Als je buren de hele nacht feesten: de schaduwzijde van coliving

Van één project met tien kamers groeide coliving in zeven jaar tijd naar meer dan 2.300 kamers. Maar de feestende jongeren in die colivings jagen sommige buren zo in de gordijnen dat er zelfs al een paar ruiten zijn gesneuveld. Het Gewest belooft specifieke wetgeving, die vanaf 2023 coliving zou moeten reguleren.

Het begon zeven jaar geleden met tien kamers, intussen zijn er meer dan 2.300, en elke maand komen daar nieuwe panden bij: we hebben het hier over coliving, voor de duidelijkheid niet te verwarren met ‘cohousing’, dat zijn individuele woningen met gemeenschappelijke ruimtes zoals een tuin of washok, en de traditionele ‘colocation’, waarbij een paar mensen zelf het initiatief nemen om samen een appartement huren.

Bij coliving kopen of huren gespecialiseerde start-ups gebouwen, bij voorkeur langs mooie lanen en straten. Ze maken er acht tot vijftien slaapkamers in en voorzien in ruime gemeenschappelijke ruimtes: een grote woonkamer, open keuken en een tuin, maar vaak ook een sport- of filmzaal, een spelletjeskamer of een coworking_space. Prijzen voor de kamers variëren tussen 550 en 750 euro per maand, vaak nog exclusief kosten.

“In het begin ging het om herenhuizen met tien tot twaalf kamers, maar nu gaat het steeds vaker om projecten met een grotere omvang,” zegt geografe Charlotte Casier, die aan de ULB aan een doctoraat over colivings werkt. “Coliving is vaak een goede oplossing voor gebouwen die niet makkelijk in appartementen kunnen worden opgedeeld.”

Dat kan bijvoorbeeld een oude school of evangelische kerk zijn, tot zelfs de bovenverdieping van de Passage du Nord, tussen de Adolphe Maxlaan en de Nieuwstraat. Die heeft grote speler Cohabs vorig jaar in erfpacht gekregen om er een paar colivings met in totaal zestig kamers van te maken. Zelfs in het Gesúklooster in Sint-Joost zou een coliving komen.

“Cohabs koopt vaak zelf gebouwen aan. Daarvoor hebben ze vorig jaar een kapitaalronde gehouden die 58 miljoen euro opbracht,” vertelt Casier. Het bedrijf heeft intussen huizen in Parijs en New York, en opent binnenkort ook colivings in Madrid en Luxemburg.

Geluidsoverlast

Maar hoe groter de colivings worden, hoe vaker er kritiek op komt. In een oude mormonenkerk op de Henri Jasparlaan in Sint-Gillis bijvoorbeeld zit sinds een jaar een coliving met zeventien kamers. Olivier Mérenne woont twintig meter verderop. “Bij mooi weer is het elke avond feest. In juni vorig jaar zijn we beginnen te klagen over de geluidsoverlast.”

“De eigenaar zei dat ze het zouden bestuderen, om de zaken te kalmeren, maar er is niets gebeurd. De enige oplossing voor mij is dat ze dat terras sluiten. Uiteindelijk hebben ze een privétuin omgevormd tot een semipubliek terras. Zodra de temperatuur stijgt, komen de bewoners buiten. ’s Morgens vinden we op straat de stille getuigen van de nachtelijke feestjes: lege flesjes, af en toe braaksel.”

“Ik zou normaal overwegen om naar de rechter te stappen, maar ik heb daar nu geen energie voor. Ik heb de politie gebeld, maar die komt niet meteen. En als ze komt, vragen de agenten gewoon om de muziek stiller te zetten.”

“Oververdichting van de woningmarkt,” zo noemt Yves Rouyet (Ecolo), schepen van Stedenbouw in Elsene het. “Op dezelfde oppervlakte wonen in een coliving veel meer inwoners dan in een gewoon huis. En dat brengt overlast met zich mee. Als de vijftien bewoners elk vijf mensen uitnodigen voor een barbecue thuis, dan hebben we het over 75 bezoekers.”

Zowel investeerders als de ‘young professionals’ waarop coliving mikt, zijn vragende partij voor deze woonvorm, zegt Casier.

“Een mooi appartement met één slaapkamer in gewilde wijken is toch best duur in Brussel. Bovendien zoeken veel twintigers gemeubelde, flexibele huisvesting. Ze weten niet zeker hoelang ze zullen blijven, ze hebben geen zin om pakweg elektriciteitscontracten te vergelijken. Tijdens de covid­crisis was het ook fijn om met anderen samen te wonen. Speler Cohabs heeft bijvoorbeeld een app waarmee de inwoners van al hun huizen met elkaar in contact staan.”

