Experte woningmarkt Sarah De Laet: 'Bevries de huurprijzen'

Hoe zal de Brusselse huizenmarkt zich ontwikkelen? Komen er alleen woningen bij voor mensen die goed verdienen? Sarah De Laet is sociaal geografe en expert op het gebied van de Brusselse woningmarkt. Ze pleit voor extra sociale woningen en een reglementering van de markt.

De Laet maakt onderdeel uit van het collectief achter Housing Action Day en was coördinatrice van Inter Environnement Bruxelles – de Franstalige tegenhanger van stadsbeweging BRAL. Er staan heel wat publicaties op haar naam, over huisvesting en stadsvlucht uit Brussel van de arbeidersklasse onder andere. Zaterdag maakt ze deel uit van het discussiepanel op het stadsfestival ‘Sous les pavés, het strand’ in het Kaaitheater.

De Laet opent de deur van het huis in Molenbeek dat ze niet lang geleden gekocht heeft, vlakbij metrohalte Zwarte Vijvers. Een gebied dat deel uitmaakt van het duurzame wijkcontract waarvoor de gemeente nu buurtbewoners oproept om mee te denken. De Laet is niet onverdeeld positief over die ontwikkeling.

“Als een bepaalde wijk verbeterd wordt, zonder tegelijkertijd een bepaald soort reglementering van het vastgoed te installeren, dan gaan de huizenprijzen vanzelf omhoog. En daardoor op termijn ook de huurprijzen. Kijk naar Sint-Gillis, een gemeente die is opgewaardeerd dankzij verschillend duurzame wijkcontracten. Het is er nu aangenaam voor de middenklasse. Deze wijk in Molenbeek wordt bewoond door mensen met lagere inkomens.”

“De helft van de inwoners van Brussel behoort hier overigens toe. Dit wordt gedefinieerd aan de hand van het opleidingsniveau en het studietype (Volgens de Welzijnsbarometer ligt de helft van het inkomens onder het mediaan inkomen. Een derde van de Brusselaars leeft onder de armoedegrens, tengeover 10 procent in Vlaanderen, JP). Toch is het huisvestingsbeleid van het Brussels Gewest niet gemaakt voor hen. Dat is tenminste niet wat je ziet als je naar de investeringen kijkt.”

Vaak reserveren vastgoedondernemers een bepaald gedeelte voor sociale woningen, zoals in de Ekla-toren bij het Weststation. Bestaan daar richtlijnen over?

“Nee. Investeerders betalen wel een belasting op onroerend goed, het bedrag verschilt per locatie. Het idee is dat hij zo een beetje bijdraagt aan de kosten die het Gewest heeft om een plek te ontwikkelen. Maar idealiter zouden deze inkomsten ook gebruikt kunnen worden voor sociale woningen.”

“Dat is nodig, want er staan 49.000 mensen op de wachtlijst in 2021. Dat zijn geen individuele personen, maar huishoudens. Ter vergelijking: in totaal zijn er ongeveer 500.000 huishoudens in Brussel, waarvan 40.000 al een sociale woningen hebben verkregen. Vermoedelijk is het werkelijke aantal mensen dat in aanmerking komt voor een sociale woning veel hoger. Heel wat mensen huren in de privésector. Nog andere mensen lukt het niet om op de lijst te blijven staan. Het vergt heel wat administratie, met een jaarlijks moment om documenten te vernieuwen. In totaal bestaat in Brussel zo’n zeven procent van de markt uit sociale woningen. In Parijs is dat twintig procent, ook in Amsterdam ligt het hoger.

In Amsterdam zitten ze met een ander probleem: daar is het vrijwel onmogelijk geworden om een huis te kopen. Dit weekend vindt in Nederland het ‘Woonprotest’ plaats om daartegen in actie te komen. De organisator zegt dat de huizenmarkt gereguleerd moet worden. Hoe zou dat volgens jou moeten moeten gebeuren?

“Er zijn verschillende strategieën om de markt te reguleren. Maar dat is niet makkelijk, want het gaat om de privésector. Zeker in België is dat ingewikkeld, omdat er zoveel mensen huiseigenaar zijn. De Belg is geboren met een baksteen in de maag. Maar waarom? Omdat dat het beleid is dat België vanaf de Tweede Wereldoorlog is gaan voeren. Verschillende landen hebben verschillende tactieken gebruikt. In Frankrijk zijn er heel veel publieke en sociale woningen gebouwd, in Nederland ook. De Belgische strategie is om de mensen te helpen huiseigenaar te worden, door hen bijvoorbeeld te ondersteunen met een hypotheek. Zo komt het dat 60 procent van de Belgen vandaag huiseigenaar is. Maar die strategie werkt nooit voor iedereen. Zeker niet in de steden, daar is zo’n veertig procent eigenaar.”

“Een methode om te regulering die mijn voorkeur heeft, is de huurprijzen bevriezen. Dit is ook wat ze in Berlijn hebben gedaan. Daarmee zegt een beleidsmaker: we accepteren niet dat de huurprijzen sneller stijgen dan het salaris van onze stadsbewoners. Het voordeel is dat niemand iets verliest. Het nadeel van deze strategie is dat er niets verandert aan te hoge huurprijzen.”

