Huurprijzen dalen in verschillende gemeenten

Met 1.327 euro per maand is de gemiddelde huurprijs in Sint-Pieters-Woluwe het hoogst binnen het Brussels Gewest. Het verschil met Laken, de goedkoopste (deel)gemeente, blijft toenemen tot 554 euro. Opmerkelijk: in (deel)gemeenten als Sint-Agatha-Berchem, Laken, Elsene en Molenbeek daalden de gemiddelde huurprijzen.

De Brusselse huurprijzen zijn in 2021 met gemiddeld 15 euro per maand of 1,2 procent gestegen in vergelijking met het jaar voordien.

De goedkoopste gemeente blijft Laken, dat door het CIB Vlaanderen als aparte entiteit werd meegerekend, en niet bij Brussel Stad werd gevoegd. Net als het jaar voordien, was de deelgemeente in 2021 de enige waar de gemiddelde huurprijs voor een appartement nog onder de 800 euro per maand zit. De huurprijs daalde er bovendien met 2,3 procent.

Sint-Pieters-Woluwe blijft de duurste gemeente. De huurprijs steeg er met 1,3 procent naar 1.327 euro. De kloof tussen Laken en Sint-Pieters-Woluwe blijft groeien. In 2019 bedroeg het verschil nog 494 euro. Twee jaar later was dat al 545 euro.

Bovenaan het lijstje zijn er weinig verschuivingen. Elsene zakt wel twee plaatsen in de rangorde. De huurprijs daalde er met 2,1 procent naar 1.216 euro.

Naast Elsene en Laken, kenden ook Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek en Sint-Agatha-Berchem een daling in de huurprijzen. In die laatste was de daling het sterkst met 5,1 procent. Hoe die daling precies te verklaren is, is niet helemaal duidelijk. “De dalingen hebben heel vaak te maken met meer panden van lage kwaliteit, of een gemeente waar weinig gerenoveerd is. Maar de algemene tendens blijft zich doorzetten. De algemeen gekende duurdere gemeentes blijven het duurst. De goedkopere gemeentes blijven ook het goedkoopst,” zegt Kristophe Thijs van CIB Vlaanderen.

Ook de coronacrisis heeft gezorgd voor een minder snelle stijging, stagnatie of daling. Dat zegt Kristien Viaene van vastgoedmakelaar Dewaele Brussel Zuid. "We hebben gemerkt dat we in Brussel minder vraag hebben gehad naar huurwoningen in die periode. Dat is voor een deel te verklaren doordat er veel minder expats waren." Dat laatste is vooral het geval voor Elsene.

In Sint-Gillis stegen de huurprijzen het sterkst met 13 procent van 960 naar 1.085 euro. Watermaal-Bosvoorde kent de tweede sterkste stijging. Daar legde je voor een appartement in 2020 nog 1.075 euro neer. In 2021 was dat al 1.171 euro, goed 8,9 procent meer. Ook in Oudergem is er een stijging van 1.190 naar 1.254 euro (+5,4 procent), waardoor het de tweede duurste gemeente wordt.

Die stijging is volgens Viaene niet onverwacht. “Watermaal-Bosvoorde stijgt altijd in prijs. Daar is heel weinig aanbod op de huurmarkt. Veel mensen willen er wonen omwille van de combinatie van groene ruimte en de stad. Ook Sint-Gillis is een heel populaire gemeente geworden, met een beperkt aanbod aan huurwoningen.”

Globaal gezien stegen de huurprijzen in het Brussels Gewest voor alle woningtypes, al is die stijging de afgelopen 2,5 jaar minder groot voor appartementen en studio’s. De vastgoedsector merkt zeker een impact van de coronacrisis, die bijvoorbeeld het marktsegment van de expats sterk getroffen heeft.

Bij de rijhuizen is de prijsgroei constanter, vooral door de grote vraag naar ruimere woningen en het steeds kleinere aanbod daarvan binnen het gewest.

Het Brussels Gewest blijft het duurste gewest met een gemiddelde huurprijs van 1.181 euro. Het prijsverschil met Vlaanderen bedraagt 384 euro, met Wallonië is het exact 430 euro.

Bij alle soorten woningen ligt de prijs een pak hoger in Brussel. Voor een rijhuis ben je in Brussel 1.789 euro kwijt, meer dan het dubbele dan in Vlaanderen (836 euro) en Wallonië (780 euro). Een studio kost in Brussel 644 euro, in Vlaanderen en Wallonië is dat respectievelijk 507 en 448 euro. Ook appartementen zijn in Brussel, met 1.128 euro, een pak duurder dan in Vlaanderen (759 euro) en Wallonië (704 euro).

Als we een vergelijking maken met de Vlaamse centrumsteden, blijft het verschil met de Brusselse gemiddelde huurprijs voor appartementen groot. Antwerpen volgt op 954 euro, Leuven, Mechelen en Gent op respectievelijk 899, 874 en 802 euro.

De Brusselse huurprijzen zijn wel minder sterk gestegen in vergelijking met 2020 dan in de andere twee gewesten, met gemiddeld 15 euro per maand of 1,2 procent. In Vlaanderen is dat 2,5 procent en in Wallonië 2,1 procent.

Huidige marktprijzen

De CIB huurbarometer geeft niet weer wat de huurder gemiddeld betaalt, maar wel wat de huidige marktprijs is. De cijfers zijn gebaseerd op 30.561 woninghuurcontracten voor Vlaanderen, 6.108 voor Brussel en 7.921 voor Wallonië die in 2021 werden afgesloten via een makelaar. Het gaat dus enkel om nieuwe contracten, waardoor de gemiddelde prijs hoger is dan de werkelijke gemiddelde huurprijs.

Het gaat ook enkel om woningen die via een makelaar worden verhuurd. Woningen die direct van de eigenaar gehuurd worden, kunnen gemiddeld goedkoper uitvallen.