Monopoly aan het Zuidstation: ‘Geld is opnieuw de motor’

Sonia Gonzalez (44) staat in haar Economato Español in de Argonnestraat, een monument van een Spaanse specialiteitenwinkel. Alles wat het hart van de Iberische fijnproever begeert, zit hier in het aanbod: van paellapannen in alle maten over serranohammen en schapenkazen tot nougat. Tel daarbij een rijk aanbod aan voetbaltruitjes, slippers en andere snuisterijen en je hebt een beeld van de Spaanse bazaar, die al bestaat sinds 1952.

De voorbije decennia zag de dochter van migranten uit Asturias de Zuidwijk steeds weer veranderen. “Zelden ten goede,” vertelt ze, terwijl we naar de Europa-esplanade voor haar deur kijken. De kale stenen vlakte vertrekt aan een bijna onzichtbare ingang van het station – 'Pullman hotels' prijkt er dan weer wel in koeien van letters – om honderden meters verder op een oceaan van asfalt te botsen aan de Kleine Ring.

“En neem nu die ruimtes onder de sporen. Die zijn eigendom van de NMBS, die er nu al tientallen jaren niets mee doet. Je zou er grote winkels kunnen onderbrengen, cafés. Dit zou een volledig andere buurt worden.”

Gonzalez verwijst naar de 15.000 vierkante meter van de quadrilatères, twee grote ongebruikte zuilenkathedralen onder de sporenbundel. Het Gewest wil ze graag in gebruik nemen voor horeca, winkels en een markthal. Maar de NMBS en Infrabel houden een herbestemming van de magnifieke ruimtes tegen 'wegens brandgevaar', een argument dat Infrabel ook al gebruikte bij kunstencentrum Recyclart. Wat in Berlijn of Londen kan onder de centrale spoorverbindingen blijkt hier al tientallen jaren onmogelijk.

Asterix aan het Zuidstation

Met le cul de Saint-Gilles heeft de uitbaatster het niet enkel over de onverschilligheid die ze ervaart. Haar winkel ligt in een merkwaardig bouwblokje in het uiterste puntje van de gemeente, aan de Anderlechtse kant van de sporen en vlak bij de grens met Brussel-Stad en Anderlecht. Ook op de Google Maps woont Sonia in het achterwerk van de gemeente.

Het huizenblok in kwestie is zowat het laatste levende stukje stationswijk dat de kaalslag van de voorbije decennia heeft overleefd. Als een Brussels dorp van Asterix ligt het geprangd tussen legerkampen van stadsgeweld: de Zuidertoren, de sporenbundel, de Kleine Ring en de eindeloos brede Jamarlaan.

Het mag een wonder heten dat de cafés en restaurants – vooral Portugees en Spaans - hier nog gonzen van bedrijvigheid. Een lunchbezoekje aan Cantinho da Cidade volstaat om dat te merken: 12 euro voor soep, dagschotel én drankje in een restaurant dat in de week afgeladen vol zit.

Als Sonia Gonzalez foetert, doet ze dat in feite over een hele eeuw van stedenbouwkundige flaters rond het station. Om de risico's te begrijpen die Brussel vandaag loopt in de Zuidwijk, is het belangrijk even terug te blikken op die kemels. Blunder nummer één was ongetwijfeld de manier waarop het oude Zuidstation moest wijken voor het huidige.

“De relatie tussen stad en station is toen doorgeknipt,” zegt Joris Sleebus, die ooit het boek Trein van Troje over de stationswijk coördineerde. “Voordien lag het station dichter bij het centrum en was er ook een echte overgang naar het centrum via het Grondwetplein.” Oude beelden van dat plein tonen hoe het een groene en verkeersluwe voetgangersverbinding vormde naar de Vijfhoek.

Wanneer de overheid speculeert

De komst van de hogesnelheidstrein naar het Zuidstation zorgde rond 1990 voor meer rampspoed. Toenmalig verkeersminister Herman De Croo bepaalde dat de NMBS het hele hst-net moest uitbouwen zonder extra financiering. Uit geldnood vervelde spoorwegmaatschappij daardoor tot immospeculant rond de eigen stations.

“Het Gewest met minister-president Charles Picqué zat met een gelijkaardig probleem van geldnood en ging daardoor ook speculeren,” vertelt Gwenaël Breës, die met Dans 10 jours ou dans 10 ans een film én een boek schreef over de lijdensweg van de wijk en zijn bewoners vanaf de jaren 1990.