Erasmus+-ervaring

“De bewoners zijn voor een derde Belgen, voor een derde Fransen, en voor een derde andere buitenlanders, meestal Europeanen,” somt Casier op. “De voertaal is het Engels. Soms zijn er laatstejaarsstudenten, maar meestal gaat het over jonge werknemers, of betaalde stagiairs.”

Jean-Nicolas Caprasse, medeoprichter van colivingbedrijf ShareHomeBrussels, noemt het een ‘Erasmus+-ervaring’. En die is populair: zowel ShareHomeBrussels als concurrent Ikoab zegt met wachtlijsten te moeten werken. Hun klanten blijven intussen gemiddeld anderhalf jaar.

Tegelijk is coliving voor investeerders erg rendabel, zegt Casier. “Je verdeelt je eigendom in kleine kamers voor een tiental ‘young professionals’ in plaats van één gezin. Daardoor kun je per vierkante meter erg duur verhuren, en het colivingbedrijf handelt al de rompslomp af.”

ShareHomeBrussels en Ikoab noemen hun huurprijzen conform aan die van de rest van de markt, en verwijzen naar de zware investeringen die ze vooraf moeten doen. Ikoab zegt zich voor zijn prijzen zelfs te baseren op die van kleine studio’s in het Brusselse referentiehuurrooster. “Onze kamers zijn geen studio’s, maar alle extra’s waar de huurders gebruik kunnen van maken rechtvaardigen dat,” zegt Amaury Michiels, een van de zaakvoerders.

Volgens ULB-onderzoekster Casier verandert coliving de dynamiek op de Brusselse woningmarkt nog niet fundamenteel. “Minder dan driehonderd panden, dat zijn er weinig, maar tegelijk zijn er dat ook wel veel, want in bepaalde wijken nemen ze bijna alle grotere huizen in beslag. Wie in Sint-Gillis of Elsene een herenhuis wil kopen, treedt rechtstreeks in competitie met de colivingbedrijven. Ik heb het aantal huizen bekeken dat sinds 2015 in Sint-Gillis is verkocht en het aantal colivings dat er geopend is, en ik kwam uit op ongeveer tien procent.”

“Heel grote colivings van twaalf, vijftien of meer kamers leiden makkelijker tot excessen,” erkent Caprasse van ShareHomeBrussels, dat naar eigen zeggen huizen met gemiddeld tien kamers beheert. “De bewoners maken meer lawaai, en dat geeft coliving al te vaak een slechte naam. Onze bewoners moeten een waardecharter ondertekenen, waardoor er maar heel zelden problemen zijn. Daarmee hopen we de acceptatie van colivings in Brussel te verbeteren.”

Want de buren van de voormalige mormonenkerk staan niet alleen. Ook bijvoorbeeld de buren van een coliving met vijftien kamers die in 2019 onderdak vond in een voormalige school aan de Middaglijnstraat in Sint-Joost klagen over nachtlawaai. “Een paar keer per maand gaat het door tot 7 uur ’s ochtends,” zegt buurman Philippe Putman, van wie de slaapkamer precies op de tuin van de coliving uitkomt. “Het gaat zelfs zover dat we tijdens zomerse weekends al hopen dat het zal regenen.”

Hoteluitbater in pyjama

Op een vrijdagavond in februari organiseerden de bewoners van de coliving in Sint-Joost een feestje waarop een zestigtal bezoekers afkwamen, en escaleerde het lang sluimerende conflict. Gasten in het ernaast gelegen hotel eisten vanwege het lawaai hun geld terug.

Het was niet de eerste keer dat dat gebeurde, en de kwade hoteluitbater trok in pyjama naar de coliving om verhaal te halen. Het eindigde in twee gebroken ruiten, en een fikse snee in de arm van de hotelexploitant, die naar het ziekenhuis moest voor 25 hechtingen.

“De enige keer dat de politie een proces-­verbaal opstelde aan onze coliving, was toen de buurman de ruit insloeg,” reageert Amaury Michiels van Ikoab, dat de coliving aan de Middaglijnstraat beheert. “Als er echt zo veel geluidsoverlast zou zijn, waarom is er dan geen enkel pv?”

“Natuurlijk erken ik dat er weleens lawaai is geweest, en toen hebben onze bewoners zich daar ook voor geëxcuseerd. Maar een paar feestjes in anderhalf tot twee jaar tijd, dat gebeurt in elke wijk in Brussel wel. Je zou ook eens moeten kijken hoeveel problemen er zijn, ten opzichte van het totale aantal colivinggebouwen in Brussel. Wij hebben een veertigtal gebouwen in beheer, en hebben maar in drie huizen problemen gehad.”

De zes Brusselse politiezones laten weten geen zicht te hebben op eventuele structurele overlast door colivings, omdat die woonvorm momenteel niet als een aparte categorie huisvesting wordt gezien.

