one.brussels/Vooruit) is bezig aan een nieuwe stedenbouwkundige regelgeving. “De studentenwoningen komen daarin ook aan bod,” zegt woordvoerder Damiaan De Jonge. “Het doel is om de kwaliteit, het aanbod en een goede mix tussen klassieke studentenkamers en studio's te garanderen.”

Volgens schepen van Stedenbouw Ans Persoons (one.brussels/Vooruit) wordt de taks op gemeubileerde kamers en appartementen actiever geïnd door de beschikbaarheid van meer data. “Verschillende uitbaters van studentenkoten kregen die taks hierdoor voor de eerste keer. Ze kunnen hiertegen steeds beroep aantekenen. Dan worden ze gehoord door het fiscaal college.”

Ook zou er een nieuw belastingreglement komen dat een onderscheid maakt tussen gewone gemeubileerde appartementen en studentenkamers. “Want we weten dat er een grote nood is aan betaalbare studentenkamers in Brussel en we willen absoluut vermijden dat die taks het voor studenten moeilijker maakt om een kot te vinden.”

Zowel de VUB als Brik raadt studenten die nog geen kot gevonden hebben aan om MyKot in het oog te houden. Dat is de database van Brik. “De koten in die database hebben we allemaal bezocht, waardoor je de garantie hebt dat zowel het kot als je contract in orde is,” zegt Matthijs nog. “Veel studenten laten pas na de eerste examenperiode in juni weten of ze al dan niet blijven. Er komen dus zeker nog koten vrij.”