Het gevolg van al dat speculatiegeweld: vier volledige huizenblokken die voor nieuwbouw moeten wijken, staan jarenlang te verrotten aan de zijde van Sint-Gillis, terwijl de resterende bewoners in onzekerheid leven. Vandaag staat die nieuwbouw er al even, maar de eerste stadskenner die het resultaat geslaagd noemt, moet nog gevonden worden, zeker aan de Fonsnylaan.

“Kijk ook naar het Marcel Broodthaerspleintje,” zegt Breës. “Zo klein tussen die hoge gebouwen dat er amper zon op valt. Hier telde het geld, niet het openbaar belang.” Van het levendige caféleven tegenover het station is ondertussen geen spoor meer te bekennen.

Even verderop, aan diezelfde zijde van het station, sneuvelde nog eens een heel huizenblok voor één groot kantoorgebouw. Het driehoekige perceel tussen Kleine Ring, Merode- en Ruslandstraat is vandaag één van de vele gebouwen in de wijk die de NMBS betrekt.

“Veel groter dan oorspronkelijk toegelaten, na een rondje speculeren door eigenaar Louis De Waele,” herinnert Breës zich. “Een draak van een gebouw ook, dat zelfs zijn omgeving besmet. De handelszaken op die hoogte van de Merodestraat zingen het nooit lang uit.”

Aan de Anderlechtse kant van het station verrees dan weer een massief kantoorgebouw op de plek van de vroegere Côte d'Orfabriek. Het complex waar onder meer de FOD Volksgezondheid zit, snijdt het station vandaag helemaal af van het achterliggende Kuregem.

“Die muur moest oorspronkelijk een publieke doorgang hebben, maar dat is vandaag gewoon het restaurant Midi Station geworden,” zegt Breës. “Daarom heeft die brasserie een ingang aan de twee zijden van het gebouw.”

Vastgoeddeal van de eeuw

Het verleden van de buurt leest dus als een aaneenschakeling van foute beslissingen over een buurt die wellicht niet toevallig tussen drie gemeenten ligt – in Brussel zijn dat wel vaker de plekken waar de stad ontspoort, denk maar aan de Europese wijk of de Ninoofsepoort.

Vandaag staat de stationswijk opnieuw voor ingrijpende veranderingen. Spoorbeheerder Infrabel plant een nieuwe hoofdzetel van bijna 40.000 vierkante meter aan de Frankrijkstraat, die tegen 2027 moet af zijn. Maar het project dat het meest in het oog springt, is ongetwijfeld de nieuwe hoofdzetel van de NMBS.

Radiostilte bij de NMBS

De maatschappij wil immers al haar diensten samenbrengen in een hoofdkwartier van circa 80.000 vierkante meter op de site van het Zuidstation. Het is een operatie waar het bedrijf opvallend stil over blijft. Zo kregen we geen enkel inhoudelijk antwoord op onze vragenlijst over de procedure.

De spoormaatschappij, die vandaag op een schuldenberg van 2,3 miljard euro zit, wil die operatie financieren door een grote ruildeal, die sommigen nu al de vastgoeddeal van de eeuw noemen: de NMBS geeft haar gronden en gebouwen in de buurt van het station – en dat zijn er nogal wat, zie kaartje – af aan een consortium dat er woningen en deels ook kantoren kan op bouwen.

Het aantal woningen alleen al zou rond de 2.000 kunnen draaien. In ruil daarvoor bouwt de ontvanger van die gronden een nieuwe hoofdzetel voor de maatschappij. Het Gewest verwacht dat die zetel tegen 2024 of 2025 zal af zijn (en niet 2023 zoals tot nog toe werd gecommuniceerd).

Het beslissingsproces over de nieuwe NMBS-hoofdzetel is ondertussen al vergevorderd en er zijn nog drie consortia in de running. Het gaat om CFE/Besix/Immobel, Atenor/Eiffage en Jan De Nul/Triple Living.

De bouw van het NMBS-hoofdkwartier zal wellicht ingrijpende gevolgen hebben voor het huidige stationsgebouw, dat mogelijk deels wordt afgebroken. Details over de drie projecten die op tafel liggen, zijn vandaag niet bekend, maar de drie groepen zouden wel met goede architectenbureaus werken, soms van wereldfaam.

Het spraakmakende project van sterarchitect Jean Nouvel uit 2010 is alweer een lang vervlogen herinnering. Nouvel wou het station overdekken met een enorme V, die als een spiegel het station zou reflecteren naar de omliggende wijken. “Megalomaan, maar er was tenminste wel een link tussen stad en station,” vindt Joris Sleebus.

Geld als motor

De impact zal niet alleen voelbaar zijn aan het station, maar ook in de directe omgeving. De NMBS bezit daar immers omvangrijke en bebouwde percelen. Die zijn vooral geconcentreerd op een erg uitgestrekt terrein tussen de Frankrijkstraat en de Barastraat, dat in de eerste plaats voor woningen en enkele collectieve voorzieningen als winkels voorbestemd zal zijn.

Een ander perceel aan de Frankrijkstraat/Veeartsenijstraat behoudt zijn kantoorfunctie omwille van de nabijheid van de sporenbundel. En een derde perceel is het eerder vermelde kantoorblok aan de Kleine Ring.

Voor de NMBS is de concentratie op het Zuidstation een logische stap. De huidige gebouwen van het bedrijf zijn vaak versleten en ouderwets. En de versnipperde ligging veroorzaakt extra kosten en gebrekkige communicatie.

Toch zijn er risico's verbonden aan de aanpak van de spoorwegmaatschappij. Het belangrijkste is wellicht dat het hele beslissingsproces vandaag opnieuw ingegeven is door financiële afwegingen. “Dit is niet mijn droomprocedure,” geeft Kristiaan Borret toe.

De Brusselse bouwmeester is lid van de jury die het project helpt te kiezen. “Een architectuurproject dat je op kwaliteit moet beoordelen wordt hier in een korf gestopt met de bieding op gronden. In theorie zou het slechtste van de drie architectuurontwerpen het nu kunnen halen, gewoon omdat die partij het meest biedt voor die gronden.” De architectuurjury met Borret mag overigens niet de finale beslissing nemen. Die is voor een NMBS-comité, dat ook veel aandacht zal besteden aan het financiële plaatje.

Ook het gevaar van speculatie loert vandaag nog, zij het wellicht minder dan twintig jaar geleden. Als de toekomstige eigenaar ervan overtuigd is dat de woningmarkt over vijf of tien jaar veel meer zal opbrengen, kan hij de immense terreinen in theorie gewoon braak laten liggen.

Decennialang nietsdoen met ruimtes die nochtans een erg grote marktwaarde hebben, de NMBS toonde hier eerder al dat het kan, met de hallen onder de sporenbundel, maar ook in het voormalige postsorteercentrum dat tot 1998 ondergebracht was in het stationsgebouw. Sindsdien staan de 30.000 vierkante meter leeg. Sinds vorig jaar is er één uitzondering: cultuurcentrum Tri Postal, dat nog geen twintigste deel van de ruimte gebruikt.

Groene Zennevallei

Het Gewest maakt zich sterk dat zo'n speculatiescenario onwaarschijnlijk is. “Er is nu een vast stedenbouwkundig kader, het zou me verwonderen als de eigenaar niet snel aan de slag zou gaan met die gronden,” zegt Maarten Lenaerts van plannings­administratie perspective.brussels. Lenaerts verwijst naar het Richtplan van Aanleg (RPA), een plan in wording, dat de grote lijnen van de toekomstige wijk uitstippelt.

Dat gewestelijke kader klinkt veelbelovend. Zo wil het de woonfunctie in de stationswijk versterken ten koste van de kantoorfunctie en voor een betere openbare ruimte zorgen tussen station en stadscentrum. Het RPA borduurt zo voort op het richtschema voor de wijk.

Dat schema kent u wellicht nog van de simulatiebeelden die erover circuleren. Die tonen bijvoorbeeld hoe Bas Smets de kale Europa-esplanade hertekende tot een groene vallei die aan de bedding van de Zenne herinnert. De groene zone moet ook veel vlotter op de binnenstad aansluiten, via een versmalde Kleine Ring.

En midden op de Jamarlaan komt een smal woonperceel van ruim 10.000 vierkante meter. De beelden circuleren ondertussen ook alweer zeven jaar. Want zolang de NMBS geen knopen doorhakte, wachtte ook het Gewest met stappen.

Lonkt dan toch een mooie toekomst voor de Zuidwijk? Gwenaël Breës wijst erop dat zelfs wanneer alles naar plan verloopt er een jarenlange tocht door de woestijn zit aan te komen voor het station. “Je hebt dan nog steeds een periode met leegstand in de huidige NMBS-panden gevolgd door grootschalige sloopwerken, wellicht in verschillende fases. Zo gaat het nu al decennia.”

Ook Sonia Gonzalez blijft kritisch, al situeren haar zorgen zich vaak op een ander niveau. “Iedereen wijst hier maar naar elkaar,” zucht de uitbaatster. “Twee weken geleden kwam er een vuurbal uit een elektriciteitskabel die aan het spoorwegviaduct hangt. Ik heb allerlei instanties gebeld, die allemaal vooral één ding wisten: 'C'est sûrement pas nous': de NMBS, Engie Electrabel … Kijk, de kabel hangt er nog steeds. Ik zeg het u toch: le cul de Saint-Gilles.”