Witte wijk aan het kanaal: Tivoli wil voorbeeld zijn van duurzaamheid

Benjamin Cadranel, afgevaardigd bestuurder van Citydev, neemt ons eerst mee naar Greenbizz, het groene bedrijvencentrum met zijn gevel in vurenhout aan de Dieudonné Lefèvrestraat. Dat is nu twee jaar open en praktisch helemaal volzet. Beneden zijn er kleine productie­ateliers, zo bijvoorbeeld een microbrouwerij, een krekelkwekerij en een koffiebranderij. Boven hebben er zich enkele start-ups gevestigd, ook gericht op de circulaire economie. “Greenbizz was de eerste fase van Tivoli-GreenCity,” zegt Cadranel. “Nu komen de woningen erbij en ook twee crèches en een paar winkels.”

Met dit ‘totaalproject’ wil Citydev aantonen dat wonen en werken elkaar niet in de weg hoeven te zitten. “Integendeel, ze vullen elkaar aan. Greenbizz geeft echt een meerwaarde aan de wijk. Het schept om te beginnen werkgelegenheid. Je kan je voorstellen dat je op de site woont, werkt bij Greenbizz en je kinderen hier naar de crèche brengt of naar een van de talrijke scholen in de buurt. Of dat je als wijkbewoner gebruikmaakt van het nieuwe fablab dat we in Greenbizz installeerden. Starters kunnen hier hun prototype komen maken. Het is dé plek voor digitale creatie.”

Ingebed in stadsweefsel

Bijzonder aan de nieuwe wijk is ook haar ligging, zegt Cadranel. “Ik heb gelijkaardige projecten bezocht, in Denemarken, Zweden en Frankrijk. Vaak liggen ze ver van de stad, in de woestenij. Hier niet. Tivoli is helemaal ingebed in het stads­weefsel. De wijk is gelegen tussen Bockstael – een dichtbevolkte, multiculturele buurt met de nodige problemen – en de industriezone van de haven. Maar we zetten hier geen lofts neer die de bedrijven zullen verjagen. We willen de economische activiteit niet verstoppen, wel integreren. Het moet hier vooral geen slaapwijk worden.”

Van bij het begin kreeg Tivoli het epitheton ‘voorbeeldwijk’ mee. Citydev ziet het als zijn taak om een aantal zaken uit te proberen. Cadranel: “We testen nieuwe concepten uit, dat is onze rol als publieke projectontwikkelaar. Boven op het bouwen van woningen moet Citydev aan stadsvernieuwing doen. Ons publiek is dubbel, enerzijds zijn er de kopers van de woningen, anderzijds is er de wijk. Dat is onze echte klant. Wij zorgen voor de renovatie van de publieke ruimte en introduceren een nieuwe levensstijl.”

Wat die ‘voorbeeldwijk’ nog meer inhoudt, zal blijken als we de werf betreden. De vijf woonblokken zijn telkens gebouwd rond een binnenterrein dat aangelegd zal worden als gemeenschappelijke tuin. Doordat er vier architectenbureaus meegetekend hebben aan het ontwerp zijn er kleine variaties tussen de gebouwen, maar de grondtoon is overal wit.

Alles tezamen worden er in februari 397 woningen opgeleverd, 271 middenklassenwoningen en 126 sociale. Dat geeft iets meer dan dertig procent sociale woningen.

De middenklassenwoningen zijn ondertussen – op één na- allemaal verkocht door Citydev. Dankzij de overheidssubsidies betalen de kopers ‘slechts’ 1.500 euro per vierkante meter, zeventig procent van de marktprijs. Daar staat tegenover dat ze in principe twintig jaar lang bewoner moeten blijven en pas na die tijd hun woning helemaal vrij kunnen verkopen en verhuren. De sociale woningen zullen verhuurd worden door de Lakense Haard. Opmerkelijk is dat er in elk van de vijf blokken zowel middenklassen- als sociale woningen zijn. Cadranel: “We wilden bewust geen apart deel voor de sociale woningen, ook al beseffen we dat er af en toe beheersproblemen zullen zijn.”

Het is de bedoeling dat bewoners echt samenleven. Daarom omvat elk gebouw, naast de gemeenschap­pelijke binnentuin, ook een gratis, collectieve wasplaats en dak­moestuin, waar bewoners groenten kunnen telen in grote bakken.

Op het vlak van duurzaamheid heeft de nieuwe wijk nog meer in petto. “Tivoli is niet alleen ons grootste woonproject tot hiertoe, maar ook ons meest ambitieuze qua milieuvriendelijkheid,” zegt Cadranel. “Dat geldt misschien niet voor de gebruikte bouwmaterialen, maar zeker wel voor de energieprestaties. Ruim dertig procent van de appartementen zijn nulenergiewoningen. De overige zijn passief.” De woningen hebben geen eigen cv-ketel, maar zijn aangesloten op een collectieve stookinstallatie op gas. Zonnepanelen leveren de elektriciteit voor de gemeenschappelijke delen. Voorts wordt het regenwater op allerlei manieren opgevangen en hergebruikt, onder meer voor de toiletten en de gedeelde wasmachines. Ook komen er groendaken en ondergrondse vuilniscontainers om afval te sorteren. De experimentele serre boven op een van de gebouwen is de kers op de taart.

