Grote beleggers laten Brusselse woningmarkt voorlopig links liggen

In vergelijking met andere Europese hoofdsteden zoals Amsterdam, Berlijn en Parijs is het woningbestand in Brussel veel minder in handen van grote investeerders. Dat blijkt uit een nieuwe studie in opdracht van de Europese Groenen. Experts wijzen op de traditioneel kleinere huurmarkt in ons land en het gebrek aan voldoende grote panden. Toch is de opmars ook in Brussel bezig.

In Brussel vonden tussen 2012 en 2022 zeker negen grote vastgoedtransacties plaats op de woningmarkt, leert een studie van de Europese Groenen. Die baseert zich op investeringsgegevens van het Britse databedrijf Preqin. Het gaat om investeringen van grote spelers zoals verzekeringsmaatschappijen en private equity fondsen.

‘Maar’ negen, lijkt het, want in vergelijking met andere Europese hoofdsteden zijn de grote vastgoedinvesteringen in Brussel nog erg laag. Berlijn telde in diezelfde periode meer dan 80 verkoopdeals voor een totaal volume van meer dan 17 miljard dollar. In Parijs ging het om ongeveer 13,7 miljard dollar. Amsterdam telde 49 transacties voor samen 6,4 miljard dollar. Het gaat dan zowel om de verkoop van aparte woonblokken als om grotere gebouwenportefeuilles.

In Brussel wordt als totale verkoopvolume 204 miljoen dollar gerapporteerd ofwel 180 miljoen euro. Voor slechts twee van de negen transacties zijn die gegevens bekend. Het bedrag is dus zeker een onderschatting en dat geldt ook voor de andere steden.

“We gebruikten alle beschikbare gegevens die Preqin ons bezorgde, maar Preqin houdt alleen grote deals bij zonder duidelijke ondergrens. Het is dus mogelijk dat de institutionele beleggers in Brussel op kleinere schaal werken of dat de deals nog minder transparant zijn dan in andere Europese steden,” legt onderzoeker Sebastian Kohl uit, socioloog aan het Max Planck Institute in Keulen. Hij onderzocht de vastgoeddeals samen met economieprofessor Daniela Goran (UWE Bristol) in opdracht van de Europese Groenen. “Dat wij dure privégegevens moeten aankopen om te weten wie onze steden bezit, zegt veel over de transparantie in dit domein.”

Lichte stijging

Een Europees journalistiek onderzoek, waar in ons land Apache aan meewerkte, bracht vorig jaar gelijkaardige cijfers naar buiten. Toen bleek dat in Brussel tussen 2007 en 2020 voor een half miljard euro aan grote vastgoedtransacties plaatsvond. Het ging om deals van minstens tien appartementen voor een totaalbedrag van zeker vijf miljoen.

Brussel bengelde toen bijna helemaal onderaan het lijstje van 16 Europese steden: in Amsterdam (en de randstad) werd in diezelfde periode voor 23,4 miljard euro aan vastgoed verhandeld, in (groot-)Londen voor 27,7 miljard en in Berlijn zelfs voor 42 miljard. De investeerders kwamen vooral uit de Verenigde Staten, Duitsland, Zweden, Frankrijk en Groot-Brittannië, leerde het onderzoek, maar ook uit Qatar en Rusland.

De cijfers van Preqin zijn niet zo volledig als die van het journalistieke onderzoek, maar beide studies geven wel een indicatie dat het aantal vastgoedbeleggingen in Brussel licht toeneemt. In 2019 vonden volgens Preqin voor het eerst drie grote investeringen plaats, in 2020, 2021 en 2022 telkens één. De jaren daarvoor gebeurde dat maar een keer om de twee of drie jaar.

“De tendens gaat inderdaad eerder naar een stijging dan een afname, al zijn het in België tot op heden vooral lokale spelers die investeren,” zegt vastgoedexpert Lucien Kahane van IDEA Consult. Misschien hebben die buitenlandse verzekeringsmaatschappijen of pensioenfondsen wel interesse in de hoofdstad van Europa, zegt Kahane, maar bieden de kansen zich niet altijd aan. “Er is een zekere schaalgrootte nodig voor zo’n investeringen: die fondsen kijken al snel naar grote gebouwen met minstens enkele tientallen units. In Brussel is de plaats voor zulke grote nieuwbouw beperkt,” zegt Kahane. “Typisch voor België is ook dat onze percelen vrij klein zijn op maat van een gezinswoning.”

Traditioneel is de huurmarkt in ons land ook kleiner dan in landen als Duitsland of Nederland. "Dat is in de grote steden zoals Brussel anders. Daar liggen dan ook de grootste kansen," zegt Kahane. Om op de hoogte te blijven van die lokale kansen werken buitenlandse fondsen nu al meer en meer samen met Belgische makelaars. De focus ligt bij ons nog meer op niches zoals zorgvastgoed of studentenhuisvesting, maar ook in woningen verwacht Kahane een opmars. "Grote makelaars die zich vroeger alleen op kantoren richtten, kijken nu ook naar residentieel vastgoed of gemengde projecten."

'Monopoly'

De Europese Groenen noemen dit soort vastgoedbeleggingen een “monopoly-spel”. “De focus ligt op winst genereren in plaats van op onderdak voorzien,” zegt europarlementslid Kim Van Sparrentak in een persbericht. “De EU moet erkennen dat de woningcrisis niet alleen gaat over meer woningen bouwen. We hebben strikte regelgeving nodig om grote investeerders, die ons woningaanbod overnemen, te counteren.” De Groenen stellen een woonverplichting of een huurplafond voor. De vrees is dat meer en grotere investeerders de woningprijzen opdrijven, en daarmee ook de huurprijzen.

“Dat is niet louter toe te schrijven aan buitenlandse investeerders. In ons land concurreren vooral particuliere investeerders met gezinnen die een eigen woning zoeken,” zegt Lucien Kahane. “Een steeds groter deel van de nieuwbouwappartementen wordt als investering gekocht. De huurmarkt groeit, maar dat type huurwoningen is eerder gericht op het hogere segment en dus niet direct waar het meeste nood aan is. Anderzijds kan meer aanbod in het hogere segment de druk op de rest van de huurmarkt misschien verlichten. Het effect is moeilijk te beoordelen.”

In Brussel werd vorig jaar al een huurcommissie in het leven geroepen tegen buitensporige huurprijzen, naar het voorbeeld van Parijs en Berlijn. Brussels staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) was nog niet bereikbaar voor een reactie.