Maar ook bij Yumi Charbonneau, die om de hoek bij een coliving tussen het Schaarbeekse Weldoeners- en Vaderlandplein woont, schreef de politie nooit pv’s uit. “In de Brusselse ommuurde tuinen resoneert het lawaai des te meer. De muziek ging op mooie avonden soms de hele nacht door. De politie vraagt gewoon om de muziek stiller te zetten, en dat helpt maar even.” Uiteindelijk spoorde Charbonneau zelf de eigenares van het pand op. Die liet de bewoners een gedragscode ondertekenen, en sindsdien is het rustig.

Moderne conciërge

Zowel Charbonneau als Mérenne is niet te spreken over hun gemeentebestuur. “Ik heb de gemeente gevraagd de vergunningen van de coliving te onderzoeken, maar daar is geen gevolg aan gegeven,” zegt Charbonneau. “Terwijl zo’n coliving ook het karakter van de buurt verandert. Het huis naast ons is intussen opgekocht met de bedoeling daar ook een coliving van te maken.”

Maar de gemeenten kunnen niet veel doen, zegt onderzoekster Casier. “Als je een herenhuis omvormt in bijvoorbeeld een coliving met acht kamers, heeft de gemeente momenteel geen enkele wettelijke basis om een vergunning te eisen. Het gaat om een woongebouw dat een woongebouw blijft. En als bedrijven toch een bouwvergunning voor een ingreep aanvragen, hoeven ze niet te vermelden dat het om een coliving gaat.”

“De wetgeving vandaag vertrekt van een zeer klassiek kader, gericht op klassieke familiewoonsten,” bevestigt Damiaan De Jonge, woordvoerder van staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet (One.brussels/Vooruit). De nieuwe stedenbouwkundige verordening – Good Living gedoopt – moet anticiperen op nieuwe woonvormen zoals coliving, iets wat Ikoab en ShareHomeBrussels toejuichen.

Zodra er meer dan vijf kamers zijn, zal de uitbater een vergunning moeten aanvragen, geeft het kabinet-Smet mee. Er komen minimumnormen voor oppervlakte en geluidsisolatie. “Daarnaast lijkt ons ook een aanspreekpunt voor de buurt, een soort moderne conciërge, interessant,” zegt De Jonge.

De nieuwe wetgeving moet in 2023 in werking treden, maar tegen de zomer wil het Gewest al richtlijnen invoeren. Die zullen grotendeels gebaseerd zijn op richtlijnen die Elsene, Sint-Gillis en Brussel-Stad, drie gemeenten met veel colivings, vorig jaar al opstelden om de druk op woonwijken te verlichten.

Rechtszaak

Maar ontwikkelaars kunnen die aanbevelingen gewoon naast zich neerleggen. En dat heeft in Elsene zelfs tot een juridisch conflict geleid. “Wij hebben de werken aan een coliving in de Zilveren-­Paardgaarde laten stilleggen omdat de omvorming volgens ons een bouwvergunning vereiste,” vertelt schepen Rouyet. “Het colivingbedrijf is naar de rechtbank gestapt, en die heeft hun gelijk gegeven. Ook in beroep.”

Het gebouw was een woning en blijft dat ook, oordeelt de rechtbank, en dus is er ook geen overtreding. “Een bouwvergunning, zoals in andere landen vereist is, zou de kwaliteit van de kamers ten goede komen,” zegt Rouyet. “Die zijn nu vaak te klein, of zitten half ondergronds of op zolder. We zouden ook willen dat een advies van de brandweer verplicht is. Er zijn niet altijd nooduitgangen en brandwerende deuren.”

Dat bleek aan de Middaglijnstraat in Sint-Joost, waar de buren na een mislukte bemiddelingsprocedure een gesprek hadden met burgemeester Emir Kir. Die stuurde een inspectieteam om te verifiëren of het colivinghuis aan alle normale stedenbouwkundige regels voldeed. “We stelden allerlei inbreuken vast,” zegt Kirs woordvoerster Murielle Deleu. “Er zijn kamers in de kelder, en kantoren die omgevormd zijn tot kamers zonder dat daar een vergunning voor was aangevraagd. Er is ook geen nooduitgang.” Ikoab laat weten dat het de nodige vergunningen zal aanvragen.

De rechtszaak over de coliving in de Zilveren-­Paardgaarde zit nu in hoger beroep, maar Elsene gaat desnoods naar de Raad van State, zegt schepen Rouyet. “Zodat die duidelijk kan maken dat het hier niet over een eengezinswoning gaat. Er woont geen gezin, wel een groep jongvolwassenen. En daarvoor zijn structurele ingrepen gebeurd, waarvoor een vergunning nodig is.”