Studentenorganisaties luiden alarmbel: 'Koten worden onbetaalbaar'

Er is een groot tekort aan betaalbare en kwaliteitsvolle studentenhuisvesting in Brussel. Dat schrijft studentenorganisatie Brik samen met haar partnerinstellingen in een manifest. “Het betaalbare segment is vandaag volledig in vrije val.” Ook in Vlaanderen wordt aan de alarmbel getrokken.

De huurprijzen voor studentenhuisvesting zijn doorheen de jaren enorm gestegen. Volgens het Kotkompas 2021 zou de gemiddelde huurprijs voor een Brussels kot 490 euro exclusief kosten bedragen. “Het betaalbare segment is vandaag volledig in vrije val,” zegt Jurgen Ral van Brik. “Enkel het topsegment wordt vandaag volop bijgebouwd.”

Dat toont Brik aan met de prijzen van koten die aangeboden worden op het platform Mykot. “Van alle private studentenhuisvesting die in we 2021 aan de databank toevoegden, kosten slechts zes kamers minder dan 400 euro per maand. Het merendeel van de nieuwe studentenhuisvesting bevindt zich in het duurdere segment, met prijzen die hoger liggen dan 500 euro per maand,” aldus Ral.

Wat betaalbaar is, valt moeilijk te bepalen voor studentenhuisvesting. Brik hanteert de grens van 500 euro per maand, al lijkt 350 à 450 euro hen een realistischer bedrag.

'Basiskot'

Het is niet enkel een Brussels fenomeen, ook in Vlaanderen merken verschillende actoren een gelijkaardige trend. “Het grootste probleem is het tekort aan betaalbare koten,” bevestigt Julien De Wit van de Vlaamse Vereniging van Studenten (VVS). “Dat probleem bestaat al langer, maar het wordt enkel groter. Niet alleen studenten in precaire situaties hebben moeite om hun kot te betalen, maar ook de middenklasse ervaart die moeilijkheid.”

Volgens de VVS is dat geen luxeprobleem. “Dure koten zijn een aanslag op het democratisch en toegankelijk onderwijs. Je kan niet elke richting in elke stad volgen en pendelen is niet voor iedereen een optie,” zegt De Wit.

In een reeks van 25 aanbevelingen vraagt de VVS om nu het beleid rond studentenhuisvesting te verbeteren. Zo zouden de overheden meer moeten aansturen en inzetten op de bouw van ‘het basiskot’. “Je ziet dat er heel wat luxekoten op de markt komen, met bijvoorbeeld een tv-kamer,” zegt De Wit. “Maar veel studenten hebben nood aan een standaardkamer met een bureau, stoel, kast en bed. De overheden zouden een definitie van ‘het basiskot’ moeten opstellen en ervoor zorgden dat een vierde van de koten aan die definitie voldoet.”

Collectieve studentenhuisvesting

Door het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting, kunnen bepaalde studenten niet meer op kot. Dat probleem zal enkel nog toenemen. Brik schat dat door de verwachte stijging van het aantal studenten in Brussel er tegen 2030 tussen de 20.000 en 55.000 extra kamers nodig zullen zijn. Daarom lanceerde Brik, samen met haar partnerinstellingen VUB, Erasmushogeschool, Odisee, LUCA School of Arts en KU Leuven Brussel een manifest voor betaalbare en kwaliteitsvolle studentenhuisvesting in het Brussels Gewest.

In het manifest staan een reeks aanbevelingen aan de Brusselse overheid, maar ook aan de lokale besturen, de Vlaamse overheid en privéontwikkelaars. De aanbevelingen gaan over voldoende aanbod voorzien, de huurprijzen betaalbaar houden, de bouw van kwaliteitsvolle koten met gedeelde voorzieningen stimuleren en de studentenhuisvesting in Brussel beter monitoren.

Zo zou de gewestelijke regering de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) moeten “aanpassen aan de noden van studenten.” Wie nieuwe studentenkamers wil bouwen, heeft daarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig. Daarbij moet voldaan worden aan de normen van de GSV, die op dit moment de bouw van studio’s stimuleert. Projectontwikkelaars kiezen daarom vooral om studio’s te bouwen, wat automatisch leidt tot hogere huurprijzen. “We vragen daarom dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest collectieve studentenhuisvesting als apart domein opneemt binnen de GSV,” zegt Ral.

De nieuwe GSV zou bovendien beter afgestemd moeten worden op de Brusselse Huisvestingcode (BHC) die de regelgeving voor de verhuur van woningen omvat. Volgens het kabinet van bevoegd staatssecretaris Pascal Smet (One.brussels-Vooruit) wordt daar momenteel werk van gemaakt.

Brik vraagt onder andere ook voor een nauwere samenwerking met de privémarkt om het aanbod betaalbare standaardkamers op te krikken. “Het Gewest zou bijvoorbeeld in de nieuwe GSV kunnen verplichten dat er bij grootschalige nieuwe studentenhuisvestingsprojecten minstens 20 procent standaardkamers met gedeeld sanitair en gedeelde keuken worden voorzien,” zegt Ral.

Ook aan de Vlaamse en lokale overheden doet Brik een aantal aanbevelingen. Als laatste spelen privéontwikkelaars een grote rol. Zij moeten volgens Brik meer inzetten op studentenwoningen met kwalitatieve gedeelde voorzieningen. Dat zou niet enkel de betaalbaarheid, maar ook het mentaal welzijn van de student ten goede komen.

Het aanbod moet bovendien gemengd zijn, met voldoende kamers in het goedkopere marktsegment. Volgens Brik zijn projectontwikkelaars op die manier zeker dat alle kamers verhuurd raken. Nu is dat ook al het geval, doordat er een tekort is aan koten. “Maar je weet niet of studenten of de ouders dat gaan kunnen blijven betalen,” zegt Ral.

“Momenteel is er een groot tekort en wordt er gewoon volop bijgebouwd. Het topsegment is een heel winstgevend model, dus nu is dat enorm interessant voor projectontwikkelaars, maar dat kan in de toekomst veranderen.”

Informatie centraliseren

Daarnaast vindt de VVS het belangrijk dat er een centraal infopunt komt waar (toekomstige) studenten bij terecht kunnen met bijvoorbeeld vragen over hun huurcontract, wat hun rechten en plichten zijn of wat ze moeten doen bij een geschil met de kotbaas.

“Voor toekomstige studenten kan dit een grote hulp zijn bij de zoektocht naar een kot. De overgang naar hoger onderwijs is al een grote stap. De stress van de kotenzoektocht komt daar nog eens bij,” zegt De Wit. Ook hier vindt de VVS dat zowel informatie voor studenten in Brussel als studenten in Vlaanderen moet worden opgenomen.

Ook voor internationale studenten moet er meer gecentraliseerde informatie komen. Die groep neemt enkel toe en zal de komende jaren nog verder toenemen. Door het groeiend aantal (internationale) studenten moet het kotenaanbod verhoogd worden.

Volgens het Kotkompas zal er tegen 2030 een tekort zijn aan 95.000 wooneenheden. Een van de voorstellen van de VVS is daarom om leegstaande gebouwen en panden om te bouwen tot studentenkoten. “We weten dat er veel leegstand is in grote steden. Door daar studentenhuisvesting te voorzien, werk je meteen aan een oplossing voor twee problemen,” zegt De Wit.

Met deze reeks aanbevelingen wil de VVS aan de alarmbel trekken en de overheden oproepen tot actie. “We zijn heel ambitieus in de hoop dat we binnen twintig jaar niet nog altijd over te dure koten moeten spreken.”