Eigenaars kritisch over nieuwe huurwetgeving: 'Investeerders zullen passen'

De huurdersbond is tevreden met de nieuwe regels voor de Brusselse huurmarkt die deze maand zijn ingegaan. Maar de eigenaars, die zijn er minder over te spreken. "Dit komt boven op de hogere belastingen en strengere energienormen. Investeerders zullen wegtrekken uit de huurmarkt.”

Sinds 1 november gelden er nieuwe regels voor huurders en verhuurders in Brussel. Zo wordt het moeilijker voor verhuurders om hun prijs te verhogen, moeten ze sneller een langetermijncontract aanbieden en worden ze strenger bestraft wanneer ze treuzelen met het terugstorten van de huurwaarborg.

Huurders mogen hun huur dan weer niet langer cash betalen en moeten verplicht een brand- en waterschadeverzekering afsluiten. Een handig overzicht van alles regels lees je hier.

José Garcia, secretaris-generaal van de Franstalige Huurdersbond is in zijn nopjes. “Wij zijn erg tevreden met de nieuwe huurregels. Mijn felicitaties aan staatssecretaris Ben Hamou (PS), ze heeft goed werk geleverd.”

Geen revolutie maar compromis

De nieuwe huurwetgeving is volgens hem geen complete revolutie, maar een goed compromis. “We zijn bijvoorbeeld blij dat er nu verplicht met een bankrekening moet gewerkt worden. We kregen klachten van huurders die dat wilden, maar door de verhuurder verplicht werden om cash te betalen, dat kan nu niet meer.”

“Daarnaast zijn we ook tevreden dat blijven werken met opeenvolgende korte huurcontracten nu aan banden wordt gelegd. Geen enkele huurder heeft graag kortetermijncontracten, die zorgen voor onzekerheid. Verhuurders gebruikten ze bovendien om de huur tussenin te verhogen.”

Notaris Olivier de Clippele is een stuk minder te spreken over de nieuwe huurwetgeving. Hij is ondervoorzitter van het Nationaal eigenaars- en mede-eigenaarssyndicaat (NEMS). De Clippele was ook twintig jaar Brussels parlementslid voor de Franstalige liberalen van MR.

“Het gaat om een verstrenging voor de verhuurder”, is zijn oordeel. “En dat komt bovenop de voorstellen uit de supernota van formateur De Wever bij de federale regeringsvorming (waarin het voornemen is opgenomen om verhuurders extra te belasten, red.) en de strengere normen rond isolatie en energie voor huurwoningen. Dat is drie keer niet goed voor eigenaars en zal investeringen belemmeren”, zo denkt de Clippele. “Het is een signaal van de overheid dat bij potentiële investeerders in de huurmarkt voor koudwatervrees zorgt.”

De regels die maken dat verhuurders sneller een langetermijncontract moeten aanbieden zorgen volgens de Clippele voor onvrede. "Over het algemeen verkiezen eigenaars korte termijnen wanneer er meerdere huurders in hun pand wonen. Dat is logisch, want zo hebben verhuurders een beetje vat op hun huurders. Je hebt namelijk huurders die voor overlast zorgen, met lawaai of doordat ze erg rommelig zijn. Vooral in een pand met andere huurders kan dat net de overige bewoners wegjagen, dat is ook een probleem voor eigenaars.”

“Een verhuurder heeft het liefst van al een zeer rustige en correcte huurder voor een zo lang mogelijke tijd. Maar niet alle huurders zijn ideale huurders", zo ziet de vertegenwoordiger van de eigenaars.

Beter in Vlaanderen

Die zijn volgens de Clippele beter af in Vlaanderen, waar ze het risico kunnen temperen met een hogere waarborg. “In Vlaanderen ligt die nu op drie maanden huur, in Brussel blijft het op twee. Volgens mij is dat een gemiste kans, die nadelig uitdraait voor huurders die sociaal-economisch zwakker staan. Het ligt gevoelig, maar verhuurders zijn minder bereid om aan hen te verhuren of verhogen hun prijzen omdat ze niet genoeg waarborg mogen vragen”, zo denkt de notaris.

De Clippele denkt ook dat er misbruik zal gemaakt worden van een nieuwe maatregel tegen wilde uitzetting. “De verhuurder moet dan tot achttien maanden huur ophoesten als vergoeding. Je zal huurders krijgen die hun eigenaar met opzet zo ver zullen drijven, dat moeten we goed in de gaten houden.”

De nieuwe regels zullen geen goed effect hebben op de Brusselse huurmarkt, zo besluit de Clippele. “Volgens een KBC-studie zou 32 procent van de eigenaars van huurwoningen in Brussel die willen verkopen, het landelijke gemiddelde is 20 procent. Ik zie dus wel degelijk een probleem. Want de vastgoedprijzen stijgen veel sneller dan de huurprijzen. Investeerders zullen wegtrekken uit de huurmarkt en elders beleggen. Dat komt het al krappe aanbod in Brussel niet ten goede.”

Dat de nieuwe regels verhuurders zouden doen aarzelen, en daardoor voor minder aanbod op de huurmarkt zouden zorgen, betwijfelt Garcia van de huurdersbond dan weer. “Dat is altijd het argument van verhuurders. Vanaf dat je wanpraktijken wil aanpakken, voorspellen ze dat het aanbod zal instorten en de huurprijzen de lucht in zullen schieten. Maar je moet de huurmarkt reguleren. Dat is in het belang van zowel huurders als verhuurders.”

"In Parijs, een stad met zeer hoge huren, heeft een sterker regulerend kader er net voor gezorgd dat de huurprijzen zijn gedaald. Dus ik zie geen verband tussen betere regels voor huurders en hogere huurprijzen.”

Minder dan één per dag

Toch zijn er volgens Garcia nog werkpunten, voornamelijk op vlak van handhaving. “De huisvestingsinspectie heeft de afgelopen twintig jaar zo’n 2.500 onbewoonbare huurwoningen onbewoonbaar verklaard. Dat vind ik niet zo veel, minder dan één per dag. Volgens ons is het probleem veel groter.”