Steeds meer professionele Airbnb-verhuurders: 'Problematisch'

Vooral kleine Airbnb-hosts ondervinden blijvende schade van de coronapandemie. Zij bieden nog steeds de helft minder aan dan in 2019, het jaar voor de coronacrisis. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van VUB-professor Pieter-Paul Verhaeghe en zijn team. De onderzoekers maken zich ook zorgen over de professionaliseringstrend op het platform.

De toeristische sector lijkt zich stilaan te herstellen in Brussel. Vooral de traditionele hotelsector heeft de draad weer opgepikt sinds corona.

In 2019 waren er nog 7,8 miljoen overnachtingen in Brussel. Dat aantal daalde tot 1,88 miljoen in 2020 en 2,49 miljoen in 2021. Vorig jaar werd die dalende trend evenwel een halt toegeroepen. In 2022 waren er opnieuw 5,83 miljoen overnachtingen in Brussel.

“De hotelsector is natuurlijk nooit helemaal gestopt”, zegt VUB-onderzoeker Pieter-Paul Verhaeghe. “Daardoor is het gemakkelijker om opnieuw op te starten en in te spelen op de markt”, legt hij uit.

Traditionele hotelsector versus Airbnb

Voor Airbnb klinkt het verhaal enigszins anders, aldus Verhaeghe. "Door de vele contactbeperkingen en coronamaatregelen was het niet evident om nog een kamer in een woning aan te bieden. Daardoor is het aanbod gedaald en daarna nooit meer helemaal op hetzelfde niveau uitgekomen.”

Dat laten ook de cijfers zien: in 2017 stonden er zo'n 12.000 woningen op het platform, aangeboden door 9.000 hosts. Sinds de pandemie is dat aanbod serieus gekelderd: in 2022 werden er nog amper 7700 woningen aangeboden door zo’n 5.000 hosts.

Die algemene daling is te verklaren door verschillende elementen, maar volgens de VUB-onderzoeker is het vooral belangrijk om de verschillende aanbieders of hosts op het verhuurdersplatform van elkaar te onderscheiden. “Want een grote groep kleine spelers gaat in sneltempo achteruit, terwijl de professionele groep net heel snel vooruitgaat”, aldus Verhaeghe.

Met andere woorden: er zijn steeds minder verhuurders die aansluiten bij de originele filosofie van Airbnb, en steeds meer professionele spelers die de markt beheersen en meerdere panden tegelijkertijd verhuren. De professionaliseringstrend is ingezet op de Brusselse Airbnb-markt, en dat is volgens de onderzoekers allesbehalve goed nieuws.

Geen goed nieuws voor Brussel

“De belangrijkste negatieve impact is die op de Brusselse woningmarkt”, zegt Verhaeghe. "Woningen van professionals en investeerders die op Airbnb belanden, zijn woningen die niet langer beschikbaar zijn voor de lokale woningmarkt. Op dit ogenblik gaat het om 4.500 woningen."

Bovendien zijn heel veel ‘professionele’ Airbnb’s gelegen in de omgeving van de Îlot Sacré, de Vijfhoek en de Europese instellingen: wijken waar de leefbaarheid nu al onder druk staat door de toeristificatie. “De kleinere spelers liggen vaak meer verspreid over het hele gewest, waardoor die last veel beter verspreid kan worden", aldus nog Verhaeghe.

Een ander, bijkomend probleem is dat eerder onderzoek al heeft aangetoond dat investeerders en professionals zich schuldig maken aan etnische discriminatie op het Airbnb-platform in Brussel. “Toeristen met een Marokkaans klinkende naam vinden via Airbnb minder gemakkelijk een woning om te huren”, zegt Verhaeghe. “Die discriminatie gebeurt trouwens niet door de kleine verhuurders. Het zijn hoofdzakelijk professionele verhuurders die zich hier schuldig aan maken.”

Ordonnantie

Momenteel is de Brusselse regering druk in de weer met een nieuwe ordonnantie, die de "‘toeristische logies in Brussel moeten regelen", aldus Verhaeghe. Volgens de onderzoekers is het belangrijk dat daarbij rekening wordt gehouden met de negatieve gevolgen van de professionaliseringstrend op Airbnb.

“Enerzijds hopen wij dat er een stop komt in de buurten die nu al een overaanbod hebben”, zegt Verhaeghe. “Andere steden hebben al gelijkaardige maatregelen getroffen, dus het is wettelijk perfect mogelijk om de Airbnb-markt tijdelijk stop te zetten op bepaalde plaatsen.”

Daarnaast pleiten de onderzoekers ook voor een maximum aantal woningen per verhuurder. “Dat staat eigenlijk al in de huidige ordonnantie, maar die is heel complex en valt bovendien moeilijk te controleren.” Dat heeft volgens de onderzoekers vooral te maken met het feit dat Airbnb weigert om data te delen met het Brussels Gewest. “Gelukkig is daar wel verbetering op komst”, zegt hij, “want dankzij een nieuwe Europese richtlijn is het bedrijf binnenkort verplicht om die data te delen. Vanaf dan zal het veel gemakkelijker worden om het platform te monitoren en te checken waar de problemen zitten.”