“Een andere strategie is de huurprijzen verminderen. Dat is ook waar we voor pleiten met het collectief Housing Action Day. In Parijs bestond op een bepaald moment het idee om de huurprijzen te koppelen aan de hand van de kwaliteit van de woning. De prijs wordt bepaald aan de hand van de locatie, of er centrale verwarming is en hoeveel kamer er zijn. In Brussel bestaat die tool al, maar het is niet verplicht. Deze zomer is de tool herzien en binnenkort stemt het Brussels Parlement er opnieuw over.”

“De herziende tool werkt wel op basis van de huurprijzen van de laatste jaren en zal ook in de toekomst de prijzen bepalen. Dat getuigt ervan dat politici het idee accepteren dat de markt de prijzen van de woningen bepaalt. Dus de tool is eigenlijk alleen bedoeld om de extreme gevallen opsporen. Maar hoe komt het dat mensen in slechte omstandigheden wonen? Omdat er geen betere alternatieven zijn.”

“Eerder dreigden huiseigenaren al dat ze zouden stoppen met renoveren om zo het geld uit te sparen dat ze verliezen als de tool bindend zou worden. Het toont voor mij vooral aan dat het Gewest fors meer moet investeren in publieke woningen. Een goed onderhouden sociale woning brengt de overheid overigens geld op.”

Er is geen manier om de publieke ruimte op te waarderen zonder dat de bewoners er financieel op achteruitgaan? We moeten toch toegeven dat de omgeving van Zwarte Vijvers wel een beetje wat meer groene ruimte kan gebruiken.

“Zonder de markt te reguleren zie ik niet hoe. Heel wat investeerders zijn op zoek naar een bestemming voor hun geld deze dagen. Dat zijn zowel kleine spelers, die bijvoorbeeld willen investeren voor hun oude dag, als grote speler, zoals pensioenfondsen. Dat betekent dus dat mensen die een huis zoeken om in te wonen, moeten concurreren met deze spelers. Wanneer de publieke ruimte wordt opgewaardeerd, zendt men eigenlijk een signaal naar de investeerder: hier is het veilig. Hier bestaat de kans dat de woning in de toekomst meer gaat opbrengen dan vandaag. Dus als er geen mechanisme bestaat om de investeerders aan banden te leggen of om de huurprijzen te beschermen, dan zal de bevolkingssamenstelling na verloop van tijd veranderen."

In één van je teksten bekritiseer je Visit Brussels omdat ze schrijven dat Brussel de hoofdstad van Europa is, en daarom het thuis is van 500 miljoen Europeanen. Heeft dat ook daarmee te maken?

“Ja, inderdaad. We bevinden ons in een vrij bijzondere periode. De crisis van 2008 en de economische situatie van 2015 maken dat niet elke investering even veel oplevert. Maar steden zijn een veilige investering gebleven. Parijs en Londen zullen altijd Parijs en Londen zijn: die zullen een financiële crisis overleven. De huizenprijzen in de stad gaan over het algemeen sneller omhoog dan de kosten in het levensonderhoud. Dat is waarom je hier en daar huizen ziet verkrotten of stukken grond ziet waar niets mee gebeurt: daar wacht men tot het meer waard wordt.”

Volgens de vzw Leegbeek, een actiegroep die ijvert voor een invulling van leegstaande panden die Brusselaars ten goede komt, gaat het om 6,5 miljoen vierkante meter in Brussel.

“In een rapport van Ibsa las ik dat het om 1 miljoen vierkante meter gaat. Maar dan hebben we het alleen over leegstaande kantoren. Mogelijk is het dus meer. Eigenaren van lege grond kunnen soms enorm lang wachten voor ze er iets meer gaan doen. Wat doen de investeerders als de grond meer waard wordt? Sommigen zullen zoveel mogelijk winst willen maken. Ze bouwen een hoge woontoren, met zo veel mogelijk appartementen. Bij voorkeur verhuren of verkopen ze het aan mensen met een hoger inkomen.”

“De personen met een middeninkomen die moeite hebben met het vinden van een koopwoning representeren sociologisch gezien niet de woonproblematiek in Brussel. Er is een veel grotere groep die zeer weinig of geen keuze heeft waar ze woont. Er is ook een deel van de Brusselaars waarmee het heel goed gaat, die eigenaar zijn van meerdere huizen. Hun kinderen erven daar een deel van. Maar we moeten oppassen dat er niet enkel huizen komen voor de hogere inkomens of de mensen die al een huis bezitten. Dat helpt een groot deel van de Brusselaars geen stap verder.”

Sous les pavés, het strand

Met onder andere sociologe Saskia Sassen, schrijver Pascal Verbeken en oud VN-rapporteur voor huisvesting, Leilani Farha.
10 - 12/9, verschillende tijdstippen
in en rond het Kaaitheater