Slechts in drie gemeenten kost een huurappartement gemiddeld minder dan duizend euro

In twee jaar tijd zijn de huurprijzen in Brussel met vijftien procent gestegen. Dat blijkt uit de recentste Huurbarometer van vastgoedfederatie CIB. Die roept de toekomstige Brusselse regering op om de sector minder te reguleren. “Anders gaat de markt nog verder verdunnen en het is nu al erg lastig voor nieuwe huurders.”

In de nieuwe Huurbarometer heeft de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) 8.400 huurcontracten onder de loep genomen die vorig jaar zijn afgesloten door een vastgoedkantoor. Daaruit blijkt dat de Brusselse huurprijzen ook in 2024 zijn blijven stijgen, zij het minder fors dan het jaar daarvoor. In 2023 bedroeg de stijging nog tien procent, vorig jaar ging het om een stijging van vijf procent.

Vooral de rijwoningen zijn vorig jaar veel duurder geworden. In die categorie is de gemiddelde huurprijs met twintig procent gestegen en bedraagt die nu 2.220 euro. “De belangrijkste conclusie is echter vooral dat er nog weinig rijhuizen verhuurd worden in het Brussels gewest. In 2024 waren dat er voor het eerst minder dan vijfhonderd,” merkt CIB op.

Ganshoren is de goedkoopste gemeente

De Brusselse huurmarkt wordt al langer gedomineerd door appartementen. Die zijn goed voor negen op de tien huurcontracten. Een huurappartement kostte vorig jaar in Brussel gemiddeld 1.255 euro, een stijging van ruim drie procent in vergelijking met het jaar daarvoor. Achter dat gemiddelde schuilen enkele grote verschillen tussen gemeenten.

Zo betaal je in vier gemeenten gemiddeld meer dan 1.300 euro voor een nieuw huurcontract. Met een gemiddelde van bijna 1.500 euro blijft Sint-Pieters-Woluwe de duurste gemeente, gevolgd door Ukkel, Elsene en Sint-Lambrechts-Woluwe.

Onderaan het klassement staan Ganshoren, Jette en Anderlecht. Dat zijn voortaan de enige drie Brusselse gemeenten waar de gemiddelde huurprijs voor een appartement nog minder dan duizend euro bedraagt.

Schietpartijen

In Molenbeek zijn de huurprijzen vorig jaar het felst gedaald en kost een huurcontract gemiddeld 1.015 euro, bijna 25 procent minder dan in 2023. “Dat zal eerder met het toeval te maken hebben,” zegt directeur communicatie van CIB Kristophe Thijs.

“Wellicht zijn er in Molenbeek enkele nieuwbouwappartementsblokken op de markt gekomen in 2023. Dat zijn dan proportioneel gezien veel duurdere huurcontracten die ineens geregistreerd worden. Die situatie is vorig jaar weer hersteld naar het normale niveau.”

Lees verder onder de kaart.

Of de reputatie van Molenbeek een negatieve impact heeft op de huurprijzen kan de CIB niet nagaan. Ook een eventuele impact van drugscriminaliteit en schietpartijen op de huurprijzen is moeilijk in te schatten. “Maar in de regio Anderlecht, waar recent verschillende schietpartijen plaatsvonden, zullen de prijzen geen boost krijgen,” aldus Thijs.

Hoe dan ook ziet de vastgoedsector niet de onveiligheid en drugscriminaliteit als grootste uitdagingen voor de Brusselse regering, maar wel het betaalbaar wonen. De CIB wijst onder meer naar de daling van het aantal afgesloten huurcontracten. Dat waren er in 2024 tien procent minder dan in 2023. “Dat is opvallend als je weet dat de markt nog altijd overbevraagd is,” zegt Thijs.

Loopgravenoorlog

De daling van het aantal afgesloten huurcontracten heeft volgens de CIB te maken met een ongunstig ondernemersklimaat. Daarvoor verwijst Thijs naar een aantal regulerende maatregelen van de Brusselse regering, zoals het wintermoratorium op uithuiszettingen en de verstrengde huurwetgeving. Zo wordt het voor verhuurders moeilijker gemaakt om de huurprijs te verhogen.

“Dat zijn allemaal maatregelen die gericht zijn op de huurders, maar de verhuurder heeft het er moeilijk mee als je na investeringen je pand op de markt zet en je en cours de route moet aanpassen. Zo jaag je investeerders weg,” aldus Thijs. “Je mag niet vergeten dat de huurmarkt sterk afhankelijk is van kleine investeerders. Als je die wegjaagt, gaat de markt nog verder verdunnen en het is nu al erg lastig voor nieuwe huurders, omdat er weinig mobiliteit is op de markt en veel zittende huurders niet verhuizen.”

De CIB wijst daarnaast naar de nieuwe verplichting om huurcontracten dubbel te registreren, zowel bij de Brusselse overheid als de federale overheid, iets wat de federatie omschrijft als een “loopgravenoorlog tussen het Brussels en het federale beleidsniveau”. De vastgoedfederatie roept op om een aantal van die maatregelen terug te draaien en werk te maken van een positief ondernemersklimaat. Daarvoor richt ze zich tot de volgende Brusselse regering. “Als die er nog komt,” aldus Thijs nog.