Brusselse woningprijzen swingen pan uit: 1 op 2 huizen in Ukkel kost meer dan 632.000 euro

De coronapandemie doet de Brusselse woningmarkt nog verder opwarmen. Werd er in totaal in 2020 iets minder vastgoed verkocht, de prijzen van verkochte woningen stegen opnieuw met meer dan 7 procent. Uitschieters: huizen in Ukkel, waarvan de prijs met 21 procent steeg, en vastgoed in Sint-Gillis, waar zowel de appartementen als de huizen 19 procent duurder werden. Een op de twee huizen in Ukkel kost nu meer dan 632.000 euro. Overal werd voor woningen met buitenruimte flink boven de vraagprijs geboden.

Woningen in Elsene waren in de afgelopen vijf jaar de duurste van het land, liet de koninklijke federatie van het notariaat, ofwel Fednot, een paar dagen geleden al weten. Nu komt de federatie met een analyse van de hele Brusselse vastgoedmarkt voor coronajaar 2020, gebaseerd op de ondertekende verkoopsovereenkomsten.

In het algemeen werden in Brussel vorig jaar bijna 5 procent minder woningen verkocht dan in 2019. "Maar daar schuilen twee tendenzen achter", zegt notaris Stijn Joye aan BRUZZ. "Aan de ene kant is het aantal verkopen in de zuidelijke, duurdere gemeenten sterk gedaald, aan de andere kant is er in de noordelijke gemeenten niet ingeboet op vorig jaar. Het aantal transacties blijft daar ongeveer gelijk."

Tuin

In het hele gewest gingen woningen met een tuin, appartementen met een tuin of flats met een balkon als zoete broodjes van de hand, zegt Joye, "met biedingen tot ver over de vraagprijs. Corona heeft de zaken daar op scherp gesteld: mensen die toch al wilden kopen, zijn daar een stuk verder gegaan om de woning van hun keuze toch maar te kunnen hebben, en 's avonds eens zonder mondmasker buiten te kunnen zitten."

Want de prijzen van de woningen die dan wel van eigenaar wisselden, zijn fors gestegen. De mediaanprijs voor een Brussels huis is met 7,3 procent gestegen, die van een appartement zelfs met 8,7 procent. De mediaanprijs voor een huis in het Brussels gewest is nu een indrukwekkende 440.000 euro, voor een appartement is dat 242.500 euro.

Huizen

Wat de huizen betreft zijn in de top tien van duurste gemeenten van België in 2020 zeven Brusselse gemeenten terug te vinden. Ukkel, Etterbeek en Elsene vormen daar aan de top een bekend trio.

Voor Ukkelse woningen, vaak met een tuin, was het vechten. De prijzen, sowieso al de hoogste van het gewest, stegen er nog eens met een indrukwekkende 21,1 procent, het hoogste stijgingspercentage dat werd genoteerd. Een woning op twee in Ukkel werd voor een bedrag van meer dan 632.500 euro verkocht. In Elsene daalden de huizenprijzen net als in Sint-Joost licht, maar dat ligt volgens de notarisbond aan het feit dat er daar minder huizen verkocht zijn in de duurdere prijsklassen. "Eigenaars hebben de verkoop wellicht uitgesteld."

Tweede grootste stijger, met 19,3 procent in één jaar tijd, is Sint-Gillis. 'Boosdoener' daar is de insijpeling van rijkere kopers vanuit Elsene via de Kasteleinswijk, die op de grens van beide gemeenten ligt. (Lees verder onder de kaart)

Ook in Koekelberg en Laken swingen de huizenprijzen de pan uit, met +16 procent op één jaar tijd. "Laken heeft de stap gezet naar de oranje kleurcode op onze kaart, in plaats van geel", zegt Joye. "Een op de twee panden kost er nu meer dan 385.000 euro."

De vergrijzende bevolking in Laken maakt plaats voor een nieuwe generatie. De lokale notarissen merken veel investeringen van kopers afkomstig uit Oost-Europa, die ervaring hebben met renoveren en daar daardoor niet zo veel hoeven aan te besteden.

"In het algemeen hebben veel kopers de zuidelijke gemeenten uit hun hoofd gezet, omdat de prijzen er te hoog zijn, en richten ze hun pijlen nu op aangename buurten in de noordwestelijke gemeenten", zegt Joye.

De notarisbond verwacht dan ook dat de prijzen in de noordwestelijke gemeenten de komende jaren nog serieus zullen stijgen. "'Aangename buurten': dat zijn buurten met veel groen en parken, en met wat 'leven': buurtwinkeltjes en restaurantjes. We zagen dat soort handelszaken de afgelopen jaren overal opduiken in Sint-Gillis, met de komst van een bepaald publiek."

Appartementen

Net zoals bij de huizenprijzen gaapt er ook qua appartementen een kloof tussen de armere gemeenten in de kanaalsikkel en de rijkere gemeenten in het zuidwesten. In Anderlecht, Molenbeek, Koekelberg, Sint-Agatha-Berchem, Ganshoren, Jette en Laken bedraagt de mediaanprijs voor een appartement 215.000 euro, in Ukkel, de beide Woluwes en Elsene is dat 100.000 euro meer.

De appartementenprijzen stijgen wel overal. In Sint-Gillis opnieuw met 19 procent, waardoor de prijzen stilaan richting Elsene (+8,6 procent) evolueren. In Elsene wordt nu 1 op 4 appartementen voor een bedrag van 420.000 euro en meer verkocht. Wat de flats betreft, voelt ook Vorst de hete Elsense adem, met een prijsstijging van 12,3 procent (Lees verder onder de kaart)

In Sint-Lambrechts-Woluwe (+17,9 procent) en Evere (+19,3 procent) is de invloed merkbaar van vele nieuwbouwappartementen in grote immobiliënprojecten.

"Ik maak mij serieuze zorgen over eenoudergezinnen", zegt Joye. "Met een gemiddeld Belgisch maandloon van 2.000 euro en de huidige woningprijzen is het steeds minder waarschijnlijk dat zij een Brusselse woning kunnen kopen zonder extra steun."

Garages

De prijs van garages in het gewest bleef in 2020 nagenoeg gelijk, met een prijs rond de 25.000 euro. Parkingplaatsen in het centrum raakten moeilijker verkocht, nu veel mensen van thuis uit werken en het ontradingsbeleid van het Gewest en de Stad mogelijk een effect heeft.

Sinds november zijn huisbezoeken weer toegestaan. In de maanden december en januari zagen de Brusselse notarissen veel meer activiteit, ze verwachten in 2021 dan ook nog veel meer transacties dan afgelopen jaar.