Meer plaats voor fietsen

Een autovrije wijk wordt Tivoli niet, maar de straten zijn zo aangelegd dat er geen doorgaand verkeer mogelijk is. In de ondergrondse parkeergarages is het aantal plaatsen beperkt. “Voor de verkoopappartementen hanteren we een coëfficiënt van 0,8 parkeerplaats per woning. Niet dat we de omliggende buurt willen overspoelen met auto’s, maar we hebben vastgesteld dat niet iedere koper ook een parkeerplek wenst. Bovendien willen we niet het autogebruik aanmoedigen, wel de zachte mobiliteit,” zegt Cadranel. Voor de fietsen worden er bijna zevenhonderd parkeerplekjes alsook een fietsreparatielokaal ingericht. En het openbaar vervoer? “Dat is helaas nog niet optimaal in de buurt,” sakkert de Citydev-ceo.

In de nieuwe wijk valt de densiteit op. De woningen zijn compact en de wegen smal, van de binnentuinen gaat een stuk af voor privétuintjes en de buitenruimte van de crèche. Cadranel geeft het toe. “Maar densiteit is niet iets waar je nood­zakelijk bang voor moet zijn,” zegt hij. Het hoort volgens hem bij de stedelijke levenswijze van de toekomst.

Alle kopers hebben een charter ondertekend waarin de basiswaarden van de Tivoliwijk – duurzaamheid, convivialiteit, participatie – beklemtoond worden. Vraag is hoe die principes in de praktijk zullen worden omgezet. Zijn het charter en de waarden afdwingbaar? Zullen alle bewoners even gemotiveerd zijn om bijvoorbeeld ecologische schoonmaakproducten te gebruiken? En hoe moet het samenhorigheids­gevoel tussen de vierhonderd nieuwe gezinnen tot stand komen? Wordt dat helemaal aan de bewoners overgelaten of krijgen ze daarin begeleiding?

Cadranel: “Wij maken plekken waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We geven hen ook een aantal voorzieningen waardoor ze hopelijk zin krijgen om te leven volgens het charter. En om de nieuwe wijk te lanceren, organiseren we in februari een groot feest. Verder willen we niet gaan. Dat zou contraproductief kunnen zijn, een beetje betuttelend ook. De bewoners moeten het zelf doen. Sommigen zullen op het dak in de moestuin werken, anderen niet. Niemand wordt verplicht. Het charter is niet dwingend, het zijn richtlijnen.”

Na het feest zal Citydev het project zeker nog vanop een afstandje volgen. “We blijven aanwezig, vermits we aandeelhouder zijn van Greenbizz en eigenaar van het fablab. Ook zal er een soort monitoring zijn en kunnen we Tivoli, als het moet, nog een duwtje in de rug geven. Maar als de wijk zo goed is als wij denken, heeft niemand ons nog nodig.”

Experimenteren met erfpacht

Citydev wil in de wijk Tivoli-GreenCity niet alleen experimenteren met duurzaamheid en sociale mix, maar ook met nieuwe woon- en eigendomsvormen. “Voor het eerst gaan we in zee met een groepje particulieren dat een cohousingproject wil opzetten,” zegt Benjamin Cadranel, ceo van Citydev. Negen families, verenigd in een stichting, kregen op het Tivoliterrein een lap grond in erfpacht voor 99 jaar, met een herziening van het contract om de twintig jaar. Daarop bouwen ze nu een appartements­gebouw. De werken zijn zopas begonnen.

Het project werd getekend door architecten Benjamin Matlet en Arnaud Raison van bureau Epoc, die er ook met hun gezin gaan wonen. De negen families krijgen elk een woning met terras en delen de tuin en het dakterras. Beneden komt er een zaal, die ook gebruikt kan worden door de andere bewoners van de Tivoliwijk.

Door de erfpachtconstructie wordt de stichting van de bewoners eigenaar van het gebouw, maar niet van de grond. Citydev wil in de toekomst meer met deze formule werken. Zo behoudt de overheid immers langer controle over de grond en is het voor stadsbewoners goedkoper om een woning te verwerven.

De andere artikels uit de BRUZZ-reeks over leefbaarheid

• Interview Pieter Fannes (1030/0) en Annekatrien Verdickt (Filter Café Filtré)
• Interview met stadssocioloog Richard Sennett
• Vier studenten stedenbouw in